Люди, знайомі з російською кредитною системою, знають, що в нашій країні найчастіше використовується так звана система ануїтетних платежів, яка вигідна, перш за все, банку-кредитору, а не позичальнику.
При такій системі борг і все що підлягають виплаті відсотки по іпотеці розраховуються банком заздалегідь, і позичальник повинен платити банку однакову суму протягом всього періоду погашення боргу. При цьому позичальник в перші кілька років виплачує переважно відсотки банку (зазвичай до 90% від суми платежу), а вже потім починає погашати основний іпотечний борг.
В даний час можна погасити іпотеку достроково буквально на наступний день після її оформлення, виплативши банку відсотки лише за час використання позикових коштів.
Дострокової виплатою кредиту по іпотеці вважається внесення позичальником грошової суми на повне або часткове погашення основного боргу понад графіка, встановленого іпотечним договором з банком. Сума дострокових виплат може бути будь-хто.
У Цивільному кодексі встановлено, що позичальник по іпотеці повинен письмово сповістити кредитора про свій намір достроково виплатити борг або його частину. Повідомлення повинно бути подано мінімум за 30 днів до моменту повернення боргу.
Деякі банки в своєму договорі з позичальником встановлюють і більш короткий термін для подачі сповіщення, який повідомляє банк про намір дострокового погашення іпотечного кредиту. Будь-які умови договору, що вимагають попереджати банк раніше, ніж за 30 днів незначні, оскільки суперечать федеральному законодавству.
Коли краще погашати іпотеку
З метою зменшення фінансових витрат позичальника на виплату банківських відсотків по іпотеці, дострокове погашення кредиту повинно здійснюватися за принципом «чим раніше, тим краще».
Як вже говорилося, на початку терміну іпотечного кредиту позичальник погашає в основному відсотки банку. Основний же борг зменшується на початковому етапі виплат дуже повільно. Ближче до завершення виплат по іпотеці складається протилежна ситуація - позичальник погашає основний борг, оскільки практично всі відсотки вже були сплачені раніше.
При достроковому погашенні іпотеки на початковому етапі позичальник, скоротивши основний борг, може істотно заощадити на відсотках, тим самим значно зменшивши суму загальної переплати по кредиту. В кінці терміну виплат по кредиту, коли вже практично всі банківські відсотки виплачені, дострокове погашення набагато менш ефективно і часто практично не має сенсу.
Коли дострокове погашення вигідно
Переваги дострокового погашення іпотечного кредиту очевидні:
- скорочується сума загальної переплати банку;
- закладена квартира після повного погашення кредиту звільняється від обтяження, і позичальник може вільно її продати, здати або здійснити інші правові дії з квартирою, раніше виступала заставою по кредиту;
- з'являється можливість взяти нову іпотеку для поліпшення житлових умов.
Однак не завжди дострокова виплата боргу вигідна позичальнику. Як вже було сказано, дострокове погашення в кінці кредитних виплат, практично не скорочує банківських відсотків. Крім того, передчасні виплати, в залежності від фінансового стану позичальника, бувають не завжди вигідні і на початкових етапах, оскільки сильно збільшують фінансове навантаження на сім'ю позичальника.
У будь-якому випадку позичальникові краще спочатку прорахувати всі можливі варіанти, і визначити, наскільки велика вигода. Приймаючи рішення про можливість і необхідність дострокового погашення кредиту, особливо при іпотеці на тривалий термін, позичальник не повинен забувати про рівень інфляції в країні.
Сума основного боргу і переплати будуть через інфляцію «коштувати» через 20-30 років набагато менше, ніж зараз. Тому навряд чи має сенс збирати останні гроші і обмежувати себе, якщо, наприклад, дострокова виплата іпотеки знизить термін виплати всього лише на один-два місяці.
Крім того, виплата іпотеки не вигідна, якщо позичальник може вкласти вільні кошти в якісь інші проекти, що приносять великий прибуток, ніж та сума, яку отримує банк в якості відсотків по іпотеці (наприклад, вкладення в бізнес, в інвестиційні проекти і т. п.).
Потрібно врахувати і те, що ставки по іпотечних кредитах зазвичай істотно нижче, ніж ставки по іншим споживчим кредитам. Тому позичальникові за наявності вільних фінансових коштів потрібно прорахувати, наскільки вигідно йому достроково погашати іпотеку.
Так, наприклад, якщо він в найближчому майбутньому планує покупку автомобіля на позикові кошти, йому доведеться платити набагато більший відсоток, ніж він заплатив за іпотекою. В цьому випадку дострокове погашення кредиту з більш низькою ставкою не зовсім доцільно.
Все, що потрібно знати про довірче управління нерухомістю - тут.
Дострокове погашення частини боргу
Якщо позичальник бажає погасити не весь борг, а лише його частина, йому потрібно в повідомленні банку вказати, яку суму він буде погашати. В іншому процедура дострокового погашення кредиту нічим не відрізняється від повної виплати боргу раніше заявленого терміну.
При дострокову виплату частини іпотечного кредиту банк-кредитор може запропонувати позичальникові на вибір:
- знизити розмір щомісячних платежів по іпотеці;
- зменшити загальний термін кредитування.
Який варіант вибрати, визначає сам позичальник. Єдино, на що варто звернути увагу, що тільки скорочення терміну іпотечного кредиту істотно зменшує розмір загальної переплати. При зменшенні щомісячних виплат економія на банківських відсотках набагато менше.
У той же час при низьких щомісячних платежах у позичальника можуть залишатися вільні фінансові кошти, які він також згодом може направити на дострокове погашення іпотеки.