Особливість іпотечного кредитування полягає в тому, що житло, що купується фактично знаходиться у володінні позичальника, але житло знаходиться в заставі у кредитора.
Власник позбавляється права розпорядження до повного погашення взятих у нього кредитних коштів, про що зазначено в статті 29 Федерального закону «Про іпотеку».
Щоб продати житло він повинен отримати дозвіл у кредитора, який не завжди готовий його дати.
Для кого це важливо
Найчастіше питання, що це таке - переуступка, виникає у осіб, які бажають купити власне житло.
Термін «переуступка» позначає передачу третій особі прав у відношенні до другого особі з боку його власника, тобто першої особи.
Вона є одним з видів угоди з нерухомістю, під якою розуміється анулювання права вимоги і зобов'язань у однієї особи з одночасним виникненням їх у іншої особи.
Угода переуступки права по іпотеці дозволить:
Проведення операції переуступки вигідно всім її учасникам, тому такого роду угоди в останні роки набули деяку популярність.
права позичальника
Як правило, іпотечний договір укладається банком і зацікавленим в придбанні житлової площі фізичною особою.
У них після підписання договору виникають певні права та обов'язки, які повинні дотримуватися обидві сторони.
Позичальник може передати своє право на квартиру, куплену за іпотекою, якщо в умовах договору іпотечного кредитування передбачено право передачі третій особі.
Такого роду угода називається переуступкою прав по іпотеці. В ході її здійснення позичальник виходить і більш не бере участі в угоді, замість нього в угоду вступає викупило право особа.
Якщо позичальник або банк продають своє право володіння, розпорядження та користування купується в іпотеку житла, то воно відходить третій особі разом із зобов'язаннями.
першочергові кроки
Заборгував позичальник повинен в першу чергу отримати дозвіл банку на продаж свого права на житлову площу.
Якщо банк видасть дозвіл, то він може на законних підставах здійснити операцію переуступки права на житлову площу.
При цьому укладається новий договір між банком і покупцем, який виступить в подальшому в особі позичальника. Але найчастіше банки неохоче погоджуються на вчинення правочину переуступки права.
Переуступка квартири в іпотеці
Труднощі виникають як під час пошуку квартири, так і в ході оформлення іпотечного кредиту.
Йому надсилається повідомлення про зміну кредитора, якщо до закінчення терміну дії договору залишається багато часу. В іншому випадку, банк не завжди ставить його до відома.
Повідомлення має містити інформацію щодо:
- нових реквізитів для здійснення щомісячних оплат;
- порядку і внесення платежу;
- змін прав і обов'язків позичальника і кредитора.
Банк може пред'явити права на квартиру, яка знаходиться у нього в заставі, якщо позичальник не виконує свої зобов'язання.
Він реалізовує квартиру, виставивши на аукціон або право на неї, зробивши угоду переуступки.
В окремих випадках він продає право на квартиру незалежно від наявності заборгованостей за кредитними коштами, взятими по іпотеці іншому банку.
Такого роду фінансова операція здійснюється, якщо позичальник порушив графік погашення кредитних коштів, що призвело до прострочення.
Банк просить відкрити рахунок у нового кредитора з подальшим переоформленням договору страхування квартири.
Якщо з якої-небудь причини позичальник не отримав його, то новий кредитор не має права накладати штрафні санкції за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань. Від позичальника потрібно підписання заяви із зазначенням вигодонабувача.
У новобудові
Угода переуступки права власності на житло в новобудові дозволяє змінити власника, який бере участь в пайовому будівництві.
Банки з великою обережністю видають кредитні кошти на придбання неіснуючої в реальності квартири. Вона практично існує на папері, поки житловий будинок не зданий в експлуатацію.
Більш охоче банки видають іпотечний кредит на квартиру під вторинці, ніж на що передбачається в новобудові житло.
Вона має правовстановлюючий акт, що засвідчує реєстрацію права власності.
У більшості випадків, вони видають кредитні кошти, якщо забудовник акредитований в банці. Він має чинну угоду про партнерські стосунки.
Потенційному позичальникові слід уточнити, з яким банком співпрацює забудовник до придбання у нього квартири.
Порядок оформлення супутніх операції переуступки документів обумовлений розміром внесеної плати.
Якщо вона внесена повністю, то дозвіл на проведення угоди переуступки не потрібно. Що, безумовно, полегшує питання про її скоєнні.
Ризики і вигода нового власника
Угода переуступки права на квартиру, придбану за іпотечним кредитуванням, може принести певну вигоду для її нового власника.
Він набуває житлову площу за подібною ціною, яка відповідає його потребам і можливостям.
Крім того, такого роду угода має певні переваги в його користь, пов'язані з економією коштів і часу на оформлення документів.
Угода переуступки права на квартиру в новобудові може спричинити за собою певний ризик для покупця, пов'язаний з діями забудовника.
Потрібно зауважити, що гарантій успішного завершення будівництва і здачі житлового будинку в експлуатацію у встановлений термін продавець не може дати. Покупець може залишитися без житлової площі із зобов'язаннями перед банком.
Йому слід врахувати, що єдиною гарантією в такій ситуації є завершальна стадія будівництва. Вона знижує ризик покупця, пов'язаний з придбанням житлової площі.
Проблеми, що виникають в ході здійснення угоди переуступки квартири, купленої в іпотеку:
- Підвищення банком процентної ставки.
- Зменшення терміну кредитування.
- Введення різного роду комісій, не передбачених у вихідному договорі.
Зазначені фактори здатні значно збільшити розмір щомісячної плати, яка згідно з умовами іпотеки за договором переуступки повинна вноситися в банк.
До того ж, не виключається ймовірність шахрайських дій з боку продавця. Він по закінченню деякого часу може подати в судний орган позовну заяву про визнання угоди переуступки недійсною.
Така ж вимога може бути виставлено банком, якого не влаштовують її умови.
процедура оформлення
Угода передбачає здійснення нижчеперелічених дій:
Знаходження позичальником, що має квартиру, придбану на іпотечні кошти покупця, який готовий купити право на неї
і потім звернення зацікавлених в проведенні операції переуступки сторін в банк, від рішення якого залежить, буде вона зроблена або немає
Здійснення банком перевірки платоспроможності особи
яке виступає в якості покупця прав, після чого приймає відповідне рішення
Підписання нового договору по іпотечному кредитуванню
банком і покупцем права на квартиру з подальшим анулюванням вихідного договору, якщо він відповідає вимогам банку
Здійснення реєстрації права вимоги на покупця
який стане новим власником житлової площі
Твір розрахунку між продавцем права на квартиру і його покупцем
погашення новим позичальником кредитних коштів, узятих по іпотечному кредитуванню
існуюче оподаткування
Придбана квартира підлягає оподаткуванню згідно з вказівками Податкового кодексу.
В ході здійснення угоди купівлі-продажу нерухомості на громадяни оподатковуються ПДФО в розмірі 13% від отриманого прибутку.
Норма поширюється на об'єкти нерухомості, які перебували у володінні менше 3 років.
Громадяни можуть знизити податкову ставку за рахунок податкового вирахування, який передбачений законодавцем. Його розмір становить 1 000 000 рублів.
При цьому податком обкладається різниця між первинними вкладеннями в квартиру і отриманої в якості плати за неї грошової суми.
Якщо вона була продана за первісною ціною, то продавець звільняється від сплати податку.
І на закінчення необхідно відзначити, що покупець повинен попередньо обговорити з продавцем умови укладання угоди переуступки.
В обов'язковому порядку потрібно отримати дозвіл банку, яке має важливе значення, як для продавця, так і покупця.
Громадянам не слід брати кредит, якщо в умовах договору іпотечного кредитування передбачена угода переуступки.