За пару останніх десятиліть безпосередній спосіб управління багатоквартирними будинками (МКД) зарекомендував себе дуже простим і не конфліктним, причому настільки, що навіть законодавчо з нього були зняті обмеження по кількості проживаючих в багатоквартирних будинках. Сьогодні він має ряд переваг перед іншими способами управління, і, перш за все, з точки зору економічних витрат для власників приміщень є найефективнішим. Однак існують деякі перешкоди до того, щоб безпосередній спосіб управління МКД мав всі шанси на нічим не затьмарене завтра. Сергій ФИЛИМОНОВ. проректор з наукової роботи
«Державної академії будівництва
і житлово-комунального комплексу »,
головний експерт НП «Жілкоммунстройсертіфікація», доцент
Однак у багатьох регіонах країни дана норма повсюдно порушувалася. Управління здійснювалося в багатоквартирних будинках і з великою кількістю проживаючих. У суспільстві були встановлено чіткий орієнтир на демонополізацію в сфері управління, і його треба було досягти будь-яким шляхом.
Аналіз проведених реформ і усуваються проблем суспільства того часу дозволяють зрозуміти, чому відбулося становлення безпосереднього способу управління. Цей спосіб управління виявився найпростішим і не конфліктним. На багатьох колегіях Держбуду Росії наводилися показники успішного просування реформи ЖКГ. Кількість керівників організацій, що здійснюють безпосереднє управління МКД, становило 40-45% по Росії.
Безпосереднє управління - що це?
Безпосереднє управління - це демонополізація управління, поділ функцій замовника і підрядника. Житлові організації надавали житлові послуги, а ресурсопостачальними організації - комунальні послуги.
Що таке безпосередній спосіб управління МКД в даний час?
При безпосередньому способі управління власники приміщень укладають з керуючою організацією договір надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в даному будинку, якщо в МКД більше дванадцяти квартир. Умови такого договору затверджуються загальними зборами власників приміщень.
Керуюча організація відповідно до договору надає послуги і (або) виконує необхідні роботи, а громадяни ці послуги і роботи оплачують.
Плату за комунальні послуги власники вносять ресурсопостачальних організаціям, з якими вони укладають договори ресурсоснабженія шляхом вчинення конклюдентних дій.
У договірних відносинах представляти інтереси власників приміщень може один із власників приміщень в будинку або інша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою в письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень МКД.
Таким чином, безпосередній спосіб в даний час виявився економічно вигідним і безконфліктно варіантом договірних відносин для всіх учасників таких відносин.
У чому основні відмінності способів управління?
З точки зору економічних витрат для власників приміщень, найефективнішим є безпосередній спосіб управління. Далі по низхідній: локальна монополія, самостійне управління, ТСЖ, КК при способі управління компанією, що управляє, ТСЖ за договором управління з керуючою організацією.
Чому керуючі організації «біжать» в безпосередній спосіб управління (не повний перелік підстав)?
• У чинному законодавстві намітилася тенденція до зростання обсягу зобов'язань керуючих організацій без зміни розміру плати для власників приміщень, що неминуче веде до адміністративних санкцій і банкрутства.
• Адміністративні санкції не співрозмірні з наслідками правопорушення. Одна санкція за формальною ознакою 350 000 рублів призводить до неможливості поточного ремонту 5-6 МКД.
• Всі збитки лягають на керуючі організації без права їх компенсації.
• Неплатежі власників і наймачів за ЖКП в розмірі 5% призводять до загальних збитків керуючої організації в розмірі 20%, при їх прибутковості в середньому 6-15%.
• Керуючі організації платять за перевищення жителями фактичного споживання комунальних ресурсів над встановленими нормативами споживання на загальнобудинкові потреби.
• Наглядові органи зобов'язують виконати приписи протягом 2-х місяців без урахування виробничих можливостей і наявності фінансових коштів у керуючої організації.
• Органи публічної влади адміністративно зобов'язують керуючі організації укласти договори ресурсоснабженія на кабальних умовах.
Чому деякі вважають безпосередній спосіб управління поганим і намагаються довести це іншим?
• Недостатня компетентність. Вважається, що при даному способі управлінням МКД займаються жителі, а не господарюючі суб'єкти.
• Комунальному підприємству простіше стягнути борги за надані ресурси з юридичної особи. Вони завжди отримають по судам весь обсяг коштів, навіть за віртуальним боргах.
• Комунальним підприємствам доведеться відповідати за своїми зобов'язаннями безпосередньо перед населенням і виставляти платіжні вимоги кожному власнику.
• Органи влади в першу чергу забезпечують фінансуванням комунальні підприємства, в тому числі за рахунок керуючих організацій. Для цього вони готові на погіршення умов обслуговування спільного майна в МКД.
• Деякі публічні люди в діяльності комунальних підприємств захищають свої інтереси.
• Деякі керуючі організації, навчилися заробляти на комунальних платежах і не хочуть втратити такі можливості в перспективі.
• Багато управляючих організації, які здійснюють діяльність тільки по управлінню, бояться втратити бізнес.
Переваги безпосереднього способу управління МКД для власників приміщень.
• Власники приміщень мають прямі відносини з ресурсоснабжающими організаціями і не можуть бути відключені від енергопостачання через борги сусідів.
• Власники приміщень не платять за боржників.
• Виключається перепродавец (посередник) комунальних ресурсів. Зменшуються витрати, пов'язані з наданням комунальних послуг.
• Всі претензії щодо якості та обсягу ЖКП пред'являються до керуючої організації.
• Інтереси власників приміщень перед третіми особами має право представляти один із власників, голова ради МКД або інша особа за дорученням.
• Керуюча організація не буде проводити оплату комунальних послуг за рахунок коштів на житлові послуги.
• Керуюча організація зможе перейти до спрощеної системи оподаткування, тобто зможе надати більше послуг при тому ж обсязі фінансування.
• Власники приміщень можуть частину послуг і робіт виконати самостійно на безоплатних або відплатних умовах.