Володимир, укладаючи договір пайової участі, необхідно пам'ятати про пов'язаних з ним ризики. Проблеми пайового будівництва пов'язані з тим, що після заяви Уряду Російської Федерації про намір вирішення квартирного питання своїх громадян, будівництво житлових об'єктів при інвестиційній підтримці держави стало вестися масовими темпами, - а це призвело до появи недобросовісних забудовників, а також нечистих на руку посадовців на всіх етапах фінансування. Також причинами появи проблем в частковій забудові служать недостатня прозорість отримання всіх видів погоджень, необхідних для початку будівництва (веде до укладання договорів пайової участі на об'єктах без необхідних дозволів), і відсутність належного контролю з боку державних властей над діяльністю компаній-забудовників і їх фінансовим станом .
Нормативна база для захисту учасників пайового будівництва
Участь в пайовому будівництві
Участь в пайовому будівництві
Законодавство щодо захисту прав споживачів може застосовуватися в суді тільки у випадках, коли відсутність корисливих цілей покупця доведено при розгляді таких питань:
чи має громадянин іншу житлову нерухомість;
який склад його сім'ї;
яка площа житла учасника пайового будівництва, яку він і його сім'я займали раніше;
чи потребує він в поліпшенні умов проживання і чи перебуває на обліку.
Але і навіть в разі судових рішень на користь пайовика, ніхто не гарантує, що він може отримати свої кошти або квартиру, так як забудовник може виявитися банкрутом або проходити відповідну процедуру. Щоб ризик опинитися в числі ошуканих пайовиків був мінімальним, громадяни повинні знати про проблеми, які є при укладанні договорів пайової участі.
Отже, з якими проблемами може зіткнутися пайовик при очікуванні житла, за яке він вже віддав свої гроші?
Проблема № 1. Затримка завершення будівництва (здачі будинку в експлуатацію)
Причини виникнення проблеми:
Нецільове витрачання коштів забудовником - зведення інших об'єктів, не передбачених договором пайової участі за рахунок коштів пайовиків. Тобто забудовник, отримуючи кошти пайовиків, вкладає їх в будівництво більш перспективного (на його погляд) будівництва, розраховуючи повернути гроші з прибутком після продажу квартир в новому об'єкті.
Учасники будівництва не виконують своїх договірних зобов'язань - виникнення проблем з поставками матеріалів або з виконанням робіт субпідрядними або підрядними організаціями веде до розірвання з ними договорів і пошуку нових учасників будівництва, що займає додатковий час.
Недостатнє фінансування об'єкта - забудовник має намір продати всі квартири до закінчення завершення будівництва, не маючи власних коштів або не бажаючи вкладати їх в ці будинки.
Розрахунок між підрядником та забудовників не прямими фінансовими засобами, а у вигляді житла, що будується. Таким чином, для здійснення робіт підрядником часто йому потрібно ці квартири реалізувати.
Неправильне складання договору пайової участі - вказується плановий термін здачі об'єкта або приєднання його до міських або іншим інженерним мережам, які не прив'язує забудовника до конкретних дат. Дотримання планових термінів не є одним з обов'язків забудовників, якщо відповідальність за несвоєчасність здачі об'єкта і виникають в цьому випадку неустойки (і їх розмір) не прописані в договорах дольової участі.
Проблема № 2. Доплати понад суми, зазначених в договорі
Пайовики кожного десятого споруджуваного об'єкта в Російській Федерації стикаються з пропозицією забудовника внести додаткові грошові суми понад встановлені укладеним договором.
Причини виникнення проблеми:
У договорі не прописаний склад робіт або витрат, включених у вартість одного квадратного метра житла. Наприклад, забудовники виконав благоустрій прибудинкової території - ці витрати, без попереднього (під час підписання договору) повідомлення пайовиків не належать до основного будівництва, і замовник має право включити їх понад первинної вартості квадратного метра. Щоб уникнути виникнення такої проблеми в договорі пайового будівництва має бути прописано, що суми, внесеної пайовиком, досить для передачі йому квартири і реєстрації його права на цю квартиру.
Тривале будівництво або загальна ситуація в країні, що спричинили різке подорожчання вартості будівельних матеріалів або інших необхідних для спорудження об'єкта робіт і послуг. Якщо такого виду ризики і відповідальність за них не прописані в договорі, то забудовник може спробувати зобов'язати пайовиків внести доплату. Якщо об'єкт вже добудований, то майбутні власники житла з великою часткою ймовірності можуть отримати нерухомість без внесення доплат, в іншому випадку, будівництво може перейти на стадію незавершеного.
Незавершене будівництво - якщо забудовник не впорався зі своїми обов'язками, то влада муніципального освіти мають повне право передати будівництво іншої компанії. Зміна забудовника без збереження зобов'язань перед пайовиками гарантовано передбачає виникнення різного виду доплат.
Збільшення площі квартир, не передбачене проектною документацією. Така ситуація може виникнути при зменшенні, наприклад, товщини міжкімнатних перегородок. В цьому випадку пайовики зобов'язані внести доплату за «зайві» квадратні метри.
Проблема № 3. Неможливість розірвання договору пайової участі
Якщо одного з пайовиків не влаштовує хід виконання будівництва або з яких-небудь інших причин, він бажає розірвати договір.
Що повинен містити договір пайового будівництва, щоб ризики пайовика по цій проблемі були зведені до мінімуму:
Пункт «Умови розірвання договору» повинен бути максимально докладним - він повинен містити можливі причини і ініціаторів розірвання.
Умови підписання угоди про розірвання повинні містити: зобов'язання сторін щодо підписання, термін повернення і обсяг грошової суми до повернення дольщику. В іншому випадку може виникнути ситуація, що забудовник відмовляється підписати угоду або виставляє квартиру пайовика на продаж, що веде до затягування повернення коштів.
Проблема № 4. Реєстрація прав власності пайовика
Причини виникнення проблеми:
Забудовник не виконав свої зобов'язання перед державними інвесторами.
Забудовник з яких-небудь причин не може підготувати пакет документів, необхідних для передачі в державні органи реєстрації.
Рішення проблеми здійснюється тільки у судовому порядку з залученням грамотних юристів, які на підставі наявних документів пайовика про права на квартиру, домагаються визнання прав власності.
Проблема № 5. Подвійний продаж житла
Рідко, але зустрічаються випадки, коли на одну і ту ж квартиру полягають кілька (частіше два) договорів пайового будівництва, і дізнатися про існування один одного пайовики можуть тільки при реєстрації прав власності.
Причини виникнення проблеми:
Незнання громадянами юридичної підоснови договорів пайового будівництва. Всі договори такого виду в обов'язковому порядку повинні бути зареєстровані у відповідних органах - тоді ризик виникнення такої проблеми буде зведений до мінімуму.
Несумлінність забудовника, який укладає договір з кількома пайовиками (без відповідної реєстрації) або ж розплачується квартирами, вже обтяженими зобов'язанням, з постачальниками будівельних матеріалів або субпідрядними організаціями. Ця причина є шахрайством.
Проблема № 6. Придбання житла не у забудовника
Найпоширеніший ризик - купівля прав на нерухомість не у безпосереднього забудовника, а через підрядну організацію. Якщо забудовник розплачується будуються квартирами з підрядною організацією на умовах виконання ними всіх договірних зобов'язань, то в цьому випадку є ризик розірвання між ними договору з незалежних від пайовика причин. Тому на етапі підписання договору пайової участі покупець повинен упевнитися в тому, що права на квартиру вже належать підряднику і їм виконані всі зобов'язання перед забудовником. Інакше забудовник, розриваючи договірні відносини з підрядником, може відкликати у нього право на раніше передані квартири.
Проблема № 7. «Сірі» схеми
Найчастіше бажання людини мати квартирою саме в цьому районі і саме в цьому будинку так велико, що, всупереч здоровому глузду або через непорозуміння серйозності ризиків, він бере участь в будівництві не на умовах, передбачених законодавством нашої країни, а погоджується на умови забудовника і вносить свої грошові кошти за так званим «сірими» схемами:
Придбання векселів або висновок безвідсоткового договору позики забудовнику - в цьому випадку законне забезпечення передачі квартири покупцеві можливо лише на добровільних засадах забудовника. Найчастіше пайовикам просто повертаються кошти без сплати відсотків по ним. І, якщо від позики до повернення проходить не один рік, скільки в цьому випадку втрачає пайовик - передбачити не складно.
Передача грошей на банківський рахунок, не пов'язаний з будівництвом конкретного об'єкта, - у цьому випадку зв'язок між зарахуванням фінансових коштів і придбанням прав на нерухомість відсутня. Крім того, забудовники можуть зобов'язати своїх пайовиків користуватися послугами конкретного банку, що порушує антимонопольний закон.
Висновок попередніх договорів пайової участі - в цьому випадку можливий зрив термінів укладення основного договору.
БЕЗОПЛАТНО договір купівлі-продажу нерухомості - підписання такого документа тягне за собою податкові наслідки для пайовика, якого також можуть притягнути до адміністративної відповідальності за порушення закону № 241-ФЗ про пайове будівництво.
Як не стати обдуреним пайовиком
Як не стати обдуреним пайовиком
Аналітики ринку нерухомості і юристи звертають увагу на те, що оформлення договорів пайової будівництва в більшості своїй проводиться далеко не на користь учасника пайового будівництва - пайовика. Компанії-забудовники всіма доступними шляхами намагаються убезпечити себе від можливих фінансових та інших ризиків і не прописують в договорах такі важливі моменти, як:
точна дата здачі будинку в експлуатацію;
фіксація вартості одного квадратного метра на весь період будівництва;
розірвання договору та повернення уповноважених засобів;
чітка відповідальність за недотримання умов договору.
Оскільки зазвичай текст таких договорів складається зацікавленим юристом (наприклад, штатним), то нерозумно припускати, що забудовник введе себе в якісь вузькі рамки. Найчастіше пайовики не вникають в суть документів, що підписуються, прирікаючи себе на ризиковану операцію, а якщо і уважно ставляться до прочитання документа, то не завжди можуть трактувати деякі його пункти в правильну сторону. Підписання договору пайової участі в присутності незацікавленого запрошеного пайовиком юриста, який спеціалізується саме в цій області, допоможе уникнути можливих проблем і укладення сумнівною або невигідною для громадянина угоди.
Часто зустрічаються і сумлінні компанії-забудовники, які максимально відображають в своїх договорах всі можливі аспекти спільної співпраці з пайовиками, аж до незначних на перший погляд подробиць, але така своєрідна безпеку оцінюється набагато вище - вартість квадратного метра в побудованому об'єкті буде відрізнятися від ринкової в набагато більшу сторону.
І все ж, потрібно відзначити, що держава намагається вирішувати проблемну ситуацію. Для цього закон № 214-ФЗ постійно вдосконалюється. Так, наприклад, зміни, що відбулися посилили відповідальність за недотримання закону. Але його ефективність як і раніше мінімальна, так як чіткого механізму зведення об'єкта капітального будівництва «ВІД і ДО» не існує. Результативність дії закону і зведення ризиків пайовиків до мінімуму може бути досягнуто тільки після перегляду всієї законодавчої бази, супутньої будівництва, в тому числі і земельного законодавства.