Купівля житла більшої площі відбувається, як правило, одночасно c продажем наявної квартири. Різницю в ціні покупець заповнює за допомогою іпотеки. Величина процентної ставки по кредиту в цьому випадку найбільш вигідна: адже її рівень, поряд з терміном кредиту і способом підтвердження доходу, безпосередньо залежить від суми власних коштів - чим їх більше, тим ставка нижче. В особливості подібних угод розбирався «БН.ру».
За оцінками ріелторів, понад 80% угод на вторинному ринку - альтернативні: люди продають свою квартиру і одночасно купують іншу. Більше, краще, дорожче. Або дві квартири. Зрозуміло, що без додаткових вкладень така операція не обходиться. Навіть найпростіше «район на район без доплати» не вийде, якщо у людини немає заощаджень: комісія ріелторів - мінімум 200 тис. Рублів, плюс витрати на оформлення, переїзд та ремонт. І в цьому плані іпотечний кредит, взятий на доплату, представляється досить розумним.
Іпотека стане непоганим рішенням проблем зі спадщиною. Не секрет, що квартиру, отриману відразу декількома спадкоємцями, доводиться «пиляти» за цілком банальної схемою: об'єкт - продати, гроші - навпіл (на три частини, в співвідношенні 40/60 і т. Д.). В результаті у кожного на руках залишається досить значна сума, яка, тим не менш, далеко не завжди здатна перетворитися в окрему квартиру. В цьому випадку допоможе залучення банківських коштів.
Технологічно обмін з іпотекою мало відрізняється від звичайної альтернативної угоди з доплатою: одна квартира продається, одночасно купується інша. При цьому сума, виручена від продажу, використовується як перший внесок, а відсутні для покупки кошти беруться в кредит. Але, як то кажуть, є нюанси: угоду має схвалити банк. Він схвалює (або не схвалює) і покупця як позичальника, і придбану квартиру як предмет застави. Крім того, необхідно узгодження умов угоди з урахуванням вимог банку-кредитора і її проведення відповідно до цих вимог. Інакше грошей просто не дадуть.
«Критичним вимогою банку-кредитора буде проведення операції на його території», - каже Ірина Кажікіна. Здавалося б, умова не найважче для виконання. Однак воно автоматично тягне за собою ряд складнощів. Перша - прийняти цю умову доведеться всім учасникам альтернативної ланцюжка. Якщо ж хтось не згоден, доведеться або відмовлятися від покупки, або шукати інший банк, який влаштує всі сторони. Зрозуміло, що в іншому банку і умови кредитування, і вимоги до купується об'єкту можуть бути іншими, менш приємними для позичальника.
Друга складність - необхідно врахувати, яку максимальну кількість квартир банк-кредитор готовий «прийняти» на своїй території. Третя - якщо квартиру, яку продає позичальник, купують також «Ипотечники», угода відбудеться тільки за умови, що покупці будуть брати кредит в тому ж банку, що і продавець. «Якщо ж квартиру захочуть купити з залученням кредитних коштів іншого банку, така угода, швидше за все, не відбудеться, тому що банки навряд чи зможуть домовитися, на чиїй території вона буде проходити, - пояснює Ірина Кажікіна. - Отже, покупців, що мають схвалення інших банків, щоб уникнути складнощів і ризиків розвалу угоди необхідно відразу ж відсікати від участі в ній ».
Є відмінності і в самій процедурі кредитування. На відміну від звичайної покупки квартири з використанням іпотеки, при обміні позичальник звертається за іпотекою, фактично не маючи на руках ні копійки. Адже гроші на перший внесок з'являться тільки після проведення самої угоди та реєстрації договору купівлі-продажу. Більш того, заздалегідь навіть не можна точно визначити, скільки грошей знадобиться на доплату.
До кризи програми щодо поліпшення житлових умов, орієнтовані на проведення обмінних операцій, існували приблизно в 15 банках. Зараз такий продукт залишився тільки у «Газпромбанку», але його програма носить скоріше декларативний характер.
Однак і без спеціальних програм ріелтори і іпотечні брокери давно відпрацювали технології проведення обміну з іпотекою. «В якості кредитора необхідно вибрати банк, який не потребує попереднього пред'явлення позичальником власних коштів або враховує в якості початкового внеску грошові кошти, які будуть отримані від продажу наявної квартири, - радить Ірина Кажікіна. - Крім того, так як підготовка альтернативної угоди займає більш тривалий період, ніж проста купівля, необхідно заздалегідь узгодити з банком-кредитором умови продовження схвалення в разі, якщо «зібрати» угоду в термін (зазвичай 3 місяці) не вдасться ».
«Звертатися в банк краще до початку продажу своєї квартири», - додає генеральний директор компанії «ІПОТЕК.РУ» Дмитро Овсянников. Сума продажу, так само як і точна вартість покупки, невідома, тому має сенс просити в банку стільки грошей, скільки кредитор готовий дати виходячи з доходів позичальника. «Якщо для доплати при обміні потрібен мільйон, а доходи дозволяють отримати три - варто просити три. Адже попросити - це не означає взяти. А якщо банк готовий кредитувати три мільйони, мільйон видасть і поготів! І тільки після того як отримано схвалення банку (а краще не одного, а двох-трьох), можна виставляти квартиру на продаж ».
Особливо уважно треба вибирати об'єкт, який позичальник збирається купити. Наприклад, практично не видаються кредити на покупку квартир в п'ятиповерхових панельних будинках і будинках, побудованих до 1970 року, а також в будинках з дерев'яними і змішаними перекриттями (за винятком випадків, коли в будинку зі змішаними перекриттями був проведений капітальний ремонт або реконструкція). Будинок не повинен бути включений в план на знесення, реконструкцію або капітальний ремонт. Більш того, пред'являються вимоги до ступеня зносу будинку. «Граничне значення зносу не повинно перевищувати 60%», - уточнила Марина Мелконян.
Крім того, в числі власників не повинно бути неповнолітніх дітей. «Якщо власник є у позичальника квартири - неповнолітня дитина, то операція з її продажу буде можлива, якщо тільки дитини наділять власністю в новій квартирі, - пояснює Овсянников. - Але оскільки нова квартира купується з використанням кредитних коштів, вона буде предметом застави. А сьогодні жоден банк не погодиться прийняти в заставу квартиру, в якій частка власності належить неповнолітній ».