Угоди з житлом складні і залежать від безлічі факторів, кожен з яких може вплинути на їх результат. Одне з таких обставин, що ускладнюють продаж нерухомості, - присутність в числі власників житлового приміщення неповнолітнього.
На даний момент кожна десята угода з нерухомістю в Росії в цілому, і в Петербурзі зокрема, зачіпає права неповнолітніх - дітей, які є співвласниками житла нарівні зі своїми батьками, або проживають разом з ними. Закон їх права захищає, вказуючи, що при проведенні операцій з нерухомим майном права дітей або інших недієздатних громадян не повинні бути порушені. Звідси виникають додаткові труднощі в оформленні та проведенні подібних угод.
законне узагальнення
Відповідно до положень російського законодавства, а саме - Цивільного Кодексу РФ - для здійснення операцій з відчуження (продажу, даруванню, обміну та ін.) Житлової площі, власником, або одним з власників якої є неповнолітній або недієздатний громадянин, потрібне обов'язкове попередній дозвіл органів опіки та піклування. Дозвіл на вчинення правочинів з нерухомістю оформляється у формі постанови органу місцевого самоврядування (за місцем знаходження відчужуваного житла).
Тут слід роз'яснити, що малолітніми вважаються громадяни у віці до 14 років. Неповнолітніми - у віці від 14 до 18 років. Недієздатним громадянин може бути визнаний в будь-якому віці рішенням суду. У звичайних же випадках повна дієздатність настає в вісімнадцять років.
«Відповідно до положень ЦК РФ (ст. 26, 28), малолітні і неповнолітні можуть самостійно здійснювати лише строго певне коло угод, - роз'яснює Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАТ« Північно-Західний Юридичний Центр », - Угоди з нерухомістю, в тому числі і на вторинному ринку, можуть відбуватися неповнолітніми тільки за згодою їх законних представників, а у випадку з малолітніми - тільки їх законними представниками. Що, стосується недієздатних громадян, то угоди з нерухомістю з їх участю можуть вчинятися їх опікунами з дозволу органу опіки та піклування (ст. 37 ГК РФ) ».
Однак, на думку експертів, ця частина Цивільного кодексу, як і багато що приймаються до неї закони, ще не відпрацьована. «У Цивільному кодексі є лише загальні фрази, що житлові права неповнолітніх не повинні бути порушені. Тобто, вони не повинні погіршувати свої житлові умови. Не більше. На даний момент не існує підзаконних актів на федеральному рівні, немає і якихось федеральних законів, які б регулювали питання, пов'язані з укладанням угод з нерухомістю за участю неповнолітніх, з відчуженням майна і т.д. Законів на рівні Санкт-Петербурга також не існує », - констатує В'ячеслав Романов, адвокат, викладач Інституту Нерухомості.
Зокрема, Кодекс вказує тільки, що для здійснення подібних угод потрібен дозвіл, і що його дають органи місцевого самоврядування. При цьому в різних суб'єктах РФ цим займаються різні структури місцевого самоврядування, кожна з яких має на цей рахунок свої розроблені положення, що регламентують порядок дії комісії. «В результаті, будь-які дії органів опіки, спрямовані на видачу відповідного дозволу або на відмову в його видачі, ґрунтуються тільки на внутрішньому переконанні тієї комісії, яка розглядає це питання», - зазначає Романов.
На першому етапі
Якщо розглядати саму процедуру отримання дозволу органу опіки, то вона складається з декількох етапів. Перш за все, буде потрібна згода обох батьків на відчуження нерухомості, оскільки вони обидва відповідають за права дитини.
Як правило, крім заяви, власник відчужуваного житлового приміщення, який ініціював продаж, надає в органи опіки та піклування муніципального освіти, де знаходиться майно, що відчужується майно, відомості про те, що на ім'я неповнолітнього вже придбано інше жиле благоустроєне приміщення в розмірі не менше, ніж раніше займане, або, в разі із зустрічною покупкою, коли житло ще не придбано, може знадобитися попередній договір купівлі-продажу, щоб отримати згоду органів опіки.
Житло в різноманітті
Однак припустимі не тільки продажу із зустрічною покупкою. «Формально допустима і продаж без зустрічної купівлі. Закон цього не забороняє, - зазначає В'ячеслав Романов. - У Кодексі написано тільки, що не повинні бути порушені житлові права неповнолітніх. Тому зазвичай надходять так: оформляють у родичів або знайомих на дитину якесь майно, а далі йдуть в органи опіки і отримують дозвіл на продаж потрібної квартири. Правда, в одних органах опіки на цій підставі вам можуть дати дозвіл, в інших - ні. Тут неможливо передбачити заздалегідь - все на розсуд комісії. Або частину грошових коштів, отриманих від продажу квартири, одним із співвласників якої був неповнолітній, повинна бути покладена на банківський рахунок на ім'я дитини (пропорційно вартості частки, якою він володів). Зняти гроші з цього рахунку можна буде тільки з дозволу органу опіки, або самою дитиною після досягнення нею вісімнадцяти років ».
Можуть виникнути і певні складності, при продажу квартири на вторинному ринку, якщо отримані від її продажу гроші батьки хочуть вкласти в нерухомість, що будується. Зокрема, мова йде про придбання квартири на умовах укладення попереднього договору купівлі-продажу із забудовником. В цьому випадку комісії органів опіки та піклування зазвичай не дає дозволу на угоду. Але, на думку експертів, якщо будинок будується по 214 ФЗ, в даному випадку проблем і перешкод з боку органів опіки та піклування бути не повинно. Також можна отримати дозвіл на вкладення коштів від продажу квартири на інвестиційних умовах (за інвестиційним договором) або через ЖБК.
Що стосується місця розташування буде придбане об'єкта, то в законі не існує регламентують положень з цього приводу. Тобто, формально орган опіки може дати дозвіл на продаж об'єкта в Петербурзі з подальшим придбанням його десь на території РФ або за її межами, припустимо, у Владивостоці, Краснодарі або в Фінляндії. Заборони на такі дії в законі немає. Батькам досить надати вагомі докази, що їм, або дитині необхідний переїзд в інший регіон, а також попередній договір купівлі-продажу, який підтверджує, що на новому місці буде придбана квартира відповідного метражу і якості.
тернистий шлях
В цілому, складність угод з нерухомістю, які зачіпають права неповнолітніх, полягає у виконанні перерахованих вище дій, в тому числі в отримання заяви від продавця нерухомості по зустрічній покупці. Для цього всім учасникам угоди потрібно прибути до органу опіки та піклування, розташований за місцем відчуження об'єкта, і дати відповідні заяви. Ускладнення можуть виникнути, також, якщо знову купується житлове приміщення по якихось параметрах гірше відчужуваного. А також «людський» фактор - затягування розгляду питання про надання згоди на відчуження з боку муніципалів.
«На жаль, органи опіки часто формально підходять до поняття поліпшення, розглядаючи тільки кількість квадратних метрів, - нарікає Єлизавета Мулюха, менеджер компанії« Адвекс на Ланська ». - Наприклад: дитина має 1/2 частки сорокапятіметровой кімнати в восьмикімнатні комунальній квартирі. При цьому, захищаючи інтереси дитини, органи опіки не дали згоди на придбання на ім'я дитини однокімнатної квартири-студії (недостатньо метрів) ».
Крім того, часто зустрічається ситуація відсутності одного з батьків, що платить або не платять аліменти. «Прийнята практика в даному випадку така: можна надати в орган опіки якийсь документ про відсутність одного з батьків, - каже В'ячеслав Романов. - Зокрема, вони приймають довідки від судових приставів про те, що другий батько не платить аліменти, або дані про те, що він знаходиться у федеральному або іншому розшуку і т.д. В цьому випадку присутність і згода другого з батьків не потрібна. Допускається також ситуація особистого пояснення на рівні комісії. Тобто, можна пояснити, що другий з батьків вихованням дитини не займається, живе далеко, з ним не бачиться і т.д. Але така можливість залишається на розсуд комісії ».
Тому, перш ніж зважитися на операцію, в результаті якої прямо або побічно можуть бути порушені права неповнолітніх, фахівці радять уважно ознайомитися з правилами проведення подібних угод, зібрати всі необхідні документи, і обов'язково проконсультуватися з юристами або ріелторами, що спеціалізуються в питаннях проведення подібних угод. Це допоможе звести тимчасові витрати до мінімуму, гарантує учасникам угоди її благополучне завершення і знизить ризик шахрайства.