Питання дня по темі:
Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента
Набувальна давність як підстава визнання права власності на нерухоме майно
Цивільний кодекс Російської Федерації (далі - ГК РФ) містить вичерпний перелік підстав набуття права власності, в числі яких міститься і така підстава, як придбання права власності за давністю володіння. Правила п. 1 ст. 234 ГК РФ встановлюють, що особа - громадянин або юридична особа, - не є власником майна, але добросовісно, відкрито і безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом п'ятнадцяти років або іншим майном протягом п'яти років, набуває право власності на це майно ( набувальна давність). Переважна більшість позовів пов'язане з визнанням права власності на об'єкти нерухомого майна, тому в рамках цієї статті йдеться лише щодо нерухомості.
Для набуття права власності за давністю володіння необхідні такі обов'язкові умови:
1. Чи повинен закінчитися встановлений в законі термін давності володіння (15 років для нерухомості та 5 років для рухомого майна).
Разом з тим необхідно враховувати, що право власності в силу набувальної давності може бути придбане як на безхазяйне майно, так і на майно, що належить на праві власності іншій особі. В останньому випадку підлягає застосуванню п. 4 ст. 234 ГК РФ, згідно з яким протягом строку набувальної давності щодо речей, які перебувають у особи, з володіння якого вони могли бути витребувані відповідно до ст. ст. 301, 305 ЦК України, починається не раніше закінчення терміну позовної давності за відповідним вимогам.
Термін придбання - це весь термін володіння, здійснюваного власником за давністю, а також його правопопередником в порядку спадкування. Оскільки в п. 3 ст. 234 ГК РФ говориться про можливість приєднати лише термін володіння тієї особи, правонаступником якого є власник за давністю, слід вважати, що отримання речі за окремою угодою не дає підстав приєднувати термін, протягом якого володіння здійснювалося колишнім власником. Крім того, потрібно врахувати, що до виникнення права власності за давністю будь-які угоди з річчю, вчинені набувачем за давністю, не дають ніякого права новому набувачеві, так само як не було права і у колишнього. А при універсальному правонаступництво річ переходить поряд із сукупністю прав і обов'язків, що виникли з інших підстав.
Терміном володіння слід вважати як безпосереднє панування над річчю (використання в господарській діяльності), так і передачу іншим особам на термін (оренда, зберігання і т.д.), хоча б ці угоди і були самі по собі недійсними, якщо згодом майно повертається власнику в порядку виконання договору або іншим чином від іншої сторони цього договору. Крім того, давностное володіння повинно бути безперервним; зокрема, з боку власника повинні бути відсутніми дії, що свідчать про визнання ним обов'язку повернути річ власнику.
2. Давностний власник повинен володіти майном як своїм власним.
У науковій літературі висловлювалися різні судження щодо цієї умови, але все ж одним з найпоширеніших і прийнятних є те, що термін "володіння майном як своїм власним" може означати тільки одне - власник відноситься до присвоєному майну не гірше, ніж до решти, що належить йому на праві власності. Йдеться про здійснення господарського панування над річчю, власник піклується про неї таким чином, як це робив би на його місці будь-який дбайливий господар, несе відповідне володіння річчю тягар утримання.
Разом з тим таке розуміння "володіння майном як своїм власним" має занадто широкий характер. Наприклад, можлива ситуація, коли дії особи, заволодів майном, яке згодом продовжує володіти і користуватися майном дбайливо і акуратно, як своїм власним, підпадають під відповідні норми Кримінального кодексу РФ. Взагалі володіння майном в рамках набувальною давністю завжди має незаконний характер, оскільки сама природа такого володіння має на увазі відсутність будь-яких правових підстав такого володіння. Наприклад, володіння земельною ділянкою як своїм власним в рамках набувальною давністю виключає будь-яке передбачене законом підставу. До закінчення 15-річного терміну і визнання права власності в порядку ст. 234 ГК РФ подібне володіння є, по суті, самовільне зайняття та використання ділянки, тому в будь-який момент воно може бути припинено, а власник притягнутий до адміністративної та (або) цивільно-правової відповідальності.
Наявність будь-якого юридичного титулу позбавляє володіння строку характеру. Власник визнається володіє річчю як своєю власною, оскільки не буде доведено, що він володіє нею за іншу особу або за договором з останнім.
Таким чином, настільки широке розуміння "володіння майном як своїм власним", що виражається у ставленні до цього майна як до будь-якого іншого, яке належить особі на праві власності, і здійснення витрат на його утримання повинно розглядатися в сукупності з відсутністю будь-якого правової підстави володіння ним .
3. Власник повинен володіти майном відкрито.
Володіння за давністю здійснюється відкрито. Само по собі приховування речі свідчить про бажання власника перешкодити власнику в пошуках речі. Тому вимога відкритості володіння продиктовано прагненням зберегти баланс інтересів і дати власнику гарантії для відшукання речі.
Мова не йде про фактичне приховування майна, тим більше що таку ситуацію важко уявити щодо об'єктів нерухомості. Більш реалістичним є ситуація приховування самого факту володіння конкретною особою з метою уникнення розповсюдження даної інформації серед третіх осіб, в числі яких може бути і власник такого майна. Доказом відкритого володіння можуть бути факти використання майна в господарській діяльності від власного імені.
4. Сумлінність володіння.
Питання про доброго сумління строку власника в рамках вивчення питання набувальною давністю є найбільш значущим. Разом з тим прямого визначення зазначеного поняття законодавець не дає, тому його значення можна з'ясувати тільки при системно-логічному тлумаченні з іншими нормами права і перш за все зі ст. 302 ГК РФ.
Добра совість відповідно до ст. 302 полягає в тому, що набувач не знав і не міг знати про незаконність відчуження речі. Хай не буде для набувач досліджував всі попередні угоди про речі. У той же час факти, пов'язані з колишніми угодами, можуть все ж привести до втрати доброї совісті. Наприклад, суд визнав, що у набувача відсутня добра совість, оскільки придбане ним будівлю гуртожитку було раніше відчужене юридичною особою, яка одержала його в порядку приватизації, тоді як в силу закону житлові будинки не могли приватизуватися, а лише приймалися на баланс.
Якщо незаконність відчуження випливає безпосередньо із закону, то сумлінності бути не може. Помилка в розумінні закону не веде до доброго сумління. Таким чином, сумлінність може бути лише результатом фактичної помилки. Наприклад, покупець не знав і не міг знати, що відчужується майно знаходиться під арештом, так як цей факт не був доведений до відома третіх осіб, а продавець приховав його або не знав про нього. В даному випадку вибаченнями оману, що створює добру совість, полягає в незнанні факту накладення арешту, але не в незнанні закону, що забороняє відчуження арештованого майна.
Деякі обставини придбання можуть вести до висновку про недобросовісність набувача. Наприклад, якщо майно набувається за ціною очевидно нижче вартості речі або якщо продавець не може пред'явити для огляду продавану річ або пред'являє іншу, такі факти зазвичай тлумачаться як свідчення несумлінності покупця. Явна необачність або легковажність набувача також може привести до висновку про його недобросовісність. Слід зазначити, що такі обставини є оціночними і висновок про недобросовісність придбання можна зробити лише при дослідженні всіх обставин справи в їх сукупності.
Сумлінність для придбання за давністю необхідна на момент здійснення операції з відчуження речі або встановлення володіння іншим чином. Якщо згодом виявиться, що річ придбана незаконно, саме по собі це не перешкоджає придбання речі у власність. У той же час якщо в момент отримання речі добра совість була відсутня, тобто набувач не міг не знати про перешкоди до придбання речі, то потім вона виникнути не може. Тому дослідженню підлягає лише момент отримання речі у володіння набувача. Його подальшу поведінку може бути прийнято до уваги лише з точки зору підтвердження або спростування наявності у нього доброго сумління в момент отримання майна.
Виникає також питання, чи повинен власник бути безумовно впевненим, що річ відчужується законно, або досить переконання, що права власника не порушені. Слід погодитися з точкою зору К.І. Скловського, на думку якого видається більш прийнятним другий, "м'який" варіант доброго сумління. Справа в тому, що суперечки про придбання за давністю зазвичай вимагають дослідження подій, давно пройшли, що пов'язане з втратою основних доказів. Якщо при цьому тягар доведення сумлінності покладається на власника, то він ставиться в вкрай складне становище. Тим часом сама ситуація, що склалася в результаті тривалої бездіяльності власника, швидше за все, свідчить про те, що його права, мабуть, не були порушені, і можливі неясності слід все ж тлумачити на користь сумлінності.
Як правило, давностний власник не знає про факт самовільного будівництва спірного об'єкта, а якщо і знає, то відсутність дозвільних документів і відведення землі саме по собі не може бути підставою для відмови в позові. Більш важливим є встановлення причин відсутності порушення прав і законних інтересів інших осіб, тому є достатнім підтвердження відповідності спірного будівлі на момент розгляду спору будівельним, містобудівним, екологічним, санітарним, протипожежним вимогам, а також відсутність самовільного захоплення сформованого земельної ділянки, що належить третій особі, на якому воно розташоване.
При наявності необхідних умов правильним представляється вирішення спору на користь позивача, а в кінцевому підсумку на користь цивільного обороту. Адже відмова в позові по підставі набувальною давністю практично позбавляє строку власника можливості придбати право власності щодо такого об'єкта нерухомості. В результаті майно виявляється фактично вивів з цивільного обороту, оскільки позивач не має правомочностей щодо розпорядження ним у вигляді здачі в оренду, застави, відчуження, а такі угоди є нікчемними.
Чернишов Д.В. Логінов К.А.