АНАЛІТИКА: Гарантії від ренти
Інвесторам, які бажають спробувати себе в орендному бізнесі на ринку закордонної нерухомості, найбільш логічний - звернутися до схеми гарантованої ренти, - вважає Ігор Індріксонс. Стратегія Lease-Back (гарантована рента) відкриває можливість отримання доходу і мінімізації ризиків без зайвих зусиль з боку самого інвестора.
Чи не на всіх ринках існує схема Lease-Back, але там де вона є у інвестора набагато менше проблем і набагато більше впевненості, що його інвестиція зрозуміла і прорахована на багато років вперед. Звичайно, можна піти іншим шляхом - спочатку купити об'єкт, а потім, попередньо вивчивши приблизну прибутковість на даному ринку, намагатися його здавати. Але в цьому випадку ризики зростають в рази. Існує небезпека того, що нерухомість буде простоювати, приносячи замість доходу збиток. Щоб цього не сталося, інвестору доведеться або постійно тримати руку на пульсі своєї інвестиції та досить щільно займатися нею, або наймати для цього керуючу компанію. Але навіщо це потрібно, якщо результат в грошовому вираженні буде рівний, а клопоту більше.
У чому суть цієї схеми? Ви купуєте об'єкт. Основними критеріями при виборі об'єкта повинні стати середнє зростання ринку, гарантована прибутковість, висока ліквідність по здачі в оренду і перепродажу, а також доступ до фінансування. Керуюча компанія, або забудовник після закінчення будівництва здає об'єкт в оренду і незалежно від орендного доходу щомісяця виплачує інвестору гарантовану ренту - певну фіксовану процентну ставку від вартості об'єкта.
Наприклад, 7% - цього вистачить, щоб покрити щомісячні іпотечні виплати і обслуговування об'єкта, при 90% іпотечного кредиту від вартості нерухомості, що купується. Таким чином, об'єкт протягом наступних років гарантованої ренти сам себе викуповує за рахунок надходжень від оренди. Ви як власник маєте право безкоштовно користуватися об'єктом зазвичай від чотирьох до шести тижнів на рік. Після закінчення терміну гарантованої ренти інвестор за бажанням може продовжити договір з керуючою компанією.
Від інвестора не потрібно додаткових внесків на користь забудовника. Банк же, надає відстрочку по сплаті основного боргу і відсотків. Будівництво зазвичай займає до 24 місяців. При цьому ризик недобудови на розвинених ринках практично зведений до мінімуму. При мінімальному первинному внеску прибутковість на інвестовані кошти може досягати 40% річних при зростанні ринку 5-10% в рік. Середній термін дії цієї схеми в кожному регіоні і на різних ринках свій, але на час договору інвестор може забути про об'єкт. Все бере на себе керуюча компанія - від сплати податків до заміни лампочок в під'їзді.
Зараз з зростаючих ринків вдалими для такої схеми є, наприклад, Кіпр (район Пафосу), південь Франції, де можна знайти об'єкти з гарантованою рентою, яка доходить до 25 років, і потенційним зростанням нерухомості 10% в рік. А також Швейцарія з консервативною стратегією, яка є, по суті, альтернативою депозиту з прибутковістю не більше 5% річних. З падаючих ринків цікавий Лондон, який для зарубіжних інвесторів, які зберігають гроші в доларах і євро, за рік подешевшав на 50%.
Застосування подібного механізму неможливо на фондових ринках. На російському ринку нерухомості подібна схема також не працює через невиправдано високих банківських процентних ставок (у Росії вони в даний момент становлять 20% і вище, що на порядок вище, ніж в найбільш економічних розвинених країнах світу). Наприклад, прибутковість від оренди квартири в Москві зараз не вище 5%.
Тобто приватний інвестор, купивши квартиру в Москві і здавши її в оренду, може отримати не більше 4-5% прибутку. Застосування механізму гарантованої ренти зараз можливо лише на зарубіжних ринках за рахунок полегшеного доступу до фінансування. Схема гарантованої ренти надійна і проста. Багато людей пенсійного віку на Заході до кінця життя стають високо забезпеченими, оскільки в молодості інвестували свої кошти в самоокупні об'єкти нерухомості з використанням схеми гарантованої ренти.
Стратегія Lease-Back (гарантована рента) відкриває можливість отримання доходу і мінімізації ризиків без зайвих зусиль з боку самого інвестора.