При оформленні права оренди на земельні ділянки під об'єктами капітального будівництва дуже часто виникає питання про визначення площі ділянки, необхідної для експлуатації даних об'єктів.
Питання визначення площі земельних ділянок, на яких розташовуються об'єкти нерухомого майна, є актуальним у великому числі ситуацій.
Для багатьох підприємців є очевидним, що при формуванні земельної ділянки під об'єктами нерухомості, до складу такої ділянки повинна бути включена як площа «плями забудови», так і незабудована частина, необхідна для проходу відвідувачів, паркування автомобілів, технічного обслуговування будівлі, розвороту автотранспорту аварійних служб та ін.
У більшості випадків площа земельних ділянок, що видавалися раніше під експлуатацію будівель, будов і споруд, істотно перевищувала площу забудови. Саме в таких площах земельні ділянки, як правило, надавалися в оренду.
Однак, останнім часом в м Москві з боку уповноважених органів влади (в першу чергу, Департаменту міського майна міста Москви) намітилася тенденція до мінімізації площі надаються власникам розташованих на таких ділянках об'єктів нерухомості шляхом зменшення меж ділянок до «плями забудови» будівлі або з невеликим відступом від нього.
Зазначена практика зачіпає такі випадки оформлення земельно-правових відносин:
- первинну постановку земельної ділянки на кадастровий облік при його формуванні;
- здійснення поділу земельної ділянки, зокрема в разі продажу частини об'єктів нерухомості, що раніше перебували на спільній земельній ділянці з іншими об'єктами;
- оформлення нового договору оренди земельної ділянки після закінчення раніше укладеного договору.
Разом з тим, дії уповноважених органів влади міста Москви щодо зменшення площ земельних ділянок до меж фундаменту будівлі в значній кількості випадків є необгрунтованими.
Відповідно до чинного законодавства граничні розміри земельних ділянок, наданих під розташовані на них будівлі, будівлі та споруди, встановлюються відповідно до затверджених в установленому порядку норм відведення земель для конкретних видів діяльності або відповідно до правил землекористування і забудови, землевпорядної, містобудівної та проектної документацією.
Місцезнаходження меж земельної ділянки, що формується під об'єктами нерухомого майна, і, відповідно, його площа визначаються з урахуванням фактичного землекористування відповідно до вимог земельного та містобудівного законодавства. Місцезнаходження меж земельної ділянки визначається з урахуванням червоних ліній, розташування меж суміжних земельних ділянок (при їх наявності), природних меж земельної ділянки.
При переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній їх власник.
Аналіз зазначених вище норм з урахуванням їх правозастосовчої практики, дозволяють зробити наступні висновки:
- якщо земельна ділянка зайнята об'єктами нерухомості, щодо яких встановлено норми відведення земель, площа формованого земельної ділянки (незалежно від площі самого об'єкта нерухомості) не може менше мінімуму, встановленого нормативами. В даний час нормативи відведення встановлені не для всіх видів діяльності. Наприклад, норми відведення встановлені для підприємств дорожнього сервісу, рибного господарства та ряду інших;
- якщо стосовно кадастрового кварталу, в якому розташована земельна ділянка, прийнятий проект межування кварталу, межі всіх ділянок всередині кварталу повинні визначатися відповідно до нього без додаткового обґрунтування. Разом з тим, на практиці органи влади м Москви, незважаючи на наявність затверджених ними ж проектів межування, вимагають при оформленні права оренди додаткового обґрунтування площі ділянок орендарями;
- при визначенні меж земельної ділянки повинні в обов'язковому порядку враховуватися затверджені в установленому порядку нормативи проектування. Поряд з іншим, дані нормативи регламентують мінімальні вимоги до будівель (наприклад, мінімальна кількість паркувальних місць для торгових об'єктів або мінімальні площі прилеглих до складських будівель площадок, що забезпечують рух і розворот вантажних транспортних засоби). Облік нормативів проектування при визначенні площі земельних ділянок відповідає положенням Земельного кодексу РФ, в силу яких не допускається утворення земельних ділянок, що приводить до неможливості використання розташованих на таких ділянках об'єктів;
- не допускається утворення земельних ділянок, яке призводить до вклинювання, украпленням, зламана кордонів, черезсмужжя, неможливості розміщення об'єктів нерухомості і виникнення інших обставин, що перешкоджають раціональному використанню земель і об'єктів нерухомості.
Разом з тим, на практиці, коли між Департаментом земельних ресурсів міста Москви і конкретним землекористувачем виникає суперечка про конкретну площі земельної ділянки, необхідної для експлуатації розташованих на ньому капітальних об'єктів, дане питання в більшості випадків може бути вирішене тільки в судовому порядку.
Згідно з чинним процесуальним законодавством на державний орган, який прийняв оскаржуване в суді рішення (який здійснив оспорюване дію / бездіяльність) покладається обов'язок довести його. Іншими словами, уповноважений орган, що вказав у відмові в наданні ділянки в оренду на надмірність його площі, теоретично повинен обґрунтувати в суді, чому (в тому числі на підставі яких правових актів, нормативів, правил проектування та ін.) Площа земельної ділянки, истребуемая землекористувачем , є надмірною.
На практиці, суди покладають тягар доведення відповідності площі земельної ділянки безпосередньо на землекористувачів. Відповідно до стійкої судовою практикою саме землекористувач має довести, що для експлуатації розташованих на ділянці об'єктів необхідна ділянка саме даної площі. У зв'язку з цим, необхідно мати на увазі, що заняття в судовому процесі «пасивної» позиції ( «ми не повинні доводити відповідність площі земельної ділянки, це Департамент міського майна міста Москви повинен довести її невідповідність») з великим ступенем ймовірності може призвести до негативного для землекористувача результату.
Активна позиція землекористувача в даних процесах може полягати в застосуванні двох «тактик» (або їх комбінації).
По-перше, в місті Москві існують спеціалізовані органи (установи), в компетенції яких відноситься розрахунок площі земельних ділянок, необхідних для використання об'єктів нерухомого майна. Подібного роду розрахунки здійснюються на підставі встановлених містобудівних норм і норм проектування. Висновок про площу земельної ділянки, зроблене такими органами, з певним ступенем ймовірності може бути прийнято судом як доказ площі ділянки, необхідної для експлуатації капітальних об'єктів.
По-друге, питання, пов'язані з визначенням площі земельної ділянки, є питаннями, які вимагають спеціальних знань в сфері будівництва та землекористування, якими суд не володіє. У подібного роду ситуаціях учасник арбітражного процесу має право клопотати про призначення судової експертизи з питання визначення площі земельної ділянки, необхідної для експлуатації перебувають на ньому об'єктів нерухомості. Більш того, найбільш правильним в рамках підготовки процесу буде надати суду висновок експертної організації з даного питання, зроблене на замовлення землекористувача. Подання такого висновку істотно підвищить ймовірність призначення судової експертизи у справі.
Вибираючи будь-яку із запропонованих ліній поведінки, необхідно мати на увазі, що ні один доказ, включаючи висновок експертизи або уповноваженого державного органу, не має для суду заздалегідь встановленої сили. У зв'язку з цим навіть наявність позитивного для землекористувача висновку експертизи не гарантує прийняття судом рішення на його користь.
Проте, активна позиція землекористувача в суді зможе сприяти прийняттю судом позитивного рішення.