АІЖК знизило ставки! Хай живе АІЖК!
Питання: «Як зниження ставок відіб'ється на ринку іпотеки»?
Відповідаючи на це питання, має сенс говорити про різних часових інтервалах.
Якщо ми розглядаємо часовий проміжок 2 - 3 місяці, то на ринку іпотеки це не відіб'ється майже ніяк.
Буде легке-легке пожвавлення попиту, не більше того.
Чому?
Для іпотечного кредитування потрібна стабільність: стабільна робота, стабільна зарплата, впевненість у завтрашньому дні.
Такої впевненості у громадян - менше, ніж рік тому, та ще й продукти дорожчають.
Для того, щоб в такій ситуації населення потурбувалося отриманням іпотеки, ставки по іпотечних кредитах повинні бути низькими.
А тепер уявіть: Москва.
Вартість однокімнатних квартир починається від 5 мільйонів.
Якщо подивитися на середні ставки по кредитах, то ставка, при якій спостерігається баланс попиту і пропозиції, знаходиться на рівні приблизно 12% річних. Такий ставка по іпотечних кредитах була протягом кількох останніх років.
Зниження (середньої) ставки нижче 12% річних призводило до підвищення попиту, а підвищення - до зниження попиту.
Але це - середня ставка: коли кращі пропозиції - від 10, а гірші - 14 - 15%, середня і виходила на рівні 12%.
Зараз середня ставка за іпотечними кредитами вище 12% річних.
При більш високій ставці, попит - менше, ніж пропозиція. Тобто, запропонованого рівня ставок не вистачає, щоб вийти на рівень попиту минулого року.
У АІЖК досить сильні позиції в регіонах, де представлено порівняно невелика кількість банків, що видають іпотечні кредити за власними програмами.
У Москві, Московській області, Санкт-Петербурзі банків багато, завжди були банки, де були кращі пропозиції, ніж в АІЖК, а тому, частка кредитів, що видаються АІЖК, була порівняно невелика.
І пов'язано це не тільки з ставками. АІЖК безпосередньо кредити не видає: тільки через уповноважені організації.
Кредити, які видаються грошима АІЖК, повинні відповідати досить серйозним стандартам. Наприклад, в квартирах, під заставу яких видаються кредити, не повинно бути перепланувань (ніяких взагалі), доходи позичальників повинні підтверджуватися по 2-ПДФО.
Також по «стандартам АІЖК прийнято досить невелике співвідношення« платіж / дохід », тобто, в АІЖК вважають, що позичальник може витрачати на погашення боргу меншу частину своїх доходів, ніж вважають у інших банках.
А тому, за сукупністю чинників, частка АІЖК на ринках Москви, Московської області, Санкт-Петербурга - досить невелика.
Щоб візуально представити пропозицію АІЖК по зниженню ставок - уявіть темну кімнату і палаючу в ній сірник.
Темна кімната - пропозиція нерухомості, а палаючий сірник - попит з боку ипотечников.
Завдяки пропозицією АІЖК, замість сірники з'явилася скіпа: начебто в кімнаті стало трохи яскравіше, але все-одно не ясно.
Тому, навіть не дивлячись на зниження ставок, пропозиція нерухомості перевищує попит.
Поступове зниження ставок за іпотечними кредитами і АІЖК, і іншими банками - як спроба наздогнати виїжджаючих поїзд.
Але подивимося на ситуацію в довгостроковій перспективі.
Те, що АІЖК знижує ставки - це добре. Не варто забувати, що АІЖК - Урядова організація 100% акцій АІЖК належать державі.
А тому, дії АІЖК можна розглядати і як ті дії, які цікаві державі. Тобто, своїми діями АІЖК показує напрямок, в якому варто рухатися іншим банкам.
Тому, незабаром ми побачимо поступове зниження процентних ставок по кредитах іншими банками, вірніше, продовження цього зниження.
І це - добре для ринку нерухомості.
Але на мій погляд, зниження ставок банками відбувається занадто повільно. У населення складається враження, що те, що сталося зниження - далеко не межа, і що зниження ставок по кредитах буде тривати, а тому, зниження ставок не сильно сприяє збільшенню попиту.
Потенційні покупці квартир - чекають подальшого зниження цін на квартири і подальшого зниження ставок по іпотеці.