Земельне право і види володіння власністю Великобританії
Ринок нерухомості Великобританії, а особливо ринок нерухомості Лондона - найбільший в світі, а нерухомість в Англії, незважаючи на високі ціни, - один з найбільш ліквідних активів.
Незважаючи на гадану дорожнечу, ринок нерухомість Великобританії - один з найбільш ліквідних у світі. Нерухомість Великобританії, а особливо Лондона, в якому районі б не була вона розташована, є найкращим засобом проти падіння цін, захисту від інфляції та отримання приросту капіталу.
Попит на нерухомість Великобританії завжди був обумовлений, по-перше, невеликими розмірами території - всього 1000 миль з півночі на південь і не більше 400 миль із заходу на схід. Зростаючі потреби населення Англії в розвитку житлового будівництва повинні перебувати в постійному балансі з необхідністю зберегти заміські околиці і зелені паркові зони. Політика уряду сприяє розвитку такого напрямку як зміна індустріальних ділянок на green field sites (зелені ділянки), розташовані за містом. Залежно від зони або району, де така зміна передбачається, дотації можуть бути надані для очищення землі. На додаток, турбота про навколишнє середовище сприяє виникненню вимог для її досліджень, що робиться в плані місто й історії конкретної нерухомості, і де сама земля можливо забруднена. Важливо, що нині існуючий власник може вважатися відповідальним за забруднення, яке відбулося багато років тому, якщо попередній, який заподіяв це забруднення, не встановлено.
Поточна економічна ситуація в світі робить ринок нерухомості Великобританії ще більш привабливим. Населення Великобританії неухильно зростає, а кількість споруджуваних будинків і квартир в Англії не встигає за демографічною ситуацією в країні. Ситуація з браком житла посилюється величезною припливом іноземної робочої сили, де через затяжної кризи, прогресуюча безробіття жене людей у більш економічно благополучні країни в пошуках роботи. Тисячі людей в Лондоні щодня звертаються в агентства по найму житла в пошуках квартири в оренду. У зв'язку з цим інвестиції в нерухомість Великобританії завжди приносять стабільний рентний дохід.
Звернувшись до земельного законодавства Великобританії (Land Law) (який також регулює ринок нерухомості Великобританії), ви дізнаєтеся, що основні поняття тут не змінювалися з часів Вільгельма Завойовника, коли в 1066 році він заклав фундамент системи, якій англійці щиро пишаються, а для іноземця це . як правило, предмет щирого здивування і нерозуміння. Згідно із законом вся земля в Англії і Уельсі належить Її Величності Єлизаветі II, а всі інші смертні мають лише безумовне право користування цією землею і будівлями, які на ній знаходяться. «Фріхолд» (Freehold) - це дуже схожа зі світовою практикою форма володіння нерухомістю, яку можна назвати «право власності» і тому, якщо ви володієте нерухомістю на правах «Фріхолд», ви стаєте повноправним власником нерухомих будівель, розташованих на цій землі і можете робити зі своєю власністю все, що душі завгодно, необхідно лише погодити свої дії з органами місцевого самоврядування.
Є в Великобританії таке державне відомство, іменоване Департамент Планування (Planning Authorities) воно відповідально за збереження унікальності англійської архітектури і стежить за кожною спробою внести зміни у зовнішній або внутрішній вигляд вашого будинку.
Безумовно, не на все потрібен дозвіл. Наприклад, якщо Ваш будинок в Англії не знаходиться в списках English Heritage (т. Е. Не є об'єктом особливого національного інтересу), то ви можете сміливо без жодного дозволу ламати внутрішні стіни, міняти вікна або навіть пристроювати оранжерею (за умови, що вона, в залежності від типу будинку, не перевищує 10 або 15% від загальної площі оного). Якщо ж ваш будинок увійшов до списку English Heritage і відповідно придбав статус Listed, або Grade I Listed, то вам потрібно буде дозвіл буквально на все: перепланування, зміну вікон, дверей, будь-якого роду реновації. Навіть перефарбувати будинок в ваш улюблений рожевий колір без офіційного дозволу загрожує штрафом і настійною рекомендацією повернути будинок в колишню колірну гамму.
Будинки в Англії і Уельсі купуються на основі права власності «Фріхолд» (Freehold)
Freehold oзначает, що у володінні знаходиться не тільки ділянку землі, а й будь-які будівельні споруди, розташовані на ній.
Володіти на праві «Лізхолд» (leasehold) можна як квартирою, так і будинком, земельною ділянкою або цілої селом. Але в даному випадку термін «володіння» не вірний. Поняття leasehold схоже на поняття «довгострокова оренда». Юридично ви не будете бути власником. За визначенням - купуючи нерухомість на основі «лізхолд», ви стаєте повноправним власником документа, іменованого договір довгострокової оренди, який в свою чергу дає вам виняткове право тимчасового користування, розпорядження і оккупірованих простору знаходиться всередині тієї самої квартири або будинку в Англії. Не більше. Договір оренди може бути укладений на яке завгодно кількість років, будь то 22, 55, 121 або навіть 999 років. Щоб ви орієнтувалися в ситуації, скажу, що за 50 років ексклюзивного користування лізхолд можете розраховувати викласти близько 75% від вартості будинку-«Фріхолд». За 25 років - близько 55%. За 10 років - близько 35%, (у всіх випадках +/- 10%). «Лізхолд» -будинки з 90 і більше роками користування в договорі називаються virtual freehold по тій простій причині, що за вартістю вони практично рівні з «Фріхолд» -домен.
Не варто дивуватися, але ні стінами, ні статтю, ні стелею ви володіти не будете. Всім цим володіє «landlord» або «фріхолдер» - той, кому ви заплатили за ексклюзивне право перебування в вищезгаданому приміщенні і, швидше за все, але не завжди, на додачу зобов'язалися платити щорічно земельну ренту (Ground Rent), яка може варіюватися від £ 25 до £ 500 в рік, але в окремих випадках може досягати і £ 10 000- £ 50 000 на рік, за мультимільйонний особняки в Челсі і Белгравії. Якщо ви хочете знести пару стінок або поміняти вікна, потрібно дозвіл того самого «landlord». Якщо ви раптом вирішили, що більше не будете йому платити земельну ренту, то можете в недалекому майбутньому опинитися в положенні «без особливого місця проживання», оскільки закон дозволяє власнику-фріхолдеру забрати у вас право користування приміщенням, якщо ви не сплатили обумовлену суму грошей.
Вивчивши уважніше «лізхолд» ви зрозумієте, що воно схоже з нашою системою довгострокового зняття житлоплощі в оренду, з тією лише різницею, що ви платите відразу і багато. Та й прав у вас на порядок більше, ніж у звичайного орендаря, але в той же час на порядок менше, ніж у повноправного власника. До того ж, як було згадано вище, вибору у вас іншого, на жаль, немає. Мабуть, цілком доречно згадати вислів наших предків, de gustibus non est disputandum - про смаки не сперечаються, і тому, якщо англійці нічого проти такої системи не мають, нам теж доведеться змиритися і, мило посміхнувшись, купувати «лізхолд»-квартиру.
Так що ж повинен знати кожен бажаючий придбати нерухомість на Туманному Альбіоні? Дві прості істини: «Фріхолд» - це безумовне право власності і несе воно ту ж саму смислове навантаження, що і володіння нерухомістю в будь-якій країні. «Лізхолд» - це право, що дає вам ексклюзивне володіння нерухомістю на певний період часу і, як правило, за номінальну річну земельну ренту. Ціна leasehold нерухомості з часом падає, оскільки з кожним роком залишається все менше років на договорі оренди. Не прийнявши необхідні заходи і не продовживши договір оренди, можна позбутися всіх прав на користування цією нерухомістю. Хоча, якщо за договором залишається понад 100 років, все це не дуже-то має вас хвилювати, по крайней мере, в найближчі 15-20 років.
Безумовно, законодавство, що регулює право власності, форми володіння квартирами в Лондоні, будинками в Лондоні, квартирами в Англії. будинками в Англії, іншими об'єктами комерційної нерухомості і землею, має і інші підводні камені. Про деталі і подробиці ви можете дізнатися, поспілкувавшись з нашими фахівцями.