Процес зняття об'єктів нерухомості з кадастрового обліку важливий не менше, ніж облік об'єктів новозбудованих. Несвоєчасне оновлення відомостей у Єдиному державному реєстрі капітального будівництва тягне за собою небажані наслідки: оподаткування непридатних до використання або повністю знищених будівель, неможливість продати земельну ділянку, на якому знаходився втрачений об'єкт, або почати нове будівництво.
Актуалізація відомостей в кадастровому реєстрі проводиться на підставі акта обстеження будівель, споруд і об'єктів незавершеного будівництва. Що ж являє собою цей документ, коли він необхідний і як його оформити?
У яких випадках потрібно акт обстеження
Отже, акт обстеження доводить, що нерухомість повністю або частково перестала існувати. Необхідність складання документа обумовлена тією обставиною, що знищення об'єкта в результаті надзвичайної події, техногенної катастрофи або іншого форс-мажору де-факто не є приводом для зняття будови з кадастрового обліку. Підставою для внесення зміни до реєстру також не є, наприклад, відповідна довідка з підрозділу МНС. Тобто фактична загибель будови з юридичної точки зору не є підставою, наприклад, для зняття знищеного об'єкта з податкового обліку або для початку нового будівництва.
Отже, акт обстеження будівель і споруд необхідний у випадках:
- загибелі об'єкта нерухомості;
- умисного знищення об'єкта (знесення);
- анулювання тимчасової постановки на облік та ін.
Довідка
Під загибеллю або знищенням цивільне законодавство розуміє необоротне припинення існування об'єкта, його неможливість задовольняти потреби власника. Якщо в результаті повені, пожежі, землетруси або зсуву будівля зруйнована частково, мова буде йти не про знищення, а про зміну його властивостей. Якщо відновлення безглуздо або економічно невиправдано, власник повинен організувати знесення, а після - провести обстеження.
Таким чином, право власності і нарахування податків за користування нерухомим майном припиняється тільки після внесення на підставі акта обстеження відповідного запису до Єдиного державного реєстру об'єктів капітального будівництва.
Звернутися з заявою про зняття об'єкта з кадастрового обліку можуть конкретні особи, визначені частиною 6 статті 20 Закону про кадастр. Це власники будівель, споруд і об'єктів незавершеного будівництва, а також власники земельних ділянок, на яких ці об'єкти перебувають. Процедура подачі заяви і складання акта чітко регламентована законодавством.
Процедура складання акту обстеження будівель і споруд
Акт обстеження будівлі становить кадастровий інженер. Це кваліфікований фахівець, який уповноважений державою на проведення робіт і підготовку документації. Кадастрові інженери повинні відповідати переліку вимог, які закріплені в статті 29 Закону про кадастр:
Підставою для виконання кадастрових робіт є договір підряду. У ньому вказують всі види робіт, які буде виконувати інженер, а також умови, строки, суму оплати. До договору прикладають затверджену замовником кошторис і завдання на виконання робіт.
На замітку
Прискорити процес підготовки кадастровим інженером акту обстеження дозволить надання власником об'єкта нерухомості кадастрового паспорта або технічної документації на нього.
Кадастровий інженер запитує виписку з Державного кадастру нерухомості (далі - ГКН) і звіряє облікові дані з реальним станом нерухомого об'єкта, виїжджаючи на місце. Потім готує акт відповідно до вимог і передає інформацію у вигляді xml-файлу, скріпивши дані посиленою електронним підписом. Фахівці ГКН відомості від виконавців приймають тільки в електронному вигляді. Для замовника виконавець готує паперовий варіант в двох примірниках, кожен з яких необхідно прошнурувати, пронумерувати сторінки і завірити печаткою і підписом кадастрового інженера на останній сторінці. В цілому процедура обстеження і оформлення акту займає 5-7 робочих днів.
Акт обстеження будівель повинен відповідати встановленим законом вимогам. Це вкрай важливо, оскільки на його підставі виноситься рішення про припинення права власності. Об'єкт перестає існувати не тільки фізично, а й документально з відповідною відміткою в ГКН. Всі ці дії в сукупності вимагають фінансових витрат як від власника нерухомості, так і від держави.
Як грамотно оформити документ
Короткі пояснення щодо заповнення розділів:
Відомості вносять російською мовою. Цифри арабські. Електронний образ документа повинен повністю відповідати паперовому в співвідношенні 1: 1. Якість електронної версії повинно дозволяти безпомилково розпізнати всі представлені реквізити. Якщо в документі два і більш за листи, образ необхідно сформувати в одному файлі.
При складанні акта обстеження будівлі не виключені помилки, починаючи від технічних погрішностей (помилки, неточні назви, невірні цифри і т.п.) і закінчуючи недостовірними відомостями. Трапляється, що в акті невірно вказана інформація про кваліфікаційному атестаті інженера, що є грубою помилкою. Буває, що документ запевняють недійсною електронним підписом (наприклад, якщо відомості про виконавця виключені з загального реєстру кадастрових інженерів). Все це призводить до визнання акта обстеження недійсним, а значить, робить неможливими і інші кадастрові операції.
Важливість грамотного і скрупульозного оформлення документа з урахуванням всіх вимог до акту обстеження будівель не викликає сумнівів. Від кваліфікації кадастрового інженера залежить і залученість заявника в процес зняття об'єкта з обліку. Так, експертам дано право самостійно запитувати документи з Державного кадастру нерухомості і звертатися із запитами про внесення змін до реєстру. У разі належного виконання цих дій клієнт буде позбавлений необхідності відвідувати кадастрову палату особисто.