Тому власників часто відвідує ідея зосередити права на житло в руках однієї людини.
Трапляється й інше. Іноді право власності свідомо дроблять. Поширена причина - бажання забезпечити право проживання і реєстрацію ПМЖ кільком особам (наприклад, родичам). В обох ситуаціях виникає питання, як правильно оформити дарчу на частку в квартирі.
Законодавчий аспект питання
Відчуження частки нерухомості врегульовано низкою нормативних актів. Особливостям дарування як громадянської угоди, спрямованої на безоплатне відчуження майна, присвячена глава 23 Цивільного кодексу.
В контексті даної теми значимі також положення ГК РФ про нерухомість і режимі часткової власності.
Встановивши обов'язковість держреєстрації угод з нерухомістю, законодавець скасував їх примусове нотаріальне посвідчення. Однак сторони за бажанням можуть вдатися до допомоги нотаріуса.
- Основами законодавства РФ про нотаріат №4462-1 від 11.02.93;
- Методичними рекомендаціями щодо здійснення окремих видів нотаріальних дій нотаріусами РФ, затвердженими Наказом Мін'юсту №91 від 15.03.00.
Угоди з частками житлових приміщень вступають в силу після фіксації переходу права власності в ЕГРН (єдиному держреєстрі нерухомості). Правила, за якими йде процедура, обумовлені 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.15.
Принципове значення для обдаровуваного мають положення Податкового кодексу. З фіскальної точки зору вартість активів, які дісталися людині безоплатно, становить його дохід. Дарувальник віддає майно безоплатно. Здійснення угоди для нього пов'язане тільки зі збитками. Тому ніяких податкових зобов'язань у дарувальника не виникає.
Дарування частини нерухомості пов'язане зі сплатою обдаровуваним 13% або 30% ПДФО (прибуткового податку). У момент фіксації переходу права власності в ЕГРН до обдаровуваного також переходить зобов'язання сплати податку на майно, ставка якого встановлюється місцевою владою.
НК РФ також обумовлює розмір держмита за нотаріальне посвідчення та держреєстрацію дарчим. Мито за реєстрацію для фізосіб становить 2 тис. Руб.
визначення понять
Завантажити зразок договору дарування частки квартири.
Важливо усвідомити юридичне значення словосполучення «частка квартири». Мова йде не про конкретну частини житла, а про ідеальну частку в праві власності на нього.
Приклад: житлоплощу становить 100 кв.м. вона складається з 4 однакових кімнат. Власник 1/4 житла не може подарувати кімнату або інше конкретне приміщення. Більш того, володіння 1/4 квартири в даному випадку чітко не вказує на можливість користуватися 25 кв.м. житлоплощі.
Усвідомлення поняття «ідеальна частка» веде до розуміння і інших аспектів:
- Немає ніяких труднощів з відчуженням дрібних дрібних часток. Якщо в результаті успадкування або приватизації людині дісталася 6/32 однокімнатний квартири, це не завадить їх подарувати. Інша справа, що реальне володіння і користування таким майном утруднено. Замість того, щоб забезпечувати власнику 6/32 можливість проживання в житло, власник 26/32 може через суд поставити питання про примусовий викуп дрібної частини житлового приміщення.
- При бажанні частина в квартирі може подарувати її одноосібний власник. Він має право «відщипнути» від свого права власності будь-якої «шматок» і передати його іншій людині. Практика «неповного» дарування досить поширена:
- Гарантія довічного проживання за рахунок залишення дробової частини квартири у власності дарувальника. Приклад: одноосібний власник відчужує 3/4 житлової площі, а решту 1/4 заповідає тій самій людині.
- Обхід права пріоритетної покупки. Щоб продати частку нерухомості сторонній особі, необхідно спочатку запропонувати її іншим співвласникам. Щоб обійти правило, стороння особа вводять в число співвласників шляхом попереднього дарування йому дрібної дробової частини житла.
- Не можна плутати дарування частки квартири з відчуженням кімнати в комуналці. Комунальна квартира - це не один об'єкт нерухомості, а їх сукупність. При даруванні кімнати про частки зазвичай не йдеться. З іншого боку, цілком можливо виникнення часткової власності на кімнату в комуналці. Тобто, дарування частини кімнати комуналки цілком правомірно.
Коли говорять «частка квартири», мають на увазі, що вона знаходиться у спільній частковій власності. Це означає, що кожному із співвласників у праві власності виділено певну частину (1/5, 2/8) і це відображено в правовстановлюючих документах.
Подружні активи за замовчуванням знаходяться у спільній сумісній власності без визначення часток. Спільно нажите житлову площу може подарувати будь-який з подружжя. Для цього йому потрібно отримати нотаріально засвідчена згода шлюбного партнера.
Якщо чоловік-співвласник проти, зацікавлена особа може ініціювати зміну режиму спільної власності на режим часткової. Зазвичай судді ділять подружнє майно порівну. За підсумками розділу кожен чоловік стає власником 1/2 квартири. Після цього він може її вільно подарувати. Розлучатися для розділу подружніх активів не обов'язково.
Предмет і умови договору
Люди, раніше оформляли угоди з нерухомістю, резонно цікавляться, ніж дарча на частку квартири відрізняється від інших договорів. Текстуально різниця мінімальна і полягає в наступному.
Докладного опису предмета договору присвячений однойменний розділ розглянутого документа. Тут параметри нерухомості описуються в суворій відповідності з встановлює право і технічною документацією.
Серед іншого зазначаються:
Дарування - це договір. Його оформлення вимагає присутності і згоди обдаровуваного. В цьому і полягає ключова відмінність дарчим від заповіту. Останнє можна оформити не тільки без згоди, але і без відома потенційного спадкоємця.
Важливий момент переходу права власності. При оформленні угоди обдаровує стає власником квартири відразу. Для порівняння: заповіт вступає в силу після смерті дарувальника; оформлення договору купівлі-продажу додатково передбачає підписання передавального акта.
Дарування - строго безоплатна угода. Законодавець заборонив вносити в дарчі умови про зустрічному наданні з боку обдаровуваного.
Не можна поставити перехід права власності під умову:
- передачі грошей / речей / цінних паперів;
- прощення боргу;
- виконання роботи / надання послуги;
- забезпечення дарувальнику або сторонній особі можливості довічно проживати в відчужуваному житло.
- У вітчизняній правовій системі склалася однакова практика відмови в реєстрації даного типу документів на нерухомість з умовою про право відчужувача довічно користуватися подарованою житловою площею.
- Правова конструкція дарування не дозволяє покладати на обдаровуваного навіть зобов'язань, виконання яких незрівнянно з вартістю прийнятої в дар речі. Так, не можна обумовити обов'язок обдаровуваного до кінця життя піклуватися про хом'як дарувальника.
- При наявності спору єдиної оплатній угодою можуть бути визнані два договори взаємного дарування нерухомості.
Сторони угоди та інші значущі моменти
Дарувальник - строго повнолітній, не обмежений судом у дієздатності власник частини квартири.
Подарувати її від імені дитини або психічно хворої людини неможливо. Батькам та опікунам заборонено здійснювати від імені таких осіб угоди, спрямовані на скорочення їх активів.
За умовами угоди дарувальник зобов'язується передати частину житлової площі в дар своєму контрагенту. У договір зазвичай вносять письмові запевнення дарувальника про те, що відчужується частка належить йому особисто, не перебуває під арештом чи в суперечці, з приводу неї немає судових позовів.
Укласти договір дарування можна через повіреного. Для прийняття житлової площі в дар достатньо звичайної «генеральної» довіреності. У довіреності представника дарувальника повинно бути прямо вказано, яку частину якої квартири і яким саме особі він має право подарувати від імені та за рахунок довірителя. Правило встановлено для попередження шахрайських дій.
Нотаріальним дорученням можна уповноважити на: проведення переговорів, підписання дарчої, участь в організаційних процедурах, сплату держмита та інше. Діє принцип: повірений має право робити те, що прямо наказано йому довірителем.
Дарування частки нерухомості не вимагає згоди інших співвласників. Законодавець стоїть на сторожі інтересів власника, що діє з альтруїстичних спонукань. Для порівняння: при продажу частини житла інтерес продавця зводиться до отримання адекватної винагороди, тому особистість покупця йому не важлива. Захищаючи інтереси співвласників, законодавець ставить продавцеві в обов'язок письмово запропонувати відчужувану частку іншим співвласником. Якщо вони відмовляться або промовчать, власник може продавати її сторонній за ціною, що не меншою за ту, яку він пропонував співвласником.
Оформлення передавального акта при даруванні не обов'язково. Причина попущенія в тому, що нерухомість одаряемому дістається безоплатно. Тут втілюється принцип «дарованому коневі в зуби не дивляться». Для порівняння: при продажу житла передавальний акт має принципове значення. У цьому документі покупець вказує, що не має претензій до стану житлової площі. Це підтверджує, що сплачена ціна відповідає вартості придбаного товару.
порядок реєстрації
Згідно з чинним законодавством реєстрації підлягає не дарча на частку в квартирі як така, а перехід права власності на цю частину житла від дарувальника до обдаровуваного.
Етапність процедури залежить від того, засвідчувався договір нотаріально.
Якщо нотаріус не притягувався, для проведення держреєстрації потрібно зібрати пакет документів. що включає:
- особисті документи сторін або представників;
- технічні та правовстановлюючі папери на нерухомість;
- Не підписали сторонами дарча (мінімум 3 примірника).
Необхідна особиста явка обох сторін або їх представників. Зацікавлені особи підписують дарчу в присутності чиновника. Він приймає документи в роботу. Перевіряється наявність у дарувальника права власності на відчужувану частина житлової площі і дієздатності, а також відсутність перешкод до дарування (арештів, обтяжень). Якщо все добре, відомості вносять в ЕГРН. Обом сторонам видають дарчі з відміткою реєстратора, обдарованій також роздруковують виписку з ЕГРН.
Виписка не має такого значення, як раніше мало свідоцтво про право власності. Виписка підтверджує, що станом на дату видачі вказане в ній особа дійсно була власником частки. Актуальні відомості електронного реєстру мають пріоритетне значення в порівнянні з даними паперової виписки.
Для порівняння: до впровадження ЕГРН свідоцтво про право власності визнавалася правоподтверждающім документом. Нотаріус, який посвідчує операцію з відчуження житлової площі, вилучав свідоцтво у колишнього власника. Ситуація, в якій людина мала на руках свідоцтво, а власником нерухомості не був, могла виникнути тільки внаслідок грубої помилки або шахрайства.
Якщо сторони засвідчили угоду нотаріально, за реєстрацією переходу права власності може звернутися будь-яка зі сторін. Присутність другої сторони не потрібно, оскільки нотаріальне посвідчення є достатнім підтвердженням дійсного волевиявлення відсутнього і факту укладення угоди. Крім того, існує можливість уповноважити нотаріуса на передачу документів для реєстрації переходу права власності. У цьому випадку реєстрація проходить без участі сторін, причому набагато швидше.
За оформленням права власності на нерухомість сторони договору на свій розсуд можуть звертатися в:
- територіальний орган Росреестра;
- МФЦ (багатофункціональний центр надання адмінпослуг).
Деякі особливості оформлення
між родичами
Особливих нюансів при оформленні дарчої на частку квартири між родичами немає. Якщо близькість родинних зв'язків дозволяє скористатися податковими пільгами, про них згадують в угоді. Пакет документів для нотаріуса / реєстратора додатково включає підтвердження таких зв'язків. Приклад: одна сестра дарує частку квартири інший. На підтвердження походження від загального батька / батьків вони представляють два свідоцтва про народження. Якщо жінки змінювали прізвище в шлюбі, для відстеження факту і підстав зміни обидві докладають свідоцтва про шлюб.
Податкова пільга у вигляді звільнення від ПДФО може бути застосована, коли вигодонабувач доводиться відчужувачу:
- чоловіком (шлюб зареєстрований в сільраді / РАГСі);
- батьком / усиновлювачем;
- прабатьком - дідом / бабою;
- дитиною, онуком;
- братом / сестрою, в тому числі - неповнорідні (один загальний батько).
Пільга досить істотна. ПДФО становить 13% для податкових резидентів (постійних жителів РФ) і 30% для тих, хто постійно в Росії не живе. Базою обкладення ПДФО буде кадастрова вартість квартири помножена на розмір частки.
Є хитрощі, що дозволяють використовувати пільгу:
- Якщо сторони угоди - різностатеві самотні люди, можна зареєструвати фіктивний шлюб, оформити угоду і розлучитися. Ризики: шлюб породжує безліч наслідків крім податкових.
- Якщо спорідненість є, але недостатньо близьке, можна оформити кілька послідовних дарчих. Приклад: необхідно переоформити частку на племінницю. Перший договір - між сестрами, другий - між матір'ю і дочкою. В обох випадках діє пільга. Ризик: немає гарантій, що проміжна ланка подарує дану частину кінцевого одаряемому, а не присвоїть її собі. Інші нюанси: держмито (2 тис. Руб.) Доведеться сплатити двічі; переоформлення затягнеться.
неповнолітньому
Неповнолітній не може прийняти квартиру або її частину в дар самостійно. Нерухомість від імені малолітнього (до 14 років) приймають його батьки або опікуни. Присутність дитини не потрібно, дарчу він не підписує. Неповнолітній від 14 років підписує дарчу сам, але за згодою батьків / піклувальників. Відмова батьків / усиновителів можна оскаржити до суду, оскільки вони зобов'язані діяти в інтересах чада.
За загальним правилом людина вважається повнолітнім після досягнення 18 років або - з моменту набрання законної сили рішенням органу опіки або суду про емансипацію. Емансиповані особа, яка не досягла 18 років, приймає в дар нерухомість в загальному порядку, як дорослий.
Залишилися питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)