Для чого потрібна реєстрація права власності, якщо це дуже складний, незрозумілий і незручний процес? Може бути можна як-небудь обійтися без неї?
Дуже хороше запитання. Відразу на нього відповім і скажу, що не дивлячись на всі незручності це дуже потрібна річ і існування інституту реєстрації прав на нерухомість необхідно для нашого з вами безпечного існування.
У цій статті розглянемо трішки докладніше навіщо нам з вами це потрібно і зупинимося на базових принципах реєстрації права власності.
Уявімо собі ситуацію, коли у нас немає правового інституту реєстрації прав на нерухоме майно та відповідно немає Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП).
До чого це призведе?
Це призведе до множинних шахрайствам при продажу квартир. земельних ділянок та іншої нерухомості.
Уявіть собі таку ситуацію -
Ви знайшли продавця, який продав вам свою квартиру за дуже вигідною для вас ціною. Ви перевірили всі документи на квартиру. підписали договір, передали гроші або тільки частину за передоплатою. Зібрали весь ваш скарб, домочадців і кішку, приїхали на місце і. бачите у квартири ще дві сім'ї таких же «щасливчиків» як і ви.
Ви думаєте, а «хто всі ці люди»?
Поспішаю вас порадувати - ці люди теж власники вашої квартири. Причому самі теперішні власники - у них теж є договір купівлі-продажу квартири, вони теж заплатили гроші. Договір, до речі, укладений з власником квартири так, що все нормально. Вони, повторюся, такі ж повноправні власники цієї квартири як і ви.
Я трошки пом'якшив ситуацію, запропонувавши вам подумати тільки про додаткові двох продажах цієї квартири. Уявіть собі, що ошуканих покупців не два і не три, а 100 або 200.
Ще б. Продавця, до речі, в таких випадках шукати практично марно.
Ось для усунення таких ситуацій і було створено інститут державної реєстрації прав на нерухомість.
Як це працює:
- У законі (в ЦК та інших) встановлюється правило, що всі права на нерухоме майно та на певні угоди підлягають державній реєстрації, та що без державної реєстрації прав особа не може вважатися власником (за деякими винятками).
- Створюється орган державної влади, який займається питаннями реєстрації прав на нерухомість. Зараз це - Росреестр.
- Тепер, як ви розумієте, з усіма угодами з квартирами, земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості проходять перевірку у відділах Росреестра. Як через сито.
- Централізовано ведуться записи про осіб і угодах - хто кому і що продав. Хто є зараз власником об'єкта нерухомості. І відповідно видаються документи, що підтверджують права тих чи інших осіб на ці об'єкти.
Ось ми і підійшли до загальних принципів реєстрації прав на нерухомість.
На самому абстрактному рівні для реєстрації прав органу, який здійснює державну реєстрацію потрібні такі відомості:
- Відомості про осіб (учасників договорів). Сюди ж приплюсуємо документи, що підтверджують правоздатність осіб, які підписують договори.
- Відомості про об'єкти нерухомості (включаючи документи технічного обліку).
Це загальний патерн. Всі документи, які ми коли-небудь здавали на державну реєстрацію прав вписуються саме в цей шаблон.
Деталі його реалізації можуть бути різними.