Частка в праві власності на квартиру
Часто нашим співгромадянам доводиться чути такі терміни, як «часткова власність на квартиру» і «частка в праві власності на квартиру». Давайте розберемося, що це за терміни, з чим вони пов'язані і чим відрізняється спільна часткова власність на квартиру, від приватної або спільної сумісної власності на квартиру, а також від власності на кімнату в квартирі?
I. Загальна часткова власність на квартиру.
Згідно зі статтею 244 Цивільного кодексу РФ майно, що перебуває у власності двох або декількох осіб, належить їм на праві спільної власності. Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність).
Таким чином, спільна часткова власність представляє собою власність двох або більше осіб на одне майно, поділене між ними на певні частини (частки). Однак це майно, навіть поділене на частки, належить всім його власникам. Тобто кожен із власників такого майна може володіти і користуватися ним на таких же правах, як і інші його власники.
Згідно зі статтею 288 Цивільного кодексу України власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення. Житлові приміщення призначені для проживання громадян. Громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання членів його сім'ї.
У статті 30 Житлового кодексу РФ про права власника житлового приміщення сказано, зокрема, наступне:
"1. Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені цим Кодексом.
2. Власник житлового приміщення має право надати у володіння та (або) у користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством, цим Кодексом ".
Однак, розпорядження квартирою (здача квартири оренду, продаж частки, вселення в квартиру інших осіб) можливо при частковій власності з рядом обмежень.
Такі обмеження передбачені статтею 246 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею, іншим чином з дотриманням при її безкоштовне відчуження правил, передбачених статтею 250 цього Кодексу.
Іншими словами, розпорядження часткою у праві спільної часткової власності на квартиру цілком допустимо за законом, але вимагає попереднього узгодження всіх власників квартири (власників інших часток на цю квартиру). Зокрема, продаж частки в праві власності на квартиру можлива з дотриманням ряду вимог, прямо передбачених статтею 250 Цивільного кодексу РФ, яка буде розглянута нами нижче.
II. Об'єкти і підстави виникнення спільної часткової власності на житлове приміщення.
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
Підставами виникнення права спільної часткової власності можуть бути найрізноманітніші, в числі яких слід особливо виділити наступні підстави:
1. Операції з житловими приміщеннями за участю, як громадян, так і організацій (дарування, міна, купівля-продаж, рента);
2. Перехід права власності на частку в праві власності на житлове приміщення у спадок (спадкування за законом чи за заповітом);
3. Приватизація житла, тобто безоплатна передача громадянину житлового приміщення, що належить державі;
4. Визнання права власності на житлове приміщення (частку в праві на житлове приміщення) за рішенням суду.
У всіх вищевказаних випадках право власності може перейти як на все житлове приміщення, так і на окремо взяту частку в праві власності на житлове приміщення.
III. Відмінність часткової власності на квартиру від загальної спільної власності на квартиру.
Власність на житлове приміщення (зокрема, на квартиру) може бути не тільки спільної часткової, але також і спільної сумісної.
Як вже було зазначено вище, майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність), що закріплено в частині 2 статті 244 Цивільного кодексу РФ.
Згідно зі статтею 253 Цивільного кодексу РФ, учасники спільної власності, якщо інше не передбачено угодою між ними, так само, як і учасники спільної часткової власності, спільно володіють і користуються спільним майном.
Однак розпорядження спільною сумісною власністю має свої особливості, які також передбачені статтею 253 Цивільного кодексу РФ. Зокрема, розпорядження спільним майном може проводитися тільки спільно всіма учасниками спільної сумісної власності. Іншими словами, якщо учасник спільної часткової власності на квартиру може, наприклад, продати, свою частку в квартирі, попередньо повідомивши про свій намір власників інших часток в цій квартирі, то учасники спільної сумісної власності на квартиру можуть розпорядитися належної їм на праві власності квартирою, тільки спільно, тобто можуть продати не частку в праві власності на квартиру, а всю квартиру в цілому.
Щоб уникнути такого обмеження, яке робить вельми скрутним розпорядження спільною власністю на квартиру (адже її продаж або інше відчуження можливо тільки цілком, а не частинами), учасники спільної сумісної власності на квартиру можуть визначити свої частки у праві власності, уклавши відповідну угоду про визначення часткою. Однак і при визначенні часток у праві спільної власності на квартиру учасники спільної сумісної власності не вільні в своєму виборі. Оскільки угода з нерухомим майном, відповідно до вимог статті 164 Цивільного кодексу РФ, підлягає обов'язковій державній реєстрації у Федеральній реєстраційній службі, то текст угоди про визначення часток у праві спільної сумісної власності на квартиру повинен відповідати вимогам, що пред'являються до таких угод чиновниками даної установи. Вимоги Федеральної реєстраційної служби до угоди про визначення часток у праві спільної сумісної власності, прямо випливають із змісту частини 2 статті 254 Цивільного кодексу РФ, яка містить припис про рівність часток всіх учасників спільної сумісної власності на майно.
Іншими словами, якщо квартира була оформлена у власність, наприклад, трьох громадян, то Федеральна реєстраційна служба зареєструє угоду про визначення часток в такій квартирі тільки за умови, що за кожним з учасників спільної власності на квартиру буде закріплено право власності на 1/3 частки цієї квартири.
Після оформлення права спільної часткової власності на квартиру, учасники такої власності придбають всі права на це житлове приміщення, які були викладені в Главі I цієї статті.
IV. Відмінність часткової власності на квартиру від приватної власності на квартиру або кімнату.
Слід відрізняти право власності на частку в квартирі, від права приватної власності на квартиру або окрему кімнату в цій квартирі.
У власників квартир у багатоквартирному будинку і часткою у праві власності на квартири в багатоквартирному будинку є одне спільне право - право власності на частку в спільному майні в багатоквартирному будинку.
Згідно зі статтею 36 Житлового кодексу РФ власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також кр иші, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою і інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (далі - спільне майно в багатоквартирному будинку).
Таким чином, власники квартир, які володіють ними як на праві спільної сумісної, так і на праві спільної часткової або приватної власності, володіють, крім того, правом часткової власності на місця загального користування і всі інженерні комунікації в багатоквартирному будинку.
Однак власник частки у праві власності на квартиру має дещо менші права, ніж власник всієї квартири, якому квартира належить на праві приватної власності і власник кімнати в комунальній квартирі.
Власники, які володіють квартирою одноосібно, можуть розпоряджатися своєю квартирою (продати, обміняти, подарувати і т.д.) без отримання чиєїсь на те згоди, і без попереднього повідомлення кого-небудь про свій намір.
Як вже було зазначено вище, згідно зі статтею 246 Цивільного кодексу РФ, власники часток у праві спільної часткової власності на майно, розпоряджаються ним за спільною згодою. Оскільки власникам кімнат у комунальній квартирі належить також частка у праві власності на місця загального користування в цій комунальній квартирі, то розпорядження кімнатою (продаж, міна, здача в оренду і т.д.), можливо лише з відома і (при здачі в оренду) письмової згоди власників інших кімнат в цій комунальній квартирі.
Власники часткою в окремій квартирі мають право розпорядження (право на вчинення правочинів щодо відчуження майна) часткою від всієї квартири, тоді як власники кімнат у комунальній квартирі мають право розпорядження конкретними кімнатами. Відповідно, при здійсненні будь-яких угод з житлом, власники часткою в окремому приміщенні, продати лише свою, так звану "ідеальну" частку в праві власності на всю квартиру (наприклад, 1/2 частки), тоді як власники кімнат можуть продати за набагато більшою ціною окремо взяту кімнату в комунальній квартирі.
V. Операції з часткою в праві власності на квартиру.
Власники часткою в праві власності на квартиру можуть здійснювати зі своєю часткою будь-яку угоду, яка не заборонена чинним законодавством - продати, подарувати, передати за договором ренти, заповідати, здати в оренду і т.д.
Однак, для двох угод від власника частки потрібно вчинення ряду дій, щоб ці угоди, в подальшому, які не були оскаржені в суді власниками інших часток в цій квартирі.
Якщо ж мова йде про продаж частки в праві власності на квартиру якомусь сторонній особі, то продавець частки зобов'язаний реалізувати переважне право купівлі його частки іншими власниками цієї квартири, в повній відповідності з вимогами статті 250 Цивільного кодексу РФ.
Продавець частки зобов'язаний буде за місяць до продажу своєї частки письмово сповістити про свій намір інших власників квартири, вказавши в письмовому повідомленні точну ціну, по якій він планує продати свою частку будь-кому. Інші власники квартири повинні будуть в місячний термін відповісти продавцеві або письмовою згодою на покупку його частки за запропонованою ціною, або письмовою відмовою від вчинення такого правочину. У тому випадку, якщо власники інших часток квартири дадуть письмовою відмовою від викупу частки за запропонованою ціною, або протягом одного місяця з моменту направлення ним повідомлення нічого не дадуть продавцеві (що буде вважатися фактичною відмовою від укладання угоди), власник відчужуваної частки вправі буде продати її будь-кому. Однак ціна договору купівлі-продажу повинна буде в точності відповідати ціні, зазначеної в повідомленні на ім'я інших власників квартири. Якщо ціна в договорі купівлі-продажу частки буде хоча б на одну копійку вище або нижче тієї ціни, яка була вказана в повідомленні, або якщо продавець частки не повідомить кого-небудь з власників квартири про свій намір продати належну йому частку, інші власники квартири мають право будуть подати в суд позовну заяву про переведення прав покупця на них.
VI. Виділ частки в натурі та визначення порядку користування квартирою.
Іноді бувають ситуації, коли серед власників часткою в житловому приміщенні виникають конфлікти, що роблять скрутним спільне проживання в цьому житловому приміщенні (родичі не пускають в квартиру, не дають користуватися окремою кімнатою, чинять перешкоди у вселенні зареєстрованих в квартирі за місцем проживання членів сім'ї одного з власників цієї квартири і т.д.).
Виходів з цієї ситуації може бути тільки три:
1) Продаж частки будь-якому охочому;
2) Визначення порядку користування житловим приміщенням;
3) Виділ частки в натурі.
Продаж частки в праві власності на житлове приміщення - досить сумнівний, в комерційному плані, крок. Новий власник частки ризикує зіткнутися з тими ж проблемами, які були у продавця цієї частки. Відповідно, покупець частки здогадується про майбутні йому "битвах" за право вселення в квартиру і користування хоч якимось приміщенням в такій проблемній квартирі. Все це призводить до того, що частка продається за явно заниженою ціною, іноді в три-чотири рази менше, ніж вона коштувала б, якщо був би визначений порядок користування квартирою або проведений виділ частки в натурі.
Відповідно до частини 2 статті 252 Цивільного кодексу РФ учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із загального майна.
Виділ частки в натурі є визнання права приватної власності на окреме ізольоване приміщення. Наприклад, громадянин був власником частки в трикімнатній квартирі, а після виділу частки в натурі він може стати власником окремої ізольованої кімнати в цій квартирі.
Однак далеко не у всіх житлових приміщеннях можна зробити виділ частки в натурі в примусовому порядку.
Таким чином, примусовий (через суд) виділ частки в натурі можливий лише в окремих житлових будинках (наприклад, сільський будинок або котедж), в якому можна обладнати окремий вхід і зробити перегородку, що дозволяє перетворити цей житловий будинок, фактично, в дво- або багатоквартирний житловий будинок, з окремими, ізольованими квартирами.
Мешканці ж міських квартир мають наступний вибір: або зробити виділ частки в натурі (закріпити право власності на окремі ізольовані кімнати), шляхом укладення з іншими власниками квартири в добровільному порядку Угоди про реальний виділ частки, або в судовому порядку визначити порядок користування цією квартирою.
Згідно зі статтею 247 Цивільного кодексу РФ володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а у разі недосягнення згоди - в порядку, що встановлюється судом.
Визначення порядку користування міською квартирою цілком можливо в судовому порядку. Головна умова - щоб кімнати в квартирі були ізольованими (не суміжні). У цьому випадку суд визначає, кому з власників квартири право користування якою конкретно ізольованою кімнатою належить. Наприклад, за позивачем Івановим суд може визнати право користування кімнатою №1 (згідно Поповерхова плату квартири з БТІ), а за відповідачами Петровим і Сидоровим - право користування кімнатами №2 і №3.
У разі виділу частки в натурі в окремому будинку Іванов отримує на праві приватної власності кімнату №1, а в разі визначення порядку користування у міській квартирі за ним визнається право користування (право проживання) кімнатою №1.
У першому випадку Іванов може за ринковою ціною окремого житлового приміщення (окремої кімнати) продати своє житло. У другому випадку - продати частку в праві власності на квартиру, але з закріпленим в судовому рішенні правом користування окремою кімнатою.
Такі загальні риси і відмінності спільної часткової, спільної сумісної та приватної власності на житлові приміщення в Російській Федерації.
Спеціаліст юридичної фірми «КМ Консалтинг» Єгоров К. М.
Підкажіть, будь ласка, якщо зараз у нас в договорі пайової участі вказані 5 осіб - я, чоловік і 3-є дітей, чи можна, в подальшому, при оформленні квартири у власність, відмовитися від своєї частки в цій квартирі на користь чоловіка?