Від «зеленого» - до екологічного і стійкого будівництва
У Росії формується інтерес до екологічної сертифікації. Число великих проектів, сертифікованих і зареєстрованих за міжнародними стандартами, перевищує сотню. Крім трьох міжнародних систем (LEED, BREEAM і DGNB), почали з'являтися і російські системи сертифікації стійких будівель. Про те, як зародилася сертифікація, що відбувається в цій сфері сьогодні, в чому плюси і мінуси сертифікації для забудовника, ми попросили розповісти Олексія Полякова, генерального директора «Проспериті Проджект Менеджмент» і Голови Правління Ради з екологічного будівництва в Росії.
У світі зараз є загальновизнаними три системи сертифікації - британський BREEAM, американський LEED, німецький DGNB. Маючи чітку «прописку» своїх власників і розробників в конкретній державі, всі ці стандарти фактично стали міжнародними, з проектами більш ніж в ста країнах світу. За кількістю сертифікованих проектів лідирує BREEAM - близько 300 тисяч сертифікатів в світі. У Росії видано 60 сертифікатів BREEAM. З них близько 40 - це нові будівлі, інше - це сертифікація проектної документації або існуючих будівель за кількома параметрами (активи будівлі, управління, бізнес-процеси орендарів). Ще близько 50 проектів зареєстровані або розглядають можливість сертифікації. LEED сертифікував в Росії 12 проектів, і ще 44 будинків - зареєстровано. Всього в світі 77 тисяч LEED-проектів, але по загальній площі і поширенню в світі він перевершує BREEAM.
У чужий монастир зі своїм ... стандартом
Не бажають залишатися осторонь від розвитку ринку екологічного будівництва та численні розробники російських систем сертифікації. Не секрет, що стандарти і системи сертифікації - це хороший комерційний проект: крім розвитку ринку і суспільства, власники стандарту можуть монетизувати через проведення навчання, ліцензування фахівців, оплату за реєстрацію і сертифікацію проектів.
Стандарти на практиці
Що являють собою екологічні проекти, можна подивитися на прикладі двох російських будівель, які отримали найвищі міжнародні оцінки. Бізнес-центр «Ренесанс Правда» в Санкт-Петербурзі сертифікований на рівень LEED Gold, набравши 70 балів з 110. Проект мав потенціал отримання найвищого рівня Platinum, але частина балів була загублена через обмеження реконструкції історичної будівлі і неефективності застосування альтернативних джерел енергії в міському кліматі. BREEAM-чемпіоном в Росії серед нових проектів є «К2 Бізнес-парк» в Новій Москві, отримав рівень Excellent, набравши 74% можливих балів. Будинки парку мають раціональну архітектуру і технології, які забезпечують натуральний світло, ефективні фасадні системи, місцеве теплопостачання та економні системи освітлення, охолодження і вентиляції. Інженерне обладнання та комунікації управляються розумною системою автоматизації та диспетчеризації будівлі (BMS) з контролем споживання ресурсів. Системи вентиляції виконують рекуперацію тепла, що знижує витрати на кондиціонування і опалення.
Ще з десяток проектів має риси екологічності та енергоефективності, але не сертифікуються офіційно - наприклад, комплекс «Академічний» від «Кортроса» під Єкатеринбургом і кілька житлових комплексів від фінських інвесторів SRV, Лемминкяйнен і YIT в Пітері і Підмосков'ї. Це підтверджує, що «зелені» стандарти вже стали орієнтиром при проектуванні і будівництві житлових будинків навіть у масовому сегменті, не кажучи вже про більш дорогих елітних комплексах.
Про плюси і мінуси сертифікації (винесення).
- дозволяє виділити проект на тлі конкурентів, особливим чином позиціонувати об'єкт, дає нові ідеї маркетингу і нейминга,
- знижує експлуатаційні витрати об'єкта,
- пропонує проект на цільову аудиторію людей, уважних до свого здоров'я і навколишнього середовища,
- є загальновизнаним міжнародним трендом.
- вимагає додаткових витрат,
- має на увазі залучення замовника протягом всього процесу,
- необхідне залучення додаткових кваліфікованих фахівців,
- висуває додаткові вимоги до проектувальника, забудовнику і експлуатуючої (керуючої) компанії,
- на виконання процедур сертифікації потрібен час (не менше півроку), повний цикл сертифікації займає більше 2 років (проектування і будівництво),
- складно відокремити екологічний проект від «порожніх» заяв конкурентів.
Чим раніше, тим дешевше
Вартість сертифікації складається з 4 складових: «мито» в орган сертифікації; послуги ліцензованого оцінювача або фахівця; вартість консультування і підготовка документації; вартість внесення змін до проекту або готову будівлю для отримання сертифікату вищого рівня. Формально можна отримати сертифікат, сплативши тільки перші дві частини (для LEED - тільки першу) і зробити все самому за підручником. Але для цього сама проектна документація повинна бути абсолютно повною, а будівля - ідеально екологічним. Інакше рівень отриманого сертифіката буде на межі «незадовільно», як бульйон з яєчної шкаралупи.
Витрати на сертифікацію можна оптимізувати. Чим раніше забудовник приступає до сертифікації, тим простіше і дешевше буде процес отримання сертифікату, а його рівень буде вище. Можна максимально на ранніх стадіях проектування зібрати урожай безкоштовних або дешевих балів і заощадити на витратах, пов'язаних з впровадженням в проект додаткових і дорогих «зелених» характеристик. Підготувавши своїх власних фахівців на курсах, девелопер може економити на консалтингу і послуги ліцензованих експертів.
Вартість послуг фахівця з міжнародної сертифікації починається від мільйона рублів і залежить від кількості послуг, якості проектної документації, складності і розмірів будівлі. Вартість є закритою інформацією (на відміну від, наприклад, гонорарів спортсменів). На єдиному відкритому тендері замовник при сертифікації «під ключ» 5 проектів площею 250 тисяч кв. м пропонував 100 рублів за кв. м.
Суми такого ж порядку розраховують отримати оцінювачі за російськими стандартами, але сертифікованих проектів практично немає. У девелоперів поки немає мотивації обмінювати свої гроші на сертифікат маловідомої системи без переваг і міжнародного визнання.
Повний текст тематичного додатка "РБК + Сталий будівництво" розміщений на нашому сайті в розділі Ресурси - Статті
