Котеджне селище Лосиний Острів
Як каже Ілля Ануров, генеральний директор RCF Capital Trust, про-цедури придбання ділянки і оформлення підряду можуть бути прописані в єдиному договорі.
«Це вигідніше для продавця, адже в такому випадку не обов'язково розмежовувати платежі за ділянку і поспіль. Ризиків того, що покупець заплатить за ділянку, але потім відмовиться від послуг підряду, менше », - пояснює експерт.
Втім, в сучасній практиці заміського ринку документ про купівлю-продаж землі та договір підряду частіше підписують окремо. «У цьому випадку у девелопера ризиків більше. Після того як ділянка буде розмежовано і оформлений у власність покупця, потрібно буде приступати до будівництва. Однак клієнт може з тих чи інших причин відмовитися від підрядних послуг. Штрафні санкції в подібних випадках передбачені далеко не завжди - цей захід може спочатку відлякати покупця від укладення договору підряду », - продовжує І. Ануров.
Основний плюс придбання земельної ділянки з підрядом полягає в тому, що покупець звільняється від необхідності витрачати час на будівництво будинку, підведення і підключення комунікацій. Важливо й те, що в цьому випадку клієнт позбавлений від збору всіляких дозволів - вся документація до початку робіт вже готова.
Ще про один плюс: спочатку відомий час реалізації проекту. Насправді в ідеалі забудовник повинен дотримуватися всі терміни робіт за договором. Григорій Алтухов, радник президента фінансово-будівельної корпорації «Лідер», вважає, що при взаємодії з надійним забудовником так і буває, особливо якщо в селищі вже здані більш ранні черги будівництва. Тоді ризики недобудови і затягування термінів суттєво знижуються.
Однак може виявитися і так, що власнику ділянки доведеться самому розбиратися з будівельною фірмою, вирішуючи питання дотримання термінів робіт і якості їх виконання. За словами Олександра Дубовенко, директора з розвитку компанії GOOD WOOD, відомі випадки, коли підрядна організація збирала з замовників гроші і зникала. Покупці, природно, направляли претензії до девелоперу і навіть зверталися до суду. Але за документами одна компанія продає надів, друга укладає договір будівельного підряду на ділянці замовника, і дві ці сторони ніяк не пов'язані. Продавець землі ніякої відповідальності за підрядника не несе. Тому А. Дубовенко рекомендує споживачам керуватися не тільки ціною, але і репутацією забудовника. «Компанія повинна бути відома на ринку, мати досвід девелопменту не одного заміського об'єкта», - пояснює експерт.
Головним мінусом придбання ділянки з підрядом експерти назвали те, що, якщо якість роботи не влаштовує замовника, розірвати відносини з підрядною організацією з юридичної точки зору досить складно. Як пояснює Олександр Коваленко, комерційний директор Uniparx Service, покупець, звичайно, може зажадати переробити роботу. Однак продавець далеко не завжди погодиться, адже для нього це означає додаткові витрати на будматеріали і оплату праці бригадирам. Бували ситуації, коли справа доходила до суду, і сторони з'ясовували стосунки роками.
При купівлі ділянки з підрядом можливі два варіанти оплати: одноразова погашення всієї суми за договором або поетапні внески. В останньому випадку розмір першого платежу, як правило, становить 30-50% від загальної вартості контракту. Решту суми розбивають на три - п'ять внесків по 5-25% кожен і виплачують протягом півроку-року.
«Продавець зазвичай прив'язує платежі до конкретних термінів незалежно від того, що буде зроблено до цього часу на ділянці. Для покупця це ризик, адже може вийти так, що він виплатить всю вартість контракту, а будівництво будинку на той момент буде перебувати в зародковому стані », - попереджає А. Коваленко.
Генеральний директор компанії «Заміський Проект» Андрій Васильєв радить замовнику домагатися того, щоб платежі були пов'язані з етапами будівництва - фундаментом, стінами, обробкою і т. П. За його словами, нормальна практика, коли оплата залежить від завершення тих чи інших робіт на об'єкті . В цьому випадку в договорі прописують графік, і покупець авансує початок наступного етапу зведення будинку, а в міру його завершення виробляє подальші виплати.
Без ризику не буває
У договорі підряду мають бути прописані всі строки здачі та можливі санкції за несвоєчасне виконання умов з боку як підрядника, так і замовника (наприклад, передача для будівництва земельної ділянки, оплата за поспіль і т. Д.). Експерти рекомендують контролювати роботи за узгодженим із забудовником графіком.
Те саме можна сказати і до термінів підведення комунікацій до селища, прокладання їх безпосередньо на ділянку. Правда, ця частина робіт багато в чому залежить від держструктур і складно піддається контролю. Основна порада, яку дають експерти: постаратися перевірити інформацію про отримання техумов на інженерне обладнання і передбачувані терміни робіт до підписання всіх договорів.
Зазвичай ціна фіксується на момент укладення контракту, особливо якщо гроші внесені раз. Але буває і так, що забудовник вимагає від покупця доплати понад суму, вказану в договорі підряду. Наприклад, за словами А. Коваленко, типова ситуація, коли в ході реалізації проекту дорожчають будматеріали, продавець подає це як форс-мажор і на цій підставі вимагає від клієнта додаткових виплат.
Інший тип договору з самого початку передбачає ймовірність зміни вартості, наприклад через зростання курсу долара. Добре, якщо покупцеві вдасться наполягти на тому, щоб кожна ситуація можливої зміни ціни була описана в договорі.
Найбільш часті випадки коливання вартості пов'язані з корективами в проекті будинку, які замовник робить вже після укладення договору. За словами Вадима Ивкина, директора з розвитку Vesco Group, в цьому випадку підрядник і замовник підписують додаткову угоду до договору підряду з описом змін в проекті будинку і новий кошторис на будівництво. Втім, ці поправки можуть як збільшувати, так і зменшувати вартість будинку.
Контроль якості будівництва при централізованій забудові зазвичай проводить незалежна організація, яку наймає девелопер селища. Ця компанія здійснює технічний нагляд.
Чим докладніше і детальніше буде підписується договір, тим краще, вважає А. Васильєв. Добре, якщо він доповнений робочою документацією на споруджуваний будинок із зазначенням специфікацій матеріалів і устаткування. Також важливі папери, що надаються при здачі об'єкта. Серед них обов'язково повинен бути акт здачі-приймання робіт.
Згідно із законом будь-яка будівельна організація дає додому трирічну гарантію. «Однак, - зазначає Володимир Яхонтов, керуючий партнер« Міель - Заміська нерухомість », - за статистикою, 80% всіх будівельних фірм існує не більше тих самих трьох років. Тому при укладанні договору потрібно звертати увагу на репутацію компанії, час її функціонування і кількість зданих об'єктів ».
Пропозиція на ринку