На ринку іпотеки в даний час представлено понад 100 кредитних продуктів. Кожна з цих програм має свої плюси і мінуси, але в будь-якому випадку кредитування збільшує можливості людини вирішити житлову проблему. Сьогодні прийнято розглядати лише прямі покупки квартир, але існують і альтернативні угоди, т. Е. Обмін за допомогою іпотеки. Саме «альтернативники» складають більшість серед клієнтів ріелторських компаній, і саме вони є одними з головних споживачів кредитів.
Уявімо, що у сім'ї є квартира, в якій їй стало тісно. Природно, постає питання про поліпшення житлових умов, але грошей на доплату при так званої альтернативної угоді немає. Що робити в такому випадку?
Ціна запитання
На даний момент різниця між вартістю однокімнатної і, наприклад, двокімнатної квартири відносно невелика. У Москві середня «одиничка» пропонується приблизно за $ 80-100 тис. «Двушка» коштує близько $ 100-130 тис. Трикімнатна квартира дорожче однокімнатної приблизно на 40-50%.
Але якщо грошей на доплату немає, є шанс зробити обмін, використовуючи в якості доплати іпотечний кредит, взятий у банку. Зазвичай ті, хто стикається з таким варіантом вперше, побоюються втратити свою квартиру і не придбати іншу. Але всі угоди відбуваються одночасно і від звичайного обміну по суті нічим не відрізняються. Зі старої квартири сім'я переїжджає в нову, розплачуючись за кредит поступово, невеликими фіксованими платежами. Переваг обміну за допомогою іпотечного кредиту кілька.
- Розмір кредиту буде відносно невеликим (він береться лише на суму, що дорівнює різниці в ціні між наявною і новою квартирою), для цього не потрібні великі доходи.
- Щомісячні платежі по такій позиці не надто обтяжливі для бюджету родини.
- Сума початкового внеску фактично дорівнює вартості наявної квартири, що дозволяє домогтися більш низької процентної ставки по кредиту (загальне правило таке: чим менше частка позикових коштів, тим більш вигідні умови кредитування реально отримати).
- Ставка за іпотечним кредитом нижче, ніж за звичайним споживчим, який теж варто використовувати, якщо для обміну не вистачає невеликої суми. А раз так, є можливість відразу закласти в суму кредиту всі передбачувані витрати - на ремонт, на купівлю нових меблів і т. Д.
іпотечні альтернативи
Багато фахівців ринку нерухомості вважають, що в зв'язку з ростом цін на житло (на 30-35% в рік) подібного роду угоди багато в чому стануть визначати майбутнє іпотеки в нашій країні.
Це і зрозуміло: знайти вільні гроші на пряму купівлю квартири і на початковий іпотечний внесок, що становить зазвичай близько 30% вартості житла, більшість росіян не здатні. При цьому багато людей, які хочуть поліпшити свої умови, мають приватизовану квартиру, отриману раніше від держави.
«Альтернативна» іпотека в даному випадку - оптимальний спосіб поліпшити житлові умови швидко і так, як хочеться, а не так, як диктує убогий бюджет.
Програми банків, розроблені для тих, хто вирішив обміняти свою квартиру на більшу за допомогою іпотечного кредиту, прості тільки на перший погляд. Тут існують різні варіанти.
Перший варіант - одночасний продаж своєї квартири і покупка нового житла на вторинному ринку із залученням іпотечного кредиту в розмірі відсутньої суми. В цьому випадку в заставі у банку залишається купується позичальником квартира. Частина грошей за неї позичальник вносить сам (за рахунок отриманої при продажу старої квартири суми), а частина надає банк. У цьому варіанті житлоплощу для нового господаря звільняється або відразу, або протягом місяця (зазвичай в договорі купівлі-продажу на переїзд відводиться саме такий термін). Операція відбувається як звичайний обмін.
Від простого до складного
Інший варіант - при зверненні позичальника в банк заставу оформляється на наявну квартиру. Натомість банк видає близько 70% її вартості, і позичальник здійснює покупку житла в новобудові.
Якщо цих коштів вистачає на придбання нового житла, після закінчення будівництва та отримання свідоцтва про державну реєстрацію права власності позичальник знімає заставу зі старої квартири і закладає в банк новобудову. Потім він має право продати колишню квартиру і погасити більшу частину кредиту або всю суму.
Позичальник хоче погасити кредит без продажу старої квартири? Тоді він залишає її в заставі у банку, а придбану житлоплощу використовує на свій розсуд, наприклад, здає в оренду. Таким способом він швидше розплатиться з банком.
Коли ціна новобудови перевищує отримані від банку 70% вартості наявної квартири, позичальникові доведеться шукати додаткові кошти на проведення доплати.
Нарешті, остання схема - найскладніша, оскільки обидві квартири (стара і нова) оформляються в заставу банку, а позичальник поступово виплачує борги. Цей варіант реальний при операціях на вторинному ринку житла. Кошти в розмірі 70% вартості наявної квартири позичальник отримує, заклавши її в банку, а на решту суми оформляє іпотечний кредит під заставу квартири, що купується. Складність даного варіанту пов'язана з тим, що він доступний тільки людям з досить високим офіційним рівнем доходів.
Плюси іпотеки при обміні з доплатою не можна не оцінити. Але при цьому очевидно, що такі угоди значно важче у виконанні, ніж проста купівля квартири з використанням кредиту. Організувати все швидко і ефективно власними силами майже неможливо. Отже, потрібна участь кваліфікованих фахівців, які знають специфіку роботи з іпотечними банками, - ріелторів або іпотечних брокерів.
Сергій Махоткин, керівник напрямку іпотечного кредитування «МІАН-агентство нерухомості»:
- Якщо покупцеві для здійснення альтернативної операції не вистачає коштів, цілком можливо скористатися іпотечним кредитом. В даному випадку активом може виступати існуюча квартира. Таким чином банк розглядає питання надання іпотечного кредиту в заставу існуючого житла. В результаті покупцеві надається кредит в розмірі 70% вартості квартири, в якій він залишається проживати.
Якщо потенційного покупця влаштовують умови банку з виплат, він отримує необхідну суму для покупки нового житла. Тут варто зазначити, що знову придбане житло не перебуває в заставі у банку - власником відразу стає покупець. Стару квартиру можна продати (за згодою банку) і погасити кредит. Або, залишивши її у власності, виплачувати всю суму кредиту на умовах банку. Є і ще одна схема, при якій заставу може бути переоформлений на нову квартиру.
Крім того, тим, хто вирішує питання про поліпшення житлових умов, не варто забувати, що сьогодні багато банків можуть надати до $ 25 тис. На кожного платоспроможного члена сім'ї без оформлення застави на квартиру.
Ірина Федулова, провідний аудитор компанії «Ажур-Аудит»:
- Питання про поліпшення житлових умов нерозривно пов'язаний з наявністю коштів. В якості одного з джерел фінансування ми пропонуємо розглядати бюджет нашої держави. Скористатися цим джерелом можна, застосувавши норму Податкового кодексу - податковий майнове відрахування.
Статтею 219 (п. 2) НК платникам податків надано право повернути з бюджету до 130 тис. Руб. при придбанні або будівництві на території РФ житлового будинку, квартири або частки в них. У разі якщо при цьому використовувалися позикові кошти (в тому числі і іпотечні), то сума виплат з бюджету не обмежена.
Протягом всього терміну дії кредитного договору власник придбаного житла може пред'являти податковим органам витрати в сумі погашених відсотків за позикою.
Статистика показує, що застосування цієї норми дозволяє платнику податків забезпечити собі джерело коштів для обслуговування позики протягом одного-двох місяців щорічно. Важливо також знати, що гроші, отримані з бюджету, не обкладаються ніякими податками.
Роман Куман, керуючий директор компанії «МІЕЛЬ-Нерухомість»:
- Альтернативні операції відрізняються від простих тим, що людина не тільки продає, а й одночасно купує квартиру, плануючи тим самим або поліпшити свої житлові умови (додавши деяку суму), або в залежності від обставин, навпаки, придбати житло меншої площі.
Трапляються ситуації, коли після продажу нинішньої квартири коштів на покупку нової все одно не вистачає. В такому випадку фахівець ринку нерухомості обов'язково підкаже різні варіанти проведення альтернативної угоди, щоб уникнути втрати часу і коштів для клієнта. Сьогодні існує достатній вибір інструментів, що дозволяють поліпшити свої умови житла. Схеми альтернативного фінансування угоди включають і іпотечне кредитування, і різні накопичувальні схеми, наприклад, житлові кооперативи. Можлива така схема - людина купує житло в кредит, а потім продає свою квартиру, вже вільну до моменту продажу. Це не тільки зручно, але й фінансово вигідно, адже вільна квартира цінується дорожче. Різниця в ціні на квартиру, в якій ніхто не живе і куди можна в'їхати одразу після оформлення угоди, досягає 10%. Також можна взяти іпотечний кредит на нову квартиру під заставу наявної, а пізніше, виходячи з фінансової ситуації, вирішити, чи варто продавати нинішнє житло.
Андрій Шовковий, віце-президент АКБ «Московський банк реконструкції та розвитку»:
- Іпотечний кредит є універсальним інструментом для людей, які бажають поліпшити свої житлові умови, в переважній більшості випадків. Виникаючі ситуації можна в більшості своїй розділити на дві. Перша - найбільш проста, коли людям просто необхідна доплата і вони готові до проведення так званої альтернативної угоди, одночасно продаючи свою і набуваючи нову квартиру. У цьому випадку все зводиться практично до чіткого вибудовування ланцюжка і визначення умов доступу сторін до сейфових осередків, в яких розміщуються кошти до державної реєстрації прав нових власників.
Іпотечний кредит банку якраз та необхідна можливість вирішити питання з якої бракує частиною грошових коштів, не вдаючись до запозичень з боку знайомих і родичів, або короткострокового споживчого кредитування.
Ставки по іпотечному кредиту набагато нижче ставок будь-яких програм споживчого кредитування, а тривалі терміни дозволять зробити його погашення необтяжливим для сімейного бюджету. Терміни розгляду іпотечних заявок насправді складають два-три дні з моменту надання комплекту документів. Але, незважаючи на це, краще заздалегідь звернутися в банк і отримати позитивне рішення про надання кредиту, причому на максимально можливу суму, розрахунок якої зроблять фахівці банку ще на першій консультації - взяти меншу суму в межах, визначених банком, можна завжди, а ось для її збільшення банк буде розглядати заявку повторно.
Друга, не менш поширена ситуація, коли вподобана квартира знаходиться в будинку, що будується, а значить, продати наявне житло можна буде тільки після закінчення будівництва і переїзду, або переїзд в нову квартиру неможливий відразу після її придбання з яких-небудь інших причин, наприклад необхідний ремонт і т. д. і тут іпотечний кредит є також найбільш оптимальним варіантом, який дозволить відразу оплатити і придбати нове житло, а вже після переїзду спокійно реалізувати наявну площу і достроково погасити зад олжен або її частина. Більшість програм іпотечного кредитування містять лише мінімальні обмеження в частині дострокового погашення кредиту, наприклад мораторій протягом перших шести місяців, але в переважній більшості випадків це якраз той мінімально необхідний термін для переїзду і продажу старої квартири. Причому отримана вигода від продажу юридично і фізично вільної квартири, а також збільшення вартості наявного житла внаслідок загального зростання цін часто значно перевищують витрати, які виникають при отриманні кредиту і по сплаті відсотків за цей період.