Набувальна давність до і після прийняття ГК РФ
Як зазначає П. Крашенинников, норми ГК РФ про набувальною давністю не є новелою ЦК, оскільки були відомі дореволюційному російському законодавству, а також законодавству більшості країн континентальної системи права.
Необхідно відзначити, що нині чинний ЖК РФ не містить будь-яких норм, що забороняють, обмежують чи змінюють норми ГК РФ про придбання права власності на житлові приміщення у цій підставі.
Але, не дивлячись на те, що у Цивільному кодексі України вже внесено три блоки поправок, в дану статтю ніяких змін так і не було внесено.
На наш погляд, основна мета прийняття цієї норми полягає в тому, щоб у громадян, які свого часу придбали житлові будинки чи інші житлові приміщення, наприклад, по розписці, але передали грошові кошти в якості оплати за них, з'явився законний спосіб визнання права власності шляхом звернення до суду.
Як відомо, таку розписку жодна реєстраційна служба не прийме як підстави набуття права власності, адже в таких випадках не були дотримані встановлені вимоги до форми договору купівлі-продажу.
До подібних випадків можна віднести і ситуації, коли договір купівлі-продажу житлового приміщення загублений і його неможливо відновити.
Спільне Постанова вищих судів РФ
Постанова № 10/22 має важливе значення для правозастосовних органів, оскільки розкриває такі поняття, використовувані в конструкції набувальною давністю, як сумлінність, відкритість і безперервність строку володіння, володіння майном як своїм власним (п. 15).
Судові спори про визнання права часткової власності на житлові приміщення - досить поширене явище в даний час. У зв'язку з цим М. Захаров робить висновок про те, що «з формулювань, які використовує законодавець і вищі суди в своїх актах, присвячених питанню строку володіння, очевидно, що даний інститут є застосовним щодо майна як такого, а не майнових прав ( зокрема, частки у праві спільної власності на майно), цей висновок випливає з того, що володіння як таке (фізичне панування над річчю) можливо лише щодо майна, тобто якоїсь цілісної матеріальної речі (наприклад, земельної ділянки, книги, раз ічних агрегатів і пристосувань і т.д.), а не частки у праві власності на це майно ».
З цим висновком слід погодитися, оскільки дійсно, якщо частка в праві власності не виділена в натурі, а є лише ідеальною, нарівні з однією особою таким майном користується й інша особа (співвласник), тому такі необхідні ознаки як сумлінність і користування річчю як своєю власною відсутні.
Умови, необхідні для визнання права власності в силу набувальної давності
У ст. 234 ГК РФ перераховані ознаки фактичного володіння річчю і тільки при наявності всієї їх сукупності можливе виникнення права власності.
Така ознака володіння як сумлінність є найбільш відомим цивільного законодавства РФ. Так, в п. 3 ст. 10 ГК РФ міститься норма про те, що у випадках, коли закон ставить захист цивільних прав в залежність від того, чи здійснювалися ці права розумно і сумлінно, розумність дій і сумлінність учасників цивільних правовідносин передбачаються. Таким чином, ця ознака при зверненні до суду заінтересованої особи (а набувальна давність застосовується тільки судом) передбачається існуючим.
Відкритість володіння передбачає, що особа не ховається від оточуючих, якими в залежності від обстановки можуть бути члени сім'ї, сусіди або працівники комунальних служб, ТСЖ і керуючих компаній. При цьому таке володіння не повинно сприйматися як щось незвичайне, що не відповідає умовам обстановки.
Як зазначає М. Тихомиров, в подібних випадках «навколишні постійно мають можливість безперешкодно спостерігати володіння річчю, але при цьому власник не зобов'язаний спеціально інформувати їх про своєму володінні. Спостерігаючи володіння, навколишні самі мають можливість встановити, хто саме здійснює володіння даною річчю. Якщо володіє річчю особа умисно вживає заходів до приховування факту свого володіння від оточуючих, то володіння не може бути визнано відкритим ».
Безперервність означає, що володіння житловим приміщенням особою не припинялося з будь-яких причин (поважних або неповажних - ГК РФ про них не згадує) і не відновлювалося потім протягом строків, зазначених в першому абзаці п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Володіння житловим приміщенням обов'язково повинно бути тривалим і здійснюватися особою протягом не менше 15 років, при цьому протягом цього терміну починається в момент виникнення володіння, за винятком випадків, передбачених п. 4 ст. 234 ГК РФ. У таких випадках протягом термінів набувальної давності починається не раніше закінчення термінів позовної давності за відповідним вимогам (3 роки).
Ще одним встановленим ГК РФ вимогою до володіння є те, щоб особа володіла житловим приміщенням як своїм власним.
Суб'єкти набувальною давністю
В силу набувальною давністю право власності на майно може виникнути не тільки у фізичних і юридичних осіб - за правилами ст. 234 ГК РФ право власності можуть набувати також РФ, суб'єкти РФ і муніципальні освіти, що підтверджує судова практика.
У зв'язку з приватизацією квартири відповідно до договору передачі, укладеним між Житловим комітетом Уряду Санкт-Петербурга і Р. Р. звернулися в Управління Росреестра за державною реєстрацією права спільної часткової власності на дану квартиру, проте реєстрація була припинена, оскільки за відомостями ЕГРП на спірну квартиру зареєстровано право приватної власності іншої особи - Ленінградського Комерційного банку «Петровський», правонаступником якого був відповідач.
Особи без громадянства та іноземні громадяни також можуть придбати право власності на житлові приміщення в силу набувальної давності, що підтверджує судова практика.
Практіка.Істец, який не є громадянином РФ, звернувся до суду про визнання права власності нажілойдом, в обгрунтування своїх вимог вказавши, що цей будинок був придбаний ним у відповідачів, при цьому договір купівлі-продажу не був укладений, а грошова сума була передана без розписки .
Після цього власники передали йому документи на будинок і виписалися з будинкової книги, але в зв'язку з пожежею в іншому будинку, при винесенні речей, документи були загублені. Позивач зі своєю сім'єю відразу оселився в зазначеному будинку і зареєструвався за місцем проживання. З цього моменту він проживає в даному будинку, володіє їм і земельною ділянкою добросовісно, відкрито і безперервно як своїм власним, проводить капітальний та поточний ремонти. Будь-яких претензій на дане майно з боку інших осіб не було заявлено.
Домоволодіння із земельною ділянкою і набувальна давність
Відносно придбання прав власності на земельні ділянки іноземцями в силу набувальною давністю Г. Ейріян вказує, що «чинне земельне законодавство передбачає, що іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи не можуть бути суб'єктами права приватної власності щодо земельних ділянок, які перебувають на прикордонних територіях, і земель сільськогосподарського призначення, які підпадають під дію Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначений і я". Тому зазначені суб'єкти не можуть виступати в ролі строку власників в рамках набувальною давністю ».
Отже, у випадках визнання права власності одночасно на домоволодіння і земельну ділянку в порядку набувальною давністю необхідно враховувати вищевказані вимоги.
На підставі викладеного слід прийти до наступних висновків.
Судовий порядок набуття права власності на житлові приміщення за давністю володіння не є «нормою», а носить швидше винятковий характер.
Як зазначено в п. 21 Постанови № 10/22: «можливість звернення до суду з позовом про визнання права власності в силу набувальної давності випливає зі статей 11 і 12 ГК РФ, згідно з якими захист цивільних прав здійснюється судами шляхом визнання права. Тому особа, яка вважає, що стало власником майна в силу набувальної давності, має право звернутися до суду з позовом про визнання за ним права власності, відповідачем за позовом про визнання права власності в силу набувальної давності є колишній власник майна ».
У тих випадках, коли в суді поставлено питання про визнання права власності в порядку набувальної давності і на житловий будинок (домоволодіння), і на земельну ділянку, необхідно враховувати вимоги, встановлені земельним законодавством РФ по відношенню до іноземців.
Крім того, при зверненні до суду з вимогою про визнання права власності на житло по ст. 234 ГК РФ позивачу необхідно запастися достатніми доказами, якими в основному будуть служити показання свідків, а також письмові докази - документи (наприклад, квитанції про сплату податків, ЖКП, інших витрат, пов'язаних з проживанням і т.п.).
Умови, необхідні для визнання права власності в силу набувальної давності
У ст. 234 ГК РФ перераховані ознаки фактичного володіння річчю і тільки при наявності всієї їх сукупності можливе виникнення права власності.
Така ознака володіння як сумлінність є найбільш відомим цивільного законодавства РФ. Так, в п. 3 ст. 10 ГК РФ міститься норма про те, що у випадках, коли закон ставить захист цивільних прав в залежність від того, чи здійснювалися ці права розумно і сумлінно, розумність дій і сумлінність учасників цивільних правовідносин передбачаються. Таким чином, ця ознака при зверненні до суду заінтересованої особи (а набувальна давність застосовується тільки судом) передбачається існуючим.
Відкритість володіння передбачає, що особа не ховається від оточуючих, якими в залежності від обстановки можуть бути члени сім'ї, сусіди або працівники комунальних служб, ТСЖ і керуючих компаній. При цьому таке володіння не повинно сприйматися як щось незвичайне, що не відповідає умовам обстановки.
Як зазначає М. Тихомиров, в подібних випадках «навколишні постійно мають можливість безперешкодно спостерігати володіння річчю, але при цьому власник не зобов'язаний спеціально інформувати їх про своєму володінні. Спостерігаючи володіння, навколишні самі мають можливість встановити, хто саме здійснює володіння даною річчю. Якщо володіє річчю особа умисно вживає заходів до приховування факту свого володіння від оточуючих, то володіння не може бути визнано відкритим ».
Безперервність означає, що володіння житловим приміщенням особою не припинялося з будь-яких причин (поважних або неповажних - ГК РФ про них не згадує) і не відновлювалося потім протягом строків, зазначених в першому абзаці п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Володіння житловим приміщенням обов'язково повинно бути тривалим і здійснюватися особою протягом не менше 15 років, при цьому протягом цього терміну починається в момент виникнення володіння, за винятком випадків, передбачених п. 4 ст. 234 ГК РФ. У таких випадках протягом термінів набувальної давності починається не раніше закінчення термінів позовної давності за відповідним вимогам (3 роки).
Ще одним встановленим ГК РФ вимогою до володіння є те, щоб особа володіла житловим приміщенням як своїм власним.
Люди котрим сподобалось