ДОЛЯ В КВАРТИРІ: ЯК ПРАВИЛЬНО ПРОДАТИ?
Звичайно, самий розумний варіант - продати квартиру цілком і розподілити гроші між співвласниками пропорційно до їхніх часток, або продати частку квартири іншим учасникам часткової власності за ціною пропорційної Вашої частці від ринкової вартості квартири. Але на жаль, так виходить не завжди.
Тому, якщо частка в квартирі продається сторонній особі, це завжди серйозна втрата в грошах, тому що попит на таке проблемне майно вельми невисокий, адже не кожен зважиться проживати в квартирі з сторонніми, та до того ж вороже налаштованими людьми. Частка в квартирі - не ліквідний товар. Однак часом продати частку квартири - це єдиний спосіб отримати хоча б щось.
Давайте розберемося як правильно продати квартирну частку.
Переважне право покупки
Щоб була продана частка в квартирі, необхідно дотримати правило переважного права купівлі частки іншими учасниками часткової власності. Суть цього правила полягає у тому, що якщо Ви вирішили продати частку квартири сторонній особі, то Ви зобов'язані письмово запропонувати іншим співвласникам придбати її в пріоритетному порядку за ціною, за яку частка в квартирі продається. Якщо частка в квартирі не буде придбана іншими учасниками часткової власності протягом місяця, то Ви маєте право продати її будь-якій особі.
Як правильно сповістити співвласників про продаж частки?
Продати частку квартири можливо, якщо Ви представите в реєструючий орган документи, які яскраво засвідчували повідомлення інших співвласників про те, що частка в квартирі продається. Які це можуть бути документи?
По-перше, нотаріально посвідчений відмова співвласника від придбання частки. По-друге, повідомлення про те, що частка в квартирі продається, спрямоване самостійно кур'єром комерційної пошти, або рекомендованим листом з повідомленням і описом про вкладення. По-третє, видане нотаріусом Свідоцтво про передачу заяви про те, що частка в квартирі продається.
Як продати частку квартири, якщо учасником часткової власності, є неповнолітня або недієздатна особа?
Неприємності можуть очікувати Вас вже на стадії реєстрації угоди купівлі-продажу частки в Управлінні Росреестра. Не рідко, реєстратори припиняють реєстраційні дії, через відсутність згоди органів опіки та піклування на відмову від належного підопічному переважного права купівлі.
Відмова від переважного права купівлі тягне зменшення обсягу прав учасника спільної часткової власності і належить до угод, на вчинення яких відповідно до ст. 37 ГК РФ потрібен попередній дозвіл органу опіки та піклування.
Тому, якщо продавцеві був спрямований відмова від переважного права купівлі, не підтверджений згодою органів опіки та піклування, договір купівлі-продажу частки буде визнаний судом недійсним. Продати частку квартири вдасться відносно безболісно, якщо законні представники, опікуни або піклувальники ніяк не відреагує на повідомлення про те, що частка в квартирі продається. У цьому випадку суд з високою часткою ймовірності залишить угоду в силі. На наш погляд, необхідність отримання згоди органів опіки та піклування на відмову від переважного права купівлі, є абсурдним, оскільки дає можливість співвласникам паралізувати продаж частки, порушує право власника частки в квартирі на її продаж, при тому, що в цілому від того, що частка в квартирі буде належать іншій особі обсяг майнових прав неповнолітнього чи недієздатного особи не зміниться.
Кому продати частку квартири, якщо її хочуть купити кілька співвласників?
Якщо все або кілька учасників часткової власності висловили згоду на покупку частки, що продається, то продавець має право на свій розсуд вибрати співвласника, якому частка в квартирі буде продана. Він також може домовитися з усіма співвласниками, охочими придбати його частку, про продаж її кожному з них по частинах.
Способи обходу переважного права купівлі
Як Ви самі змогли переконатися, продати частку квартири не завжди просто, особливо, якщо учасниками часткової власності, є неповнолітні або недієздатні особи. Тому власники проблемних часткою нерідко змушені йти на порушення закону і укладати удавану угоду, яка не вимагає дотримання процедури переважного права купівлі (найчастіше це договір дарування). Договір дарування несе великі ризики для «дарувальника» частки, так як він ризикує не отримати грошей за неї. Крім того, в разі оскарження удаваної угоди і переведення прав покупця на співвласника, частка в квартирі може бути продана за ціну, яка буде визначена в рішенні суду, не кажучи вже про серйозні моральні витратах. Тому, вирішивши продати частку квартири, краще відразу звернутися за допомогою до професійних юристів, які допоможуть правильно оформити угоду.
Оспорювання угоди купівлі-продажу частки квартири
Якщо договір купівлі-продажу частки був укладений з порушенням переважного права купівлі або продаж частки була прикрита договором дарування, то потерпілі співвласники можуть звернутися до суду з вимогою про переведення на себе прав і обов'язків покупця. Треба обов'язково знати, що така вимога можна пред'явити протягом трьох місяців, а пропуск цього терміну може спричинити відмову в позові. Крім того, позивач повинен покласти на депозит суду, суму рівну ринковою ціною частки, за яку частка в квартирі буде продана, в іншому випадку в позові також буде відмовлено. Тому вирішення питань, пов'язаних з частковою власністю на квартиру, краще довірити юристам, що спеціалізуються в галузі житлового права.