Аналіз вартості об'єктів нерухомості

б. Динаміка корисності і вартості

Справа в тому, що життєвий цикл економічних благ відрізняється від класичної моделі циклічних процесів. Відповідно до цієї моделі цикл має 3 послідовно змінюють один одного стадії: зростання → стабільність → спад. Споживання (використання) економічного блага і життєвий цикл його існування починаються при U = Umax. Це означає, що стадія зростання у економічних благ відсутня і сам життєвий цикл має двустадийному характер: стабільність → спад. Відзначимо також, що для цілого ряду економічних благ період використання дуже обмежений, і життєвий цикл виявляється «згорнутим» в точку: втрата корисності відбувається одномоментно від U = Umax до U = 0, і при цьому, як правило, економічне благо перестає існувати фізично [ 7].

Дещо по-іншому справа йде з динамікою вартості (С). зрозуміло, її зміни в часі мають той же характер, що і у корисності, тобто відбувається її послідовне спадання: при U = Umax маємо С = С max. при U = Umin маємо С = Сmin. Однак в тих випадках, коли економічні блага мають досить тривалий життєвий цикл. існує відмінність у величині Umin і Сmin. Якщо Umin = 0, то Сmin → 0 і Сmin> 0 (величина перевищення принципового значення не має). Пояснюється це тим, що хоча корисність таких благ до кінця життєвого циклу вичерпана повністю, але у фізичному сенсі вони не зникають. Залишаються якісь натурально-речові фрагменти, які в ряді випадків можна реалізувати, отримавши частину первісної вартості блага # 8710; З> 0 [8]

Графічно динаміка Uі З буде виглядати наступним чином:

Мал. 1 «Динаміка корисності і вартості протягом життєвого циклу»

· T0 - початок життєвого циклу, tж.ц. - закінчення життєвого циклу, Tц - тривалість життєвого циклу;

· Відрізок (0, t0) відповідає часу створення економічного блага, тобто t0 ≠ 0;

· Опукла форма кривої відображає послідовно прискорюється втрату корисності;

· Відрізок (t0. Tст) - період стабільності (U≈const), відрізок (tст. Tж.ц.) - період спаду.

2.4.Вліяніе просторового чинника на вартість об'єкта нерухомості

У просторовому аспекті чинником, що визначає порівняльні переваги будь-якого територіального фрагмента стосовно центру, є доступність. Оскільки комунікації не є абсолютно обов'язковою компонентою життєдіяльності, ступінь наближеності об'єкта нерухомості до центру виступає в якості фактора корисності (з просторової точки зору). В реальних умовах доступність повинна розумітись як транспортна доступність, мірою якої виступає час, необхідний для переміщення від об'єкта нерухомості з конкретним територіальним розташуванням до зовнішніх кордонів центру з урахуванням основний міської транспортної схеми. Ранжирування значення транспортної доступності можуть вважатися обгрунтованим критерієм зонування території міста [9]. Інтервали значень, як правило, рівні 30 хв. що дозволяє забезпечити оптимальні розміри зони:

· 1 зона - 0 хв. (Центр міста)

· 2 зона - до 30 хв.

· 3 зона - від 30 хв. до 1 години

· 4 зона - від 1 години до 1 години 30 хв.

· 5 зона - від 1 години 30 хв. до 2 годин

· 6 зона - понад 2 години

У міру зменшення транспортної доступності, збільшення витрат часу на поїздки в центр міста (просування з 1 зони в 6-ю) вартість об'єкта нерухомості буде поступово знижуватися. Середні значення Сz (i) графічно будуть являти собою спадну ламану лінію (див. Рис. 2)

Мал. 2 «Залежність вартості об'єкта від транспортної доступності»

Динаміка Сz (i) пояснюється тим же властивістю рідкості: наближення до центру означає, що ми потрапляємо в зони з усе меншою площею, відбувається як би «стискання» міста від загального розміру території до розміру центру. В якості вимірювача рідкості можна запропонувати показник Кz (i):

Де Sобщ - розмір міста в його адміністративно-територіальних межах;

ΣSz (i) - розмір території, займаній зонами у міру просування до центру.

Якщо прийняти, що imax = 6, то оціночний показник рідкості 6 зони К (6) = min = 1 (так як сумарна площа всіх зон, включаючи оцінювану 6-ю, збігається з Sобщ). Переміщення в 5-ю зону і далі у напрямку до центру призведе до послідовного нарощування рідкості і збільшення значень Кz (i). які залежать від форми і величини міста, а так само від прийнятих при зонуванні значень інтервалів транспортної доступності (вони, як правило, корелюють з розмірами міста). Варто зазначити, що:

де # 8710; tдост - інтервальний значення транспортної доступності (хв.);

# 8710; Cz - відмінності середніх значень вартості об'єктів нерухомості, розташованих в сусідніх зонах.

На рис.3 представлені изокоста і ізохронними об'єктів нерухомості, тобто функціональні залежності наступного виду:

Де l - віддаленість об'єкту нерухомості від геометричного центру міста (км.)

Мал. 3. «Изокоста Сz і ізохронними tz об'єктів міської нерухомості»

Аналізуючи форму кривих на малюнку 3, можна відзначити, що за інших рівних умов крива tz буде завжди набагато більш пологою, ніж крива Сz. наближаючись до прямої лінії (що рівносильно пересуванню по всій території міста з однаковою швидкістю). Вихід за межі центру різко знижує цінність об'єктів нерухомості. У міру наближення до кордонів міста починають переважати об'єкти масового будівництва, зведені за типовими проектами, що нівелює відмінності в їх вартості і відповідає більш гладкому ділянці кривої Сz.

Изокоста і ізохронними ніколи не збігаються. Ця невідповідність, а також сталість величини # 8710; tz і мінливість величини # 8710; Cz в виразах (1) і (2) пояснюються тим, що додаткова цінність об'єкта нерухомості, пов'язана з вигодами місцеположення і що викликає зростання його вартості, не визначається однією тільки транспортною доступністю зони, діють і інші просторові чинники.

Отже, при всій своїй важливості транспортна доступність не може бути єдиним критерієм зонування території міста, а сама територія не може бути представлена ​​у вигляді сукупності «транспортних» зон.

Цінність кожної зони підлягає обов'язковій вартісній оцінці. Результати такої оцінки є складової частини вартісного еквівалента об'єктів міської нерухомості.

2.5.Завісімость вартості від виду використання об'єкта нерухомості

Потрібно відзначити, що використання об'єктів нерухомості здійснюється в трьох варіантах: для задоволення потреб (цільове споживання), в якості товару і як джерело доходу. Необхідно, отже, визначити динаміку Uі C для двох останніх варіантів. [10] По суті це означає, що необхідно визначити t0 і tж.ц. для нерухомості - товару і нерухомості - джерела доходу.

Особливість полягає в тому, що товаром може бути об'єкт незавершеного будівництва. Отже, має місце співвідношення: t0 (g) ≤ t0 (w). (3)

Де t0 (g) -початок життєвого циклу об'єкта нерухомості - товару; t0 (w) - то ж об'єкта нерухомості-блага.

Продовжуючи міркування можна прийти до висновку, що оскільки товаром на ринку нерухомості можуть бути ділянки під забудову, то t0 (g) min = 0, тобто екстремальним становищем t0 (g) є початок координат. Ділянка (0, t0 (g)) в цьому випадку буде означати послідовне наростання готовності об'єкту і, отже, збільшення корисності нерухомості - товару Ug (при цьому рівень корисності точно відповідає ступеню готовності об'єкта).

Можливість використання нерухомості як джерело доходу однозначно пов'язане з наявністю економічного блага і, отже,

Де t0 (i) -початок життєвого циклу об'єкта нерухомості, що використовується в якості джерела доходу;

Співвідношення (3) і (4) означає, що використання об'єкта нерухомості як товару починається не пізніше а як джерело доходу не раніше, ніж використання в якості споживчого блага (для цільового споживання).

Закінчуються чи життєві цикли об'єкта нерухомості, що використовується в якості товару і як джерело доходу, одночасно з Тц (w) або це відбувається раніше? [11] Відповідь на це питання залежить від характеру впливу рівня споживчих властивостей на ефективність (результативність) цих варіантів використання . Покупець завжди набуває корисність речі, а не саму річ, тому реалізація товару (при нормальних умовах угоди купівлі-продажу) стає вкрай скрутна з моменту появи незворотних змін натурально-речових характеристик об'єкта нерухомості (це відповідає нижньому ділянці кривої U на малюнку 1). Не можна також не враховувати, що нормальні умови угоди передбачають наявність конкуренції продавців: покупцю одночасно пропонується велика кількість порівнянних за своїми споживчими властивостями об'єктів. Нарешті, вирішальним аргументом є тривалість використання придбаного об'єкта - товару в якості блага: жодна розсудлива людина не стане купувати житло в будинку, майже повністю відслужили свій термін. З урахуванням викладеного, втрата корисності у об'єкта нерухомості - товару настає раніше, ніж при інших варіантах використання, тобто має місце співвідношення:

Використання об'єкта нерухомості як джерело доходу можливо до тих пір, поки об'єкт володітиме споживчими властивостями (корисністю). Дохід - це плата за можливість використовувати не те що на праві власності економічне благо. Тому зрозуміло, що динаміка Uw і Ui є тотожною, але tж.ц. (i)

Це в рівній мірі справедливо і для випадку, коли об'єкт нерухомості використовується в якості фактора виробництва: дохід витягується за допомогою нерухомості до тих пір, поки вона в змозі (фізично) брати участь у виробничому процесі, тобто до моменту майже повної втрати натурально-речових характеристик і вичерпання корисності.

З урахуванням вищевикладеного можна деталізувати графік динаміки U (см.ріс.4).

Рис.4. «Динаміка корисності об'єктів нерухомості протягом життєвого циклу».

Розглянемо тепер динаміку Сg і Сi. Раніше зазначалося, що на ділянці (0, t0 (gw, i)) наростання Ug відбувається в суворій відповідності зі зміною готовності об'єкта будівництва. Однак це не означає, що таким же чином змінюється Сg. Ціна «недобудови» завжди відображає рівень ризику завершення будівництва. Природно, що в міру збільшення готовності цей ризик зменшується, причому не лінійно, а прискорено: об'єкт, готовий на 10% ніколи не буде проданий за таку ж частину повної вартості, оскільки невизначеність і ризик є досить високими. Зрозуміло, конкретне співвідношення між ступенем готовності (DRE) і часткою повної вартості (dc) залежить від масштабів і складності об'єкта, але в початкові періоди будівництва DRE> dc.

З іншого боку, при 90% готовності об'єкт вже не може бути проданий менше, ніж за ту ж частину повної вартості. Таким чином, на завершальних етапах будівництва DRE = dc.

Сi є капіталізований дохід за період від початку отримання доходу, яким може бути будь-яка точка на кривій Ui. до tж.ц. (i). Таким чином, динаміка Сi практично повністю збігається з динамікою Ui. Можливе (але не строго обов'язкове) уточнення у тому, що реально отримання доходу припиняється все ж дещо раніше, ніж настає t (w, i0). Стосовно до житла це можна сформулювати наступним чином: квартира ще досить хороша, щоб в ній можна було жити самому (тобто її вартість не дорівнює 0), але вже досить погана, щоб здавати її в оренду (і, отже, дохід від неї дорівнює 0). З урахуванням вищевикладеного, динаміка С (g, w, i) буде виглядати наступним чином:

Рис.5. «Динаміка вартості об'єктів нерухомості протягом життєвого циклу»

3.1. Модель взаємозв'язку різних чинників, що впливають на вартісної еквівалент.

На підставі вищевикладених положень головною проблемою економіки нерухомості можна сформулювати наступним чином: перебування вартісного еквівалента об'єкта нерухомості, адекватно відображає зміну його натурально - речових характеристик, просторового оточення і факторів ринкового середовища на всьому протязі життєвого циклу.

Вирішення цієї проблеми передбачає:

· Визначення складу і змістовної характеристики чинників впливу перспективами кожного із різнорідних груп (що відносяться, відповідно, до натурально-речовим характеристикам об'єкта, його просторовому оточенню і ринку нерухомості);

· Розкриття динаміки факторів у часі (протягом усього терміну фізичного життя об'єктів нерухомості);

· Встановлення кількісних залежностей вартісного еквівалента від факторів впливу;

· Визначення цільових функцій і критеріїв ефективності.

У загальному вигляді, модель взаємозв'язків різних факторів, що впливають на вартісної еквівалент об'єкта нерухомості, представлена ​​на рис.6.

Рис.6. «Модель взаємозв'язків різних факторів, що впливають на вартісної еквівалент»

На рис.6 вісь Uобозначает можливі варіанти використання об'єкта нерухомості, вісь t - час, а вісь L - просторові характеристики (місце розташування) об'єкта. Сам об'єкт в будь-який момент Tц (t0. Tж.ц.) знаходиться в місці з конкретними просторовими характеристиками, використовується одним з трьох можливих способів (благо, товар, джерело доходу) і володіє сукупністю конкретних натурально-речових властивостей. Це відбивається фіксацією об'єкта в області, обмеженою заштрихованими площинами і визначає конкретне значення С. Протягом життєвого циклу відбувається зміна характеристик об'єкта в межах тих же координат. Під впливом цих змін змінюється і конкретне значення, яке відповідає певній точці на траєкторії С.

4. Бібліографічний список

2. Курс лекцій Кулакова Ю.Н. з дисципліни «Економіка нерухомості» і «Вступ до спеціальності»

[7] це відбувається, наприклад, з продуктами харчування.

[8] Як правило, цю величину називають «вартістю зворотних матеріалів»

[10] Першому варіанту, природно, відповідає рис.1.

[11] Зрозуміло, що це не може статися пізніше, оскільки продати або отримувати дохід з об'єкта, повністю втратив корисність, не можна.

Схожі статті