Перший в Росії проект будівництва малоповерхового житла для селян за лізинговою схемою може бути реалізований в нинішньому році. Селище для провідних фахівців сільгосппідприємства ЗАТ Приміське »поблизу Новочеркаська буде побудований компанією РНР на кошти, виділені« Росагролізингу ».
В Асоціації дерев'яного домобудівництва ростовський прецедент розглядають як початок впровадження лізингової схеми будівництва будинків на селі і вже підшукують інші господарства, готові піти тим же шляхом і забезпечувати житлом своїх працівників. Запропонований Домобудівник фінансовий механізм схвалений на федеральному рівні.
Ідея без грошей
Через кілька днів Мінсільгосп Росії вніс в федеральний уряд пропозиції щодо отримання субсидій частини витрат на сплату відсотків за кредитами, залученими агрофірмами для будівництва житла.
«Проект народився з бажання сільгоспвиробників отримати вдома в лізинг для того, щоб залучити в умовах кризи з міста провідних фахівців на свої підприємства, - пояснює генеральний директор ТОВ" РостНРесурс "(РНР) Вадим Нікулін. - Перш за все, це головні інженери, ветеринарні лікарі, хороші зоотехніки і, можливо, вчителі. Зараз у «агролізинг» немає ресурсів для запуску цього проекту. Тобто він вже витратив ті 25 млрд руб. які він отримав на початку року. Потрібно почекати 2-3 місяці, коли йому будуть додані ресурси. Але, незважаючи на це, конкретні сільгоспвиробники подали заявки, в яких визначаються параметри, за якими вони отримають такий лізинг ».
схема побудована
До практики, як очікується, справа дійде до кінця літа або початку осені, але стартовий проект житлового будівництва на лізингові гроші буде реалізований в нинішньому році. Перший селище - близько 50 будинків - будуватиме ЗАТ «Приміське», що входить у великий агрохолдинг «Південь Русі».
Проект вже розробляється, вартість робіт складе близько 120 млн руб. Це господарство, виробник зернових і олійних культур, знаходиться поблизу Новошахтинська. Воно розвивається, йому треба було 50 фахівців керівної ланки, для яких і належить побудувати житло.
Крім того, Асоціація дерев'яного домобудівництва, в яку входить компанія РНР, підшукує сільгоспвиробників, які будуть в змозі замовляти хоча б по 3-4 будинки в рамках лізингової програми.
Втім, строго кажучи, програма у кожного з них буде своєї. Бо вона вибудовується під конкретного лізингоодержувача. Адже це не закупівля готової сільгосптехніки або племінної худоби, а будівництво конкретного будинку на конкретній ділянці. Тут багато що залежить від правового статусу землі і наявності мереж.
На сьогоднішній день схвалений лише загальний принцип. Що випливає з нього порядок дій зацікавлених сторін виглядає наступним чином. «Сільгоспвиробник звертається в« Росагролізінг »із заявою про те, що йому потрібні кошти на будівництво кількох будинків і при цьому є відповідні ділянки з мережами на землях поселень, - пояснює Вадим Нікулін. - Цю землю він, за договором оренди, передає в «Агролізинг». Той укладає договір будівельного підряду з будівельною організацією і, відповідно, лізингу сільгоспвиробником. Будівельники, в забезпечення виконання зобов'язань за контрактом на будівництво будинків, надають гарантію «Россельхозбанка» на виконання робіт. Після цього «Росагролінг» відкриває фінансування будівництва. Будинок будується швидко, за два-три місяці. Його ціна повинна бути на 10-15% нижче, ніж визначив для даного регіону Мінрегіонрозвитку. Отримавши реєстраційні документи про власність на побудований будинок, лізингова компанія оформляє цей будинок в свою власність і передає його одержувачу - сільгоспвиробнику ».
перший проект
Що стосується «Приміського», необхідна інфраструктура тут є, а вартість прокладки комунікацій безпосередньо до будинків включено до витрат на будівництво - і, відповідно, лізингові платежі. З землею теж все в порядку. Ділянка, обраний для будівництва, перш ставився до земель сільгосппризначення, але господарство домоглося його перекладу в землі поселень.
Будинки площею близько 172 кв.м кожен зі здачею «під ключ» коштуватимуть в середньому близько 2 млн руб. Розрахуватися за житло майбутні домовласники зможуть за кілька років. Лізингова схема означає, що будинки, до завершення розрахунків, будуть перебувати в оренді у «Росагролізингу». Провідний спеціаліст зі своєї зарплати 25-30 тис. Руб. 10-12 тис. Руб. буде віддавати в рахунок оплати вартості будинку і оренди. Решта 10-15 тис. Руб. як і раніше вважаються вельми хорошою зарплатою на селі. Незважаючи на кризу, провідні інженери-аграрії в Ростовській області отримують саме такі гроші, - пояснює Вадим Нікулін. Адже комбайн коштує $ 200-300 тис. А «імпортна» корова - 40 тис. Євро. Людина, якій доведеться відповідати за великий підрозділ господарства, не стане працювати за копійки. Гроші у агрофірм будуть: урожай очікується непоганим.
За ті два місяці, протягом яких виділення коштів буде узгоджено в Москві, РНР завершить оформлення проектної документації, і будівництво, в кінці кінців, почнеться. Воно займе близько 4 місяців, тим більше, компанія веде будівельні роботи і восени, і взимку - і, таким чином, селище буде готовий в цьому році.
«Поки це - експеримент, який, після того, як буде відпрацьована технологія, може бути поширений по всій країні. І ми будемо цим займатися, тому що на селі, де без серйозних фінансових вливань і нових схем, при низькій купівельній спроможності говорити про будівництво житла в великій кількості неможливо, - каже голова ради Асоціації дерев'яного домобудівництва Михайло Афанасьєв.
Зрештою, саме в Ростовській області в останні роки побудовано перший малоповерховий селище для селян Новомирский, і зводила його та сама компанія РНР.
Ростовська «обкатка»
До сих пір лізинг не використовувалася в житловому будівництві через проблеми юридичного властивості. Перш за все - це відносини з землею. Багато правознавці вважають, що земля не може бути предметом лізингу, тому необхідна складна операція, в результаті якої земля залишається в довгостроковій оренді і може бути придбана окремо, поза договору лізингу. Але закон вимагає одночасної передачі у власність будівлі та землі під ним. Крім того, лізинг в Росії не поширюється на операції з фізичними особами.
«Відповідно як з Цивільним кодексом, так і з законом про фінансову оренду майно в лізинг купується в підприємницьких цілях. Використовувати житловий будинок в комерційних цілях досить складно, і це перешкоджає розвитку лізингу в даній області, - додає начальник юридичного відділу лізингової компанії «Балтінвест» Євген Котельников. - Крім того, через лізинг купуються готові об'єкти. Поки немає об'єкта, можна говорити лише про попередньому договорі, про намір укласти договір згодом. У зв'язку з кризою в будівництві останнім часом нововведення і зміни в цій сфері навряд чи будуть актуальні ».
Проте, «у багатьох юристів є принципове розуміння того, що ця схема можлива», - каже Михайло Афанасьєв. Очевидно, в Мінсільгоспі виходять з тієї ж посилки.
І з безперечних достоїнств лізингу, який дозволяє придбати будинок у власність по заздалегідь відомою ціною, без істотного перегляду розміру платежів та без великих заставних зобов'язань (а, може бути, і зовсім без них). Простіше в цьому випадку виявляються і відносини з податковими органами.
Можливо, надалі будівництво житла із залученням лізингових коштів вимагатиме змін в законодавстві. Ростовський досвід стане в нагоді для відпрацювання таких норм і виявлення «підводних каменів». З законодавчою ініціативою, як очікує Михайло Афанасьєв, з подачі Асоціації дерев'яного домобудівництва, вийдуть Мінсільгосп Росії або депутати Держдуми. Можливі й варіанти застосування лізингових схем: наприклад, замовниками можуть бути не агровиробники, а муніципалітети або кооперативи, в які об'єднаються селяни. З іншого боку, саме аграріям федеральна влада могла б виділити дотації, які в підсумку значно здешевлять житло.
«Ми дуже серйозно розраховуємо, що це буде одним з каналів, які дозволять розширити будівництво на селі, - резюмує Михайло Афанасьев.- Можливо, і не тільки на селі, але ми не хотіли б забігати вперед».