ЖБК як юридична особа
Загальна характеристика житлово-будівельного кооперативу як юридичної особи
Відповідно до ст. 116 ГК РФ, житлово-будівельним кооперативом визнається - добровільне об'єднання громадян і юридичних осіб на основі членства з метою задоволення матеріальних та інших потреб учасників, що здійснюється шляхом об'єднання його членами майнових пайових внесків.
Мета створення таких кооперативів - задоволення житлово-побутових потреб членів кооперативу.
Також як і ЖК, ЖБК є юридичною особою (абз. 2 п. 2 ст. 48 ЦК України), некомерційною організацією абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ.
Засновниками житлово-будівельного кооперативу можуть бути громадяни, які досягли 16-річного віку, і (або) юридичні особи. Число засновників не повинно бути менше п'яти громадян і (або) трьох юридичних осіб.
Єдиним установчим документом ЖБК є його статут. Згідно п. 2 ст. 116 ГК до числа його обов'язкових умов віднесені:
-
умови про розмір пайових внесків його членів; термін і порядок внесення пайових внесків; про склад і компетенція органів управління кооперативом і порядок прийняття ними рішень, включаючи перелік питань, рішення по яких можуть бути прийняті тільки одноголосно чи більшістю голосів; умова про порядок покриття членами кооперативу понесених ним збитків.
ЖБК як учасник цивільно-правових відносин відповідає за своїми зобов'язаннями належним йому на праві власності майном. Учасники ЖБК (члени) мають відносно ЖБК зобов'язальні права (абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ).
Як і будь-яка юридична особа, ЖБК вступає в цивільно-правові відносини від свого імені, тобто від свого імені набуває майнові і особисті немайнові права, а також від свого імені несе обов'язки. У разі виникнення необхідності участі в цивільно-процесуальних або арбітражно-процесуальних відносинах, ЖБК наділяється в залежності від конкретних обставин справи правовим статусом позивача або відповідача.
Діяльність ЖБК регулюється Законами України, а при відсутності федеральних законів, що регулюють діяльність споживчих кооперативів, слід керуватися угодою сторін - Статутом ЖБК та прийнятих на виконання Статуту внутрішніх документах ЖБК.
Крім цього, джерелом правового регулювання діяльності ЖБК є нормативні акти організацій "другого ешелону" - добровільних некомерційних об'єднань ЖБК. У Росії таким добровільним некомерційним об'єднанням є некомерційна організація - некомерційне партнерство "Гільдія народних кооперативів" Житло в розстрочку "(Далі - Гільдія). Головним завданням Гільдії є забезпечення захисту прав і законних інтересів членів ЖБК.
Основним документом, що регулює діяльність ЖБК, прийнятим Гільдією, є Єдині Стандарти діяльності житлових і житлово-будівельних кооперативів (далі - Стандарти). Стандарти дозволяють відрізнити сумлінні організації від тих, хто в черговий раз вирішив погріти руки на чужому добрі.
В силу абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ і п. 5 ст. 116 ГК РФ, ЖБК як і всякий споживчий кооператив може "здійснювати підприємницьку діяльність лише остільки, оскільки це служить досягненню мети, заради якої він створений, і цих цілей". Статутом ЖБК визначено в п. 4.1. що "ЖБК не має права здійснювати підприємницьку діяльність". Стандарти також прямо забороняють ЖБК здійснювати якусь би не було підприємницьку діяльність, суттєво порівняно з законом підвищуючи тим самим захист майнових інтересів членів ЖБК.
Відповідно до ст. 49 ГК РФ, ЖБК мають так званої спеціальноюправоздатність - вони мають право здійснювати лише те, що прямо передбачено їх статутами. Положення про правоздатності ЖБК містяться в Статуті ЖБК.
Діяльність ЖБК не підлягає ліцензуванню, а всі необхідні для досягнення статутних цілей та завдань роботи і послуги, що підлягають ліцензуванню відповідно до федеральним законом Російської Федерації від M12.01 N 128-ФЗ "Про ліцензування окремих видів діяльності" виконуються за цивільно-правовими договорами ЖБК з уповноваженими організаціями та (або) підприємцями без утворення юридичної особи. Зазначені організації і (або) підприємці без утворення юридичної особи повинні мати всі необхідні ліцензії для виконання робіт і (або) послуг для ЖБК. В даний час підлягають ліцензуванню такі необхідні для ЖБК послуги: 1) банківські; 2) страхові; 3) оціночні; 4) будівельні.
ЖБК підлягає державній реєстрації в органах, які здійснюють державну реєстрацію юридичних осіб. ЖБК вважається створеним з моменту його державної реєстрації відповідно до ст. 51 ГК РФ і федеральним законом Російської Федерації від 08.08.01 N 129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб".
Згідно Стандартів, Установчим документом ЖБК є Статут, який повинен відповідати вимогам ст. 52, 116 ЦК України та положенням Модельного Статуту ЖБК, затвердженого Гільдією. Рішення про створення, державної реєстрації, виготовленні круглої печатки ЖБК та виборах Правління ЖБК та Голови Правління (Голови ЖБК) оформляється Протоколом Загальних Зборів Засновників ЖБК.
Визначення ЖБК випливає з легальної дефініції споживчого кооперативу, викладеної в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Згідно Стандартів "Житлово-будівельний кооператив - це різновид споживчого кооперативу, некомерційна організація, заснована на членстві, добровільно заснована громадянами і (або) юридичними особами об'єднали свої майнові пайові внески з метою задоволення потреб в нерухомості шляхом будівництва, інвестування в будівництво, придбання на первинному і вторинному ринку житлової та іншої нерухомості на власні та залучені кошти, а також для подальшої експлуатації і управління приоб ретенной нерухомістю ".
Управління ЖБК здійснюється в порядку, визначеному нормами Статуту ЖБК. Рішення більшості оперативних питань фінансово-господарської діяльності за Статутом ЖБК входить в компетенцію Голови ЖБК та Правління ЖБК, оскільки метою членства в ЖБК є не перманентну участь в діяльності Загальних Зборів членів ЖБК, а придбання необхідного житла на доступних умовах. Крім того, проведення Загальних Зборів членів ЖБК вимагає певних чималих витрат (оренда приміщення на всіх членів ЖБК - сотні і тисячі чоловік). Разом з тим, найбільш важливі питання, з одного боку, не торкаються оперативну діяльність ЖБК, а з іншого боку, що дозволяють членам ЖБК здійснювати дієвий і ефективний контроль за діяльністю Голови ЖБК та Правління ЖБК входять до виключної компетенції Загальних Зборів членів ЖБК відповідно до Статуту ЖБК (п. 7.4.) і не підлягають передачі на розгляд виконавчих органів ні за яких умов. Внутрішньокооперативних відносини (права і обов'язки членів ЖБК) регулюються Статутом ЖБК (головним чином розділом третім Статуту).
Майно кооперативу відповідно до п. 4 ст. 218 ГК після повного внесення пайового внеску за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, переходить у власність учасників кооперативу і тягне відповідно втрату на них права власності самим кооперативом. За загальним правилом на майно житлово-будівельного кооперативу його учасники (члени) набувають права вимоги, пропорційні їх паях (вкладами), а також деякі інші права, що випливають з членства в ньому.
Основу майнової самостійності кооперативу становить його пайовий (статутний) фонд. ЦК не містить вимог до мінімально необхідного розміру такого фонду, бо для різних видів кооперативів цей розмір не буде однаковим. Він повинен бути передбачений спеціальним законом для кожного різновиду кооперативів. Однак п. 4 ст. 116 ГК виходить з того, що кооператив повинен мати повністю оплачений пайовий фонд.
Пайовий фонд кооперативу формується за рахунок пайових внесків його учасників (членів). Як прямо вказує Статут ЖБК, пайовий внесок дорівнює вартості квартири. Тобто, об'єднати пайові внески і створити кооператив - це означає передати в кооперативну власність свою власність у вигляді паю як частини вартості квартири. Він також є гарантією задоволення майнових інтересів кредиторів кооперативу. Тому обов'язок внесення пайових внесків є найважливішим обов'язком члена кооперативу.
Статут кооперативу повинен містити поряд з іншими неодмінна умова про відповідальність члена кооперативу за порушення цього обов'язку. Крім того, члени кооперативу зобов'язані протягом трьох місяців з дня затвердження щорічного балансу кооперативу покривати утворилися збитки шляхом внесення додаткових внесків. Адже сам кооператив як некомерційна організація не отримує ніяких доходів від своєї діяльності. При невиконанні цього обов'язку, тобто несплаті або частковій сплаті таких додаткових внесків, член кооперативу несе майнову відповідальність за його зобов'язаннями своїм особистим майном в межах невнесеної частини відповідного внеску. При цьому дана відповідальність настає при відсутності у кооперативу іншого майна, але є солідарною по відношенню до всіх таким несправним учасникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ЦК). Відповідно до п. 1 ст. 65 ГК тепер можливо і банкрутство даної некомерційної організації.
Після державної реєстрації кооперативу як юридичної особи та обрання виконавчих і ревізійних органів, житлово-будівельний кооператив набуває, або отримує відведення землі і починає зводити багатоквартирний будинок.
Розглянувши дві схожі за метою створення різновиду споживчих кооперативів, такі як житловий і житлово-будівельний кооператив можна сказати, що зазначені форми житлової кооперації в діяльності і забезпечення членів кооперативу житловими приміщеннями відмінностей не мають, вони переслідують одну і ту ж мету - задоволення житлово-побутових потреб пайовиків кооперативу і членів їх сімей. До виплати членами кооперативу пайових внесків кооперативи є власниками житлових приміщень і об'єктів загального користування багатоквартирного будинку.
Але незважаючи на кажующуяся подібності, зазначені форми житлової кооперації розрізняються організацією і способом придбання будинку до початку його експлуатації:
при організації житлового кооперативу не потрібно такого складного етапу, як відведення або придбання землі, так як ділянка закріплений за конкретним, що здобувається житловим будинком; Друга відмінність полягає в підставі придбання багатоквартирних будинків - житловий кооператив купує, а житлово-будівельний зводить житлові будинки, т. Е. В першому випадку початковий спосіб придбання права власності, а в другому довільний; Третя відмінність випливає з другого, в зв'язку з різними способами придбання будинку, у житлового кооперативу менш тривалий термін від реєстрації кооперативу до його уявлення пайовикам.