Нерідко громадяни купують квартири на перших поверхах житлових будинків і, перевівши їх в нежитлові приміщення, розміщують в них офіси, здають в оренду. Так, житлове приміщення - це ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян. Придатність для постійного проживання визначається відповідністю приміщення вимогам санітарних і технічних правил і норм, а також іншим вимогам законодавства.
Для перекладу нежитлових приміщень в житлові існує два обмеження.
Переклад неможливий, якщо, по-перше, право власності на нежитлове приміщення обтяжене правами фізичних або юридичних осіб (наприклад, в силу договорів іпотеки, оренди і т. П.). А по-друге, якщо нежитлове приміщення не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам або не можна забезпечити його відповідність зазначеним вимогам.
У частині II Положення про визнання приміщення житловим приміщенням. містяться, наприклад, такі вимоги до житлових приміщень:
1. Житлові приміщення повинні розташовуватися переважно в будинках, розташованих у житловій зоні відповідно до функціонального зонування території.
2. Несучі та огороджувальні конструкції житлового приміщення, в тому числі входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні перебувати в працездатному стані, при якому виникли в ході експлуатації порушення в частині деформативності (а в залізобетонних конструкціях - в частині тріщиностійкості) НЕ призводять до порушення працездатності і несучої здатності конструкцій, надійності житлового будинку та забезпечують безпечне перебування громадян і збереження інженерного обладнання.
Підстави і несучі конструкції житлового будинку, а також підстави і несучі конструкції, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, не повинні мати руйнування і пошкодження, що призводять до їх деформації або утворення тріщин, що знижують їх несучу здатність і погіршують експлуатаційні властивості конструкцій або житлового будинку в цілому.
3. Житлове приміщення, так само як і загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку, має бути облаштовано і обладнано таким чином, щоб попередити ризик отримання травм мешканцями при пересуванні всередині і біля житлового приміщення, при вході в житлове приміщення і житловий будинок і виході з них , а також при користуванні інженерним обладнанням і забезпечити можливість переміщення предметів інженерного обладнання відповідних приміщень квартир і допоміжних приміщень будинку, що входять до складу спільного майна власник ів приміщень в багатоквартирному будинку. При цьому ухил і ширина сходових маршів і пандусів, висота сходинок, ширина проступів, ширина сходових майданчиків, висота проходів по сходах, підвалу, які експлуатуються горища, розміри дверних прорізів повинні забезпечувати зручність і безпеку пересування і розміщення.
4. Житлове приміщення має бути забезпечене інженерними системами (електроосвітлення, господарсько-питне і гаряче водопостачання, водовідведення, опалення та вентиляція, а в газифікованих районах також і газопостачання). У поселеннях без централізованих інженерних мереж в одно- і двоповерхових будинках допускається відсутність водопроводу і каналізованих вбиралень.
5. Інженерні системи (вентиляція, опалення, водопостачання, водовідведення, ліфти та ін.), Обладнання та механізми, що знаходяться в житлових приміщеннях, а також входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати вимогам санітарно-епідеміологічної безпеки. Пристрій вентиляційної системи житлових приміщень повинно виключати надходження повітря з однієї квартири в іншу. Не допускається об'єднання вентиляційних каналів кухонь і санітарних вузлів (допоміжних приміщень) з житловими кімнатами.
6. Житлові приміщення, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути захищені від проникнення дощової, талої та грунтової води і можливих побутових витоків води з інженерних систем за допомогою конструктивних засобів і технічних пристроїв.
Для перекладу нежитлового приміщення в житлове заявник - власник або уповноважена ним особа подає до органу місцевого самоврядування за місцем знаходження перекладного приміщення наступні документи:
1) заяву про переведення приміщення;
2) правовстановлюючі документи на перекладне приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) план перекладного приміщення з його технічним описом;
4) поверховий план будинку, в якому знаходиться перекладне приміщення;
5) підготовлений і оформлений в установленому порядку проект перебудови й (або) перепланування перекладного приміщення (в разі якщо перевлаштування і (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення в якості житлового).
Даний перелік документів є закритим. Тому ніхто не має права вимагати від заявника подання будь-яких інших документів. Заявнику видається розписка в прийомі документів. Вона може служити і доказом того, що всі передбачені чинним законодавством документи були представлені в повному обсязі.
За результатами розгляду відповідної заяви та інших представлених документів не пізніше ніж через 45 днів з дня їх подання приймається рішення про переведення або про відмову в перекладі приміщення.
Після проведення таких робіт приймальна комісія приймає приміщення в якості нежитлового або житлового (при перекладі нежитлового приміщення в житлове). Акт приймальної комісії підтверджує факт переведення приміщення. Органи, що здійснюють облік об'єктів нерухомого майна відповідно до Закону про кадастр, після прийому приміщення приймальною комісією реєструють приміщення в якості нежитлового або житлового. Акт приймальної комісії підтверджує закінчення перекладу приміщення і є підставою використання перекладеного приміщення в якості житлового або нежитлового.
Якщо для використання перекладного приміщення в якості житлового необхідно провести перебудову і (або) перепланування приміщення і (або) інші роботи, то документ, що підтверджує переведення приміщення, повинен містити вимогу про їх проведення, а також перелік інших робіт.
Завершення перебудови або перепланування та інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, що здійснює переклад приміщень. Такий акт повинен бути спрямований в організацію (орган) з обліку об'єктів нерухомого майна. Цей документ підтверджує закінчення перекладу і є підставою використання перекладеного приміщення в якості житлового.
Відмовити в перекладі в житлове приміщення органи місцевого самоврядування можуть тільки у випадках:
1) неподання визначених частиною 2 статті 23 Житлового кодексу документів;
2) подання документів до неналежний орган;
3) недотримання передбачених статтею 22 Житлового кодексу умов переведення приміщення;
4) невідповідності проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Рішення про відмову в перекладі приміщення повинно містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на порушення. Це рішення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через три робочих дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене заявником у судовому порядку.
Отже, якщо ви вирішили перевести приміщення з нежитлового фонду в житловий, і зареєструвати такі в органі, що реєструє, вам необхідно згідно п.2 ст.16 Закону про реєстрацію прав до заяви про державну реєстрацію прав додати документи для її проведення, а саме, надати документ , що підтверджує, зміна призначення об'єкта.
Державний реєстратор Парамонова А.С.