Формування єдиного об'єкта нерухомості на базі земельної ділянки
Таким чином, цивільний оборот земельної ділянки і знаходиться на ньому нерухомості не може здійснюватися окремо один від одного. Іншими словами, в російському законодавстві закріплений відомий правовий принцип «superficies solo cedit» (будова слід долю земельної ділянки).
Очевидно, що в умовах, коли найчастіше земельну ділянку і знаходяться на ньому поліпшення знаходяться у власності різних осіб, не слід очікувати, що процес формування єдиних об'єктів нерухомості буде йти швидкими темпами. Однак Земельний кодекс РФ, а також ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» стимулюють власників будівель і споруд набувати у власність займані ними земельні ділянки.
Земельний кодекс РФ залишає громадянам право придбання у власність земельних ділянок, якими вони володіють на праві постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння.
Крім описаних в законі випадків обмеження обороту земельних ділянок в подальшому не допускається приватизація будинків, будівель і споруд промислового призначення, якщо вона одночасно приватизації земельних ділянок, на яких вони розташовані. Такий підхід до формування єдиних об'єктів нерухомого майна, безсумнівно, буде сприяти інтеграції Росії в світову економіку.
Формування єдиного об'єкта передбачає включення в єдиний майново-земельну комплекс земельної ділянки, в установлених межах, і розташованих на ній будівель, будов і споруд із зазначенням меж забудови та основних характеристик будівель (поверховість, матеріал стін, функціональне призначення) без урахування характеристик внутрішніх приміщень і полягає в прив'язці об'єктів, нерозривно пов'язаних із землею, до державної кадастрової системі обліку земельних ділянок відповідно до встановленої системою кодифікації і і ентіфікаціі об'єктів нерухомості, створенням системи Державного кадастру нерухомості.
Одним з важливих етапом створення системи обліку єдиних об'єктів нерухомого майна повинна стати відпрацювання технології ведення інтегрованої системи кадастрового обліку єдиного об'єкта нерухомого майна на базі Державного земельного кадастру і, як результат, формування в автоматизованому режимі плану єдиного об'єкта в якості основи кадастрового обліку.
Вирішення цього завдання дозволить підготувати технологічну базу для побудови системи первинного реєстрового обліку нерухомості, що передбачає створення Реєстру єдиних об'єктів нерухомості.
Система обліку єдиних об'єктів нерухомості, крім створення технологічної основи інтегрованого реєстрового обліку об'єктів нерухомості, передбачає формування єдиного інформаційного середовища обміну даними між зацікавленими організаціями.
З метою приведення облікової політики об'єктів нерухомості у відповідність до положень законодавства Російської Федерації про ведення державного кадастрового обліку земельних ділянок та забезпечення прив'язки до земельних ділянок розташованих на них об'єктів, а також подальшої інформаційної та технологічної інтеграції державних інформаційних ресурсів необхідно проведення наступних робіт:
- розробити технологію формування та ведення обліку єдиного об'єкта нерухомого майна на базі Державного земельного кадастру з поетапним створенням Реєстру єдиних об'єктів нерухомості;
- розробити реквізитний складу єдиного об'єкта нерухомості, включаючи координатно-просторову прив'язку об'єктів, з урахуванням інформації Державного земельного кадастру;
- розробити та затвердити в установленому порядку Положення про Реєстру єдиних об'єктів нерухомості і класифікатор єдиних об'єктів нерухомого майна.
На підготовчих етапах необхідне проведення суцільної інвентаризації об'єктів нерухомості (земельних ділянок і тісно пов'язаних з ними будівель, споруд, будівель, нежитлових приміщень та інших об'єктів нерухомості) з метою підготовки даних по всім правовласникам і користувачам державного майна, а також масової підготовки кадрового складу фахівців різних відомств і служб, які здійснюють роботи по формуванню, технічної інвентаризації, кадастрового обліку, оцінки, реєстрації прав на нерухоме имущест про та угод з ним, оподаткуванню, експлуатації програмно-технічних комплексів і забезпечення інформаційної безпеки в єдину державну систему обліку об'єктів нерухомості.
Об'єкти нерухомості мають бути враховані і забезпечені паспортом, а інформація по об'єкту - відповідати даним державної реєстрації нерухомого майна та прав на неї.
Суцільна інвентаризація власності проводиться з документальної прив'язкою до даних Державного земельного кадастру:
- співвіднесення об'єктів нерухомості з кадастровими кварталами і географічними (місцевими) координатами;
- визначення суб'єктів права для всіх об'єктів нерухомості;
- оцінка інвентаризаційної, кадастрової та ринкової вартості.
Схема формування єдиного об'єкта нерухомості наводиться на Рис. 3.
Процедура формування єдиного об'єкта нерухомості на стадії робочих технологічних етапів здійснюється за наступними напрямками:
1) впровадження нормативно-методичної бази:
- нормативно-методичних документів з ведення Державного земельного кадастру як єдиної системи державного обліку нерухомості;
- нормативно-методичних документів, що встановлюють правила віднесення ділянок земної поверхні, ділянок лісового фонду, відособлених водних об'єктів, багаторічних насаджень, ділянок надр, будівель і споруд до об'єктів нерухомості з визначенням їх характеристик, необхідних для опису цих об'єктів як нерухомого майна;
- нормативно-методичних документів, що визначають порядок формування земельних ділянок і розташованих на них будівель і споруд як єдиних об'єктів нерухомості і правила їх державного кадастрового обліку та відображення відповідних відомостей в автоматизованих базах даних;
- нормативно-правових документів, що визначають площі і встановлення меж земельних ділянок, необхідних для експлуатації та обслуговування існуючих будівель, споруд відповідно до мети їх використання, що регламентують єдиний порядок обліку об'єктів нерухомості на базі кадастрового поділу, що погоджують оформлення правоудостоверяющіх документів, що встановлюють порядок проведення торгів по продажу об'єктів нерухомості, обтяжень і обмежень при реалізації об'єктів нерухомості.
Мал. 3. Схема формування єдиного об'єкта нерухомості
2) автоматизація ведення Державного земельного кадастру та державного обліку об'єктів нерухомості, в тому числі поетапне дооснащення органів, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру та державний облік об'єктів нерухомості, необхідними засобами комп'ютерної техніки та телекомунікацій;
3) підготовка і введення в автоматизовані бази даних інформації по фактично використовуваним, але не врахованим раніше земельних ділянках всіх форм власності. Ці заходи проводяться з метою підготовки даних по всім правовласникам і користувачам земельних ділянок, що отримуються в результаті інвентаризації і межування земель, і введення інформації по об'єктах державного кадастрового обліку в автоматизовані бази даних;
4) підготовка і введення в автоматизовані бази даних інформації щодо державної кадастрової оцінки земель для цілей оподаткування та внесення результатів оцінки у вигляді економічно характеристик земельних ділянок до Державного земельного кадастру.
Ці заходи спрямовані на формування обґрунтованої бази оподаткування, що враховує особливості рентних відносин і розвиток ринку землі та іншої нерухомості;
5) підготовка і введення в автоматизовані бази даних інформації по сформованому пакету документів єдиного майново-землевпорядного справи, які включають такі роботи:
- підготовка, узгодження і випуск розпорядчого документа;
- прийом заявки і встановленого пакета документів від замовника;
- формування майново-землевпорядного справи;
- підготовка проекту договору оренди єдиного об'єкта нерухомості;
- підписання договору оренди єдиного об'єкта нерухомості замовником;
- підписання договору оренди єдиного об'єкта нерухомості з боку балансоутримувача або його правонаступника;
- привласнення договору оренди облікових номерів і введення договору в бази даних;
- державна реєстрація договору оренди єдиного об'єкта нерухомості;
- включення зареєстрованого договору оренди єдиного об'єкта нерухомості в реєстр єдиних об'єктів нерухомості;
- оформлення акту здачі-приймання робіт;
- видача договору оренди замовнику;
- передача майново-землевпорядного справи (і його копії) в архіви Федерального агентства з управління федеральним майном та Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості.