У загальному випадку в країнах, що не пізнали націоналізації власності або в Росії до 1917 року той комплекс, який в цілому складає нерухоме майно, з моменту своєї появи формується в межах меж земельної ділянки. Конфігурація ділянки нерідко є основним обставиною, що визначає і конфігурацію будівель на ньому, їх висоту, можливості використання. Причини цього полягають у тому, що зазвичай будь-якому будівництву на новому місці передує придбання земельної ділянки в заздалегідь визначених межах, які визначають межі як цього будівництва, так і всіх наступних перебудов. Таким чином, будь-який розвивається в таких умовах об'єкт був примушений стати самодостатнім в межах кордонів своєї земельної ділянки.
Сучасна російська завдання обумовлена процесом розвитку, яке носить зворотний характер - необхідно визначити межі земельних ділянок вже існуючих будівель, які або взагалі побудовані без формування земельної ділянки, або межі їх земельних ділянок пішли в історію і відновлювати їх, або створювати нові - залишається відкритим питанням (Санкт-Петербург і його центр не становлять в цьому винятку і не демонструють ніякої особливості радикального властивості). І саме тут постає питання, - що взяти за основу? Сучасна практика в цілому грунтується або на узаконення реального землекористування, якщо таке "самим життям" виділено в натурі (наприклад, зборами, або просто сформованою практикою паркувати на якійсь майданчику біля будівлі автомобілі), або на припущенні про те, що земельні ділянки існуючих будівель, хоча б в якомусь вигляді, але існують - хай вони і не обнесені парканами, ровами, і навіть, як правило, не відомі власникам цих будівель, але майже завжди є документи, що підтверджують наявність якоїсь території, що відноситься до будівлі - землевідведення під його будівництво, збиральна територія і т.д. Твердження про те, що, наприклад, землевідведення може служити основою для межування (не кажучи вже про інші пропозиції) містить неабияку частку лукавства, адже всім добре відомо, що землевідведення, як правило, служили зручності організації конкретних будівельних робіт, що ніхто не планував їх як прибудови майбутнього реального землекористування і тим більше як територіальні межі можливого розвитку нерухомості - при такому розвитку землевідведення легко замінювався іншим, накладаючись на території сусідніх землевідведень, навіть не зам чаю їх. Анітрохи не менше настільки ж випадкові і нічим не виправдані обставини сформували межі ділянок і реального землекористування, про це свідчить велика кількість таких ділянок, що мають конфігурацію, далеку від тієї, яка повинна була б з'явитися, якби ці кордони формувалися під керівництвом правил раціонального землеустрою (але таких правил ще немає).
Отже, в чому ж повинні складатися мети формування об'єкта нерухомості, враховуючи умови названої сучасної російської завдання?
Глобальним завданням формування об'єктів нерухомості є забезпечення процвітання і розвиток нерухомого фонду в нових господарських умовах. При цьому цілком очевидно, що формування об'єкта нерухомого майна не повинно негативно вплинути на існуючі можливості використання цього об'єкта, його експлуатації та ремонту. Отже, однією їх цілей формування об'єкта нерухомості є юридичне забезпечення цілісності комплексу нерухомого майна, як єдиної речі. Другою метою є забезпечення можливості розвитку цього майна.
Досягнення цих цілей потребує вирішення завдань в наступних областях:
n формування об'єкта нерухомості як комплексної речі;
n організації межування на принципах раціонального землеустрою, а також
n на принципах сусідського права.
Тут треба зробити деякий відступ. Що є річ? Чим річ відрізняється від просто предмета - чи всякий предмет може бути сприйнятий як річ? Головною особливістю речі є її властивість бути самодостатньою для того, щоб приносити людині будь-яку користь. Значна більшість предметів такими властивостями не володіють - найчастіше це лише частини, деталі речей, які корисні лише остільки, оскільки з їх допомогою забезпечується корисність певної речі. Але, взята сама по собі, «деталь» не має ніякої користі, вона безглузда, як безглуздо і розвиток правовідносин між людьми щодо її. Однак безглуздо і існування речі, яка втратила будь-яку деталь, без якої її корисність залишає її, як душа, залишає загибле тіло. Тобто, дуже цінна, потрібна і корисна річ завдяки легковажному зневазі до її деталей може легко виявитися марним непотрібним предметом. Це справедливо і щодо нерухомої речі. Наприклад, - житловий будинок, який в силу якихось особливих причин не може бути підключено до мережі водопостачання або каналізації. З цих спостережень випливає, що зазвичай нерухома річ являє собою комплекс, всі складові якого, кожне в своїй мірі, забезпечують її можливість бути затребуваною. Однак наше законодавство визнає «комплексність» тільки за одним родом нерухомих речей - за підприємством (Ст. 132 ЦК). Більш того, юристами та представниками сучасної російської юстиції з незрозумілою і незрозумілою наполегливістю стверджується, що в загальному випадку об'єкт нерухомості не можна розглядати як комплекс, бо це можна робити виключно тільки по відношенню до підприємства. Немає необхідності надовго зупинятися на непослідовності і нелогічності такої позиції: що саме в правовому сенсі так радикально відрізняє виробництво від звичайної житлової квартири, тим більше що це виробництво може в якомусь конкретному випадку виявитися безпосередньо під (над) цією квартирою (ремонтна майстерня у вбудованому приміщенні житлового будинку)?
Крім того, в даному випадку ми маємо на увазі дещо інший комплекс, який описаний в ст. 132 ГК, а саме комплекс, до якого не входять інвентар, сировина, продукція, борги підприємства, товари в дорозі і інші подібні активи (пасиви), але входить все те, що може прийняти в себе і забезпечити всім тим, чим зобов'язана забезпечити саме нерухомість, як то підприємство, яке в даний момент його населяє, так і інше підприємство, яке прийде на зміну з новим інвентарем, сировиною і іншим. Нерухомість забезпечує свого «постояльця» не тільки стінами, а й комплексом інженерного забезпечення, територіальним простором, і багатьма специфічними особливостями, що характеризують тільки дану нерухомість, наприклад, залізничним введенням, двором для організації автопарку, власною системою водозабору, мережі та станцій підкачки технічної води, очисних споруд, стаціонарним промисловим обладнанням - це, що стосується промислової нерухомості. Але навіть житло - найпростіше з об'єктів нерухомості, слід розглядати як об'єкт, що забезпечує певну технологію використання. «Квартира - це машина для житла» (Ле Карбюзье). Повторимо, існуючий використовуваний або готовий до використання об'єкт нерухомості - це певний комплекс.
Отже, формування нерухомого майна покликане забезпечити єдність цього комплексу і перш ніж приступити до цієї справи, необхідно турбуватися питанням, що саме його становить в кожному конкретному випадку. У загальному випадку він складається з:
n земельної ділянки;
n будівель, господарських майданчиків та інших функціонально необхідних споруд та елементів благоустрою території;
n інженерних мереж і споруд, що знаходяться за межами земельної ділянки, за допомогою яких будови і елементи благоустрою підключаються до магістральних (мікрорайонів) інженерних мереж (див. малюнок);
n права на транспортну і пішохідну зв'язок території ділянки з зовнішніми транспортними комунікаціями;
n сервітутів, що забезпечують цей зв'язок, а також можливість існування, експлуатації та ремонту інженерних і транспортних мереж об'єкта, що знаходяться за межами його території;
n пайову участь у власності на об'єкти, необхідні для повноцінного функціонування даного об'єкта і входять в майнові комплекси кількох об'єктів нерухомості (див. малюнок);
n інші частини, відчуження яких унеможливлює використання об'єкта відповідно до його функціональним призначенням або завдає радикальний збиток якісним характеристикам цього використання.