Договір іпотеки має на увазі перелік певних прав і обов'язків як кредитора, так і позичальника. Кожна зі сторін, згідно із законодавством, має право передати свої права і обов'язки третій особі. Така процедура називається переуступкою.
Переуступка іпотеки: навіщо це потрібно?
Позичальник може передати право власності на нерухомість третій особі, і разом з цим передати права та обов'язки перед банком по обслуговуванню іпотечного кредиту.
Питання про переуступку прав та обов'язків іпотекодавця може виникати в різних ситуаціях:
- Після розлучення один з подружжя відмовляється від своєї частки в спільно нажите майно, при цьому всі платежі по кредиту платить інший член подружжя, у якого залишилася у власності нерухомість.
- Терміновий продаж нерухомості. Якщо позичальникові необхідно в стислі терміни закрити кредит і реалізувати нерухомість, він може це зробити за договором переуступки. Зазвичай ця процедура займає менше часу, ніж дострокове погашення кредиту, зняття обтяження і продаж.
- Отримання спадщини. Після смерті позичальника його спадкоємець повчає не тільки право власності на нерухомість, а й обов'язки, пов'язані з обслуговуванням кредитного договору.
- Позичальник хоче закрити іпотеку, наприклад, у зв'язку з відсутністю можливості погашати заборгованість.
- Кредитор переуступає кредит іншій юридичній особі. Це може бути як в рамках продажу іпотечного портфеля, так і в рамках продажу кредиту колекторської компанії через невиконання позичальником своїх зобов'язань.
дозвіл банку
Єдиний випадок, коли позичальник може розпорядитися заставним майном, не питаючи схвалення банку, це заповіт. Всі інші операції, пов'язані з переходом прав власності на нерухомість, яка перебуває в іпотеці, можна здійснювати тільки виключно з дозволу кредитора.
Тому, перш ніж вирішувати питання з потенційним власником, необхідно звернутися в банк з відповідною заявою. Банки до таких операцій ставляться вкрай обережно і видають дозвіл у виняткових випадках. Якщо операція буде якимось чином здійснена без дозволу кредитора, він має право:
- Здійснити ряд заходів, внаслідок яких угода буде визнана недійсною.
- Вимагати достроково погасити всю заборгованість за кредитним договором, в тому числі і штрафні санкції, які були накладені внаслідок його порушення.
- Провести процедуру стягнення заставного майна.
Ризики і вигода нового власника
Крім цього, явною перевагою для нового позичальника є практично 100% юридична чистота квартири.
Зазвичай ціна квартири, яка продається з переуступки, нижче середньоринкової. Але необхідно з'ясувати наявність нарахованих штрафних санкцій за кредитним договором. Банк може перевести всі штрафи на нового позичальника. Якщо їх розмір значний, це може істотно зменшити вигідність угоди. Зазвичай такі питання вирішуються в банку в індивідуальному порядку.
При всій вигідності угоди, на перший погляд, вона має і ряд ризиків. Банк не складає додаткову угоду до первісного кредитним договором, а укладає новий. Його умови можуть суттєво відрізнятися від умов кредитування першого позичальника. Може бути підвищена ставка, зменшено термін кредитування, введені різні комісії, які були відсутні в первісному договорі. Все це істотно збільшує щомісячний платіж по іпотеці. Банк також зажадає укласти нові договори страхування. Новому позичальникові варто дуже уважно вивчати всі договори, так як вони можуть відрізнятися від типових.
Якщо позичальник не погашає заборгованість, банк може продати квартиру через аукціон, а може провести переуступку прав на користь нового позичальника. Тут можлива ситуація, коли початковий власник не хоче добровільно виселятися і доводиться звертатися до органів МВС.
Найнеприємніша ситуація, яка може виникнути при переуступку іпотеки, коли колишній власник звертається в суд з метою визнання угоди недійсною. Він може пояснити позов тим фактом, що угода була проведена на свідомо невигідних умовах для продавця.
процедура оформлення
- Позичальник, що бажає продати заставну квартиру і «позбутися» від іпотеки, знаходить покупця.
- Продавець і покупець звертаються в банк для отримання дозволу на проведення переуступки.
- Банк перевіряє потенційного позичальника і виносить рішення про можливість проведення переуступки.
- Між банком і покупцем укладається кредитний і іпотечний договір.
- Проводиться реєстрація переходу права власності.
- Покупець розраховується з продавцем.
- Новий позичальник погашає іпотеку, згідно з умовою кредитного договору.
Переуступка прав на квартиру в новобудові
Переуступка прав власності є одним із способів, що дозволяє змінити власника за договором пайового будівництва. Різниця з покупкою житла на вторинному ринку полягає в тому, що правовстановлюючого документа на нерухомість у продавця немає.
Банки з обережністю ставляться до видачі кредиту на покупку квартири в будинку, які не здані в експлуатацію. Працюють вони зазвичай тільки з вузьким переліком забудовників, з якими є певні партнерські угоди. Тому якщо людина хоче придбати квартиру в новобудові, то варто дізнатися, з яким банком працює компанія-забудовник.
Порядок оформлення договору буде залежати від того, повністю або частково первісний покупець розрахувався із забудовником. Якщо розрахунок стався в повному обсязі, то дозвіл будівельної компанії на переуступку не потрібно.
Для покупця основний ризик придбання такої нерухомості пов'язаний саме із забудовником. Ніхто не може дати гарантію, що будинок буде успішно добудований і зданий в експлуатацію, тим більше в заявлений спочатку термін. При цьому виникає ризик залишитися без квартири, але з іпотечним кредитом. Чим більше відсоток робіт з будівництва виконано, тим менше ризик не отримати житло.