Перша угода з квартирою - це її покупка у забудовника. Другу операцію вже можна назвати перепродажем, і вона, безумовно, має свої особливості. Ніна Кузнєцова, засновник Urban Realty, дає поради «першим» продавцям і «другим» покупцям житла в новобудовах.
Перша угода з квартирою - це її покупка у забудовника. Другу операцію вже можна назвати перепродажем, і вона, безумовно, має свої особливості. Ніна Кузнєцова, засновник Urban Realty, дає поради «першим» продавцям і «другим» покупцям житла в новобудовах.
Ніна Кузнєцова, засновник Urban Realty
Відразу уточнимо: мова йде про продаж квартир-новобудов конкретною фізичною особою, а не забудовником або офіційним дилером. З одного боку, така угода за технологією порівнянна з реалізацією будь-якої готової квартири. З іншого - має ряд особливостей. У більшості випадків вони пов'язані зі стадією готовності будівлі і з відсутністю документів про власність. Крім того, продавати конкретну квартиру, в той час як сам забудовник ще веде продажу по дому, завжди вкрай складно. Конкурувати можна тільки ціною.
Коли можна продавати
Продати квартиру в принципі можна і до оформлення права власності - за схемою переуступки прав. Але така угода обов'язково повинна бути узгоджена з забудовником або основним праводержателем. Ця умова завжди прописано в договорі пайової участі. Крім того, договір переуступки прав обов'язково проходить державну реєстрацію.
Оформлення у власність
Найпоширеніші ситуації, коли квартири в новобудові оформляються через суд, - це неможливість підписати акт реалізації інвестиційного контракту забудовника з містом; не до кінця врегульовані відносини з іншими великими співінвесторами; непідписаний протокол розподілу площ (квартир) в новому будинку і т.д. Сама процедура оформлення через суд сьогодні відпрацьована і не дуже складна. На практиці за чотири-п'ять місяців після подачі позовної заяви вже можна отримати свідоцтво про власність. Для вирішення цієї проблеми краще залучати професійних юристів чи адвокатів, що спеціалізуються на подібного роду справах.
Покупець для «коробки»
Квартиру, безумовно, простіше продати, якщо в новобудові вже працюють ліфти і функціонують всі інженерні комунікації. А якщо в квартирі є хоча б мінімальне висвітлення і побілені бетонні стіни, то вона виглядає ще більш виграшно - її можна буде показувати покупцям і в темний час доби. Це позначиться на швидкості реалізації і, можливо, навіть на ціні. Але квартир-новобудов часто продають без будь-якої внутрішньої обробки і тим більше без оснащення кухні і санвузлів. Тоді вартість квадратного метра, звичайно, нижче.
Документи на угоду
Вони стандартні, так само як і при покупці будь-якої новобудови. Необхідно уважно вивчити, на підставі яких документів забудовник звів будинок, за якими договорами він привертав учасників будівництва. Якщо проект реалізований відповідно до ФЗ-214, то досить просто уважно вивчити весь комплект дозвільної документації на об'єкт і проектну декларацію, яка повинна бути у відкритому доступі. Звичайно, потрібно ознайомитися з договором пайової участі першого покупця.
Перед покупкою квартири з переуступки прав переконайтеся, що розрахунки між пайовиком і забудовником повністю проведені. Договір переуступки прав між новим і попе-щим покупцем повинен бути підписаний забудовником, після чого документ проходить державну реєстрацію. Якщо реєстрація договору пайової участі (на першого покупця) зазвичай займає 7-10 днів, то для договору переуступки прав знадобиться 30.
Найчастіше особи, котрі продали квартиру в новобудові відразу після її оформлення у власність, користуються вирахуванням на витрати з придбання квартири. Тобто вони обов'язково подають податкову декларацію за фактом продажу новобудови з позначенням отриманого доходу і при цьому вказують витрати, які вони справили на покупку цієї квартири на підставі договору пайової участі в будівництві. Покупці ж новобудов можуть скористатися стандартною пільгою - одержати відрахування з прибуткового податку з суми 2 млн руб. тобто повернути 260 тис. руб.