Кредитний договір, забезпечений іпотекою, укладають дві сторони: банк і позичальник. Кожен з них має один перед одним права і обов'язки.
При цьому кожна зі сторін може їх передати третій особі, яка не брала участі в укладенні договору. Це і є переуступка. В результаті неї змінюється коло осіб в зобов'язанні.
Стосовно до іпотеки це означає, що позичальник може продати куплену ним в кредит квартиру разом з цим кредитом.
І тоді замість нього платити іпотеку банку буде покупець - новий позичальник. Який відшкодує продавцю вже виплачену суму і звільнить від зобов'язання перед банком.
Кому це потрібно?
Прийнято вважати, що переуступка прав по іпотеці доступна тільки при укладенні договору пайової будівництва.
Так переуступается не саме житло, а право вимагати його передачу від забудовника після завершення зведення будинку і введення його в експлуатацію.
Ця ситуація, дійсно, найпоширеніша, але не єдина.
Переуступка можлива в разі, коли іпотеку брала подружня пара:
- після розлучення один з подружжя може відмовитися від своєї частини спільного майна на користь другого;
- але при цьому переуступити і всі платежі по іпотеці.
Ще одним варіантом може бути терміновий продаж житла, наприклад, при переїзді на постійне місце проживання за кордон.
Аби не допустити витрачати час на продаж житла, дострокове погашення іпотеки та зняття обтяження з житла, продавець може просто перекласти все це на покупця, який нікуди не поспішає.
Такі квартири зазвичай продаються і за найнижчою ціною.
Причиною переведення кредиту і прав на квартиру може бути і успадкування.
Згоди банку-кредитора на те, щоб заповісти своє житло, позичальникові не потрібно (п. 3 статті 37 Закону про іпотеку).
Після його смерті спадкоємець (чи спадкоємці) автоматично отримують весь комплекс прав і обов'язків свого родича.
права позичальника
Позичальник, який підписав з банком кредитний договір. передає банку в заставу куплену квартиру (будинок, таунхаус, гараж, дачу і т. д.) Це породжує певні обмеження його прав, як власника.
Ще більше обмежень зачіпає право розпоряджатися своєю власністю. Тобто продавати, дарувати, міняти, вносити в якості внеску в КК юрособи і т. Д.
Все це позичальник може виконати тільки за згодою банку-заставодержателя (ст. 37). В цьому суть обтяження, який накладається заставою.
Єдина можливість розпорядитися своїм майном без відома банку - це заповідати його. Закон встановлює нікчемність умов договору, що обмежують це право власника.
З чого почати?
Оскільки згода банку є необхідною умовою для переуступки своїх прав боржником, то почати слід саме з отримання такої згоди. У тому випадку, коли відповідь буде позитивною, договір буде переукладено вже з новим позичальником.
Але найчастіше, якщо мова йде не про спадкування, банки не схильні схвалювати такі угоди, як переуступка іпотеки.
Порушення порядку, встановленого законом, буде мати для позичальника ряд наслідків.
А саме банк може зажадати:
- визнати угоду недійсною і застосувати наслідки визнання цього факту;
- достроково повернути всю суму боргу і відсотків по ньому;
- звернути стягнення на заставлене майно, незалежно від думки старого або нового власника.
переуступка іпотеки
Переуступка, як уже згадувалося, можлива як з боку кредитора, так і з боку позичальника.
У кожному з цих випадків є ряд особливостей, які необхідно врахувати.
Від фізичної особи
Головною умовою. що робить можливою переуступку іпотеки є згода банку. Якщо тільки мова не йде про спадщину.
Але в тому випадку, коли угода все ж відбулася, до нового позичальник переходять всі обов'язки по іпотеці. Включаючи навіть ті, які не виконав попередній власник житла.
Тобто якщо він продав свою квартиру, бажаючи позбутися від боргів перед банком, то все пені і штрафи повинен буде виплатити покупець.
Втім, за домовленістю з банком, вони можуть бути скасовані. Але цей момент необхідно уточнити перед укладенням договору.
іншому банку
Іноді в договорі іпотеки змінюється не боржник, а кредитор.
Згоди позичальника на це не потрібно, банк має право сам ухвалити таке рішення. Але у нього є обов'язок про цей факт повідомити позичальника письмово.
У повідомленні має бути зазначено:
- нові реквізити для оплати;
- порядок внесення щомісячних платежів;
- зміни в правах і обов'язках.
У тому випадку, коли банк не повідомив позичальника про зміну кредитора, не надав йому нових банківських реквізитів і не ознайомив з правами і обов'язками, він не може застосовувати до позичальника штрафні санкції.
За договором
Переуступка прав по іпотеці на ще недобудоване житло зустрічається найчастіше. Це може бути викликано затягуванням забудовником термінів будівництва.
Учасник договору пайового будівництва, бажаючи убезпечити себе від несумлінності позичальника і зобов'язань перед банком, здійснює подібну угоду.
Але, як правило, банки не дуже охоче дають на неї згоду.
Придбання квартири
Купівля квартири в порядку переуступки іпотеки можлива як в новобудові, так і на вторинному ринку. В цьому випадку, швидше за все, ціна її буде істотно нижче середньої ринкової вартості.
Але необхідно пам'ятати, що доведеться ще виплачувати іпотеку.
З урахуванням строку кредиту і досить високої процентної ставки, кінцева вартість житла може виявитися набагато вище.
Плюси і мінуси
Плюсом покупки квартири з переуступки іпотеки є її низька вартість. Фактично, при покупці пропонується просто повернути власнику житла ту частину кредиту, яку він вже виплатив банку. Але це плюс може обернутися і мінусів.
Банк укладає з новим власником нерухомості новий договір, умови в якому можуть істотно відрізнятися від тих, що були раніше. Причому далеко не завжди в вигідну для позичальника сторону.
Йому може бути встановлена більш висока процентна ставка. Або ж банк зажадає внести початковий внесок у розмірі половини вартості.
Сбербанк, як правило, не дає схвалення на переуступку прав без достатніх на те підстав. Наприклад, подружжя, якщо у них немає діючого шлюбного договору. обов'язково робить созаемщиками.
І в разі розлучення просто висуває вимоги до одного з них в повному обсязі.
ВТБ 24 також не схильний погоджуватися на переуступку.
Швидше за все позичальникам буде запропоновано:
- продати квартиру;
- розрахуватися з банком;
- зняти обтяження.
Ну а після цього власник може робити зі своїм майном все, що забажає, не озираючись на банк.
Як оформити?
У тому випадку, коли банк угоду схвалив, можна приступати до її документального оформлення. Варто бути готовим до того, що банк нового клієнта буде ретельно перевіряти.
Тому, якщо переуступка від початку була задумана з метою передати житло тому, кому не був схвалений кредит до цього, то така схема не спрацює.
Банк не збільшуватиме свої ризики.
Де взяти іпотеку студентам? Дізнайтеся тут.
Чи можна взяти іпотеку одній людині в Ощадбанку? Детальна інформація в цій статті.
Перелік документів
Від нового позичальника будуть потрібні ті ж відомості, що і від всіх інших:
- паспорт;
- відомості про зайнятість;
- підтвердження доходу.
Відомості про нерухоме об'єкті вже є в банку. Та ж, як і кредитний договір. А новому позичальникові буде виданий його примірник договору і графік платежів.