Дарчий чи купівля-продаж - що краще? Відповідь на це питання криється в тому, які цілі хочуть досягти сторони і які правові наслідки для себе придбати.
Поняття договорів і їх особливості
Угода з купівлі-продажу - акт волевиявлення, при якому власник переводить тріаду прав на належне йому майно іншій особі, а останній передає йому заздалегідь встановлену грошову суму.
З визначення видно, що головна відмінність конструкцій договорів в тому, що перший відбувається без пред'явлення вимог і взаємних умов на-віч-одержувачу дару, а другий договір буде вважатися виконаним тільки після взаємного задоволення вимог (передачі права власності та оплати вартості об'єкта нерухомості).
Однак є і деякі загальні моменти, до них відносяться:
Переваги та недоліки правових конструкцій
Кожен конкретний випадок відчуження квартири пов'язаний з достоїнствами і недоліками, які виникають або по букві закону, або виходячи з суб'єктивних причин.
дарчий
- не має значення період здійснення права власності на квартиру;
- угода, укладена між близькими родичами, не обкладається прибутковим податком;
- немає обов'язку в нотаріальному супроводі угоди;
- обдаровуваний повністю звільнений від взаємного виконання вимог;
- квартира отримує статус особистої власності, на яку не поширюються правила спільного майна;
Купівля-продаж
Плюси договору купівлі-продажу:
- отримання вигоди кожної зі сторін;
- за покупцем залишається право на повернення частини коштів за допомогою податкового вирахування;
- наявність взаємних прав і обов'язків;
- наявність попередніх процедур укладення договору, що виключають появу претензій;
- слабкий ризик заперечування.
- в разі володіння нерухомою власністю менше 3 років, продавець зобов'язаний сплатити прибутковий податок;
- об'єкт буде вважатися спільно нажитим майном, якщо його новий набувач знаходиться в офіційному шлюбі;
- при продажу частки обов'язкова умова - дотримання вимог про переважне право її купівлі іншими співвласниками.
законодавчі обмеження
Для стабільного перебігу цивільного обороту законодавець ввів ряд обмежень при здійсненні угод з дарування та купівлі-продажу.
Договір дарування не може бути укладений, якщо:
Договір купівлі-продажу не може бути укладений, якщо встановлено заборону на реєстраційні дії щодо квартири.
До загальних умов незаконність угоди по відчуженню квартири відносяться:
- Недотримання істотних умов договорів;
- Непроходження обов'язковій державній реєстрації;
- Відсутня волевиявлення однієї зі сторін угоди;
- Угода проведена з порушеннями (документи підписані неуправомоченним суб'єктом, відсутність згоди чоловіка або співвласника, недотримання попередніх етапів).
При оформленні дарчої від прибуткового податку будуть звільнені тільки родичі, пов'язані близькими узами. До них відносяться:
- будь-який з подружжя;
- кровні або усиновлені діти, внуки;
- батько або мати, а так само і їх батьки;
- повнокровні і неполнокровние брати, сестри.
Основна особливість оформлення дарчої полягає в тому, що після проходження обов'язкової реєстрації по переходу прав на обдаровуваного, дарувальник залишається в дуже невигідному і хиткому положенні, так як новий власник може примусово виписати його з квартири, залишивши без права користування раніше належить житлоплощею. При цьому, перший ніяк не зможе вплинути на таке рішення, або пред'явити вимоги, з огляду на безумовного характеру договору, укладеного між ними.
Перед тим, як вдатися до конструкції купівлі-продажу, необхідно врахувати наступні моменти, які можуть позначитися на процесі переоформлення права:
- Наявність неповнолітньої дитини у продавця нерухомості (протягом 3 років після здійснення вказаної операції діти мають право оскаржити її законність, зважаючи на обмеження або обмеження їх прав);
- Чи є обтяження (іпотека, застава);
- Чи залучалися кошти материнського капіталу при її покупці початковим власником (погашення частини або повної вартості квартири за рахунок мат. Капіталу тягне присвоєння частки в праві дітям);
Законодавчо не встановлено обов'язок на реєстрацію зазначених угод у нотаріуса, проте, в разі часткової власності ця процедура може значно забезпечити правові підстави і доказову базу, в разі оскарження угоди в суді іншими зацікавленими особами.
Необхідний пакет документів
Реєстрацію угод з нерухомістю здійснюють Реєстраційна палата або МФЦ. Їх підвідомчість визначається за територіальним принципом, тобто, звернення візьмуть органи, що знаходяться в тому ж окрузі, що й квартира.
Залежно від реєструючого органу пакет документів може незначно відрізнятися. Нижче призведе максимально вичерпний перелік.
Для переоформлення права власності будуть потрібні:
- Оригінал і копія паспорта від дарувальника і обдаровуваного;
- Оригінал і копія ІПН від дарувальника і обдаровуваного;
- Свідоцтво про шлюб, шлюбний договір;
- Згода інших співвласників на відчуження;
- Оригінал дарчим;
- Платіжні документи (щодо сплати держмита, прибуткового податку);
- Виписка про кількість зареєстрованих на відчужуваному об'єкті;
- Оцінка вартості нерухомості у вигляді довідки від БТІ;
- Документи, що підтверджують право власності на квартиру;
- Дозвіл від органів опіки та піклування;
- Заява від сторін договору, що виражає їх згоду на перехід права власності (заповнюється безпосередньо в органі, що реєструє, в присутності співробітника).
Перелік документів для оформлення договору купівлі-продажу:
У разі, якщо інтереси сторін здійснюють представники, то до пакету документів додаються їх нотаріально завірені довіреності.
висновок
Розглянуті договору мають свої переваги для кожної зі сторін.
Купівля-продаж є більш прийнятним варіантом для власника, так як він отримує винагороду, а можливі претензії сторін влагоджуються до стадії державної реєстрації та підтверджуються актом прийому-передачі.
Дарчий - найвигідніший варіант відчуження між близькими родичами, з огляду на мінімального розміру витрат. Але, в разі відсутності довірчих відносин, подальше благополуччя дарувальника може змінитися не в кращу сторону, так як він безоплатно втрачає всякі права на квартиру, не може претендувати на проживання в ній і має слабкі аргументи при судовому оскарженні.