Головна | Про нас | Зворотній зв'язок
Після отримання прогнозу середніх ставок оренди і рівня вакансій з'являється можливість розрахувати щорічні чисті грошові потоки від інвестиційного проекту.
Після будівництва торгового центру настає його 8- мілетняя експлуатація. Для кожного року необхідно розрахувати чистий операційний дохід від експлуатації об'єкта за формулою:
ЧДП = ВАП - втрати + додаткові доходи - витрати. (5)
де ВАП - валова орендна плата,
втрати - недосбор орендної плати, викликаний неповної завантаженістю арендопрігодной площі протягом року.
Додаткові доходи - доходи, не пов'язані з основним видом експлуатації,
Валова орендна плата розраховується за такою формулою:
де Sk - торгова площа під магазинами k - того виду товарів;
АПk - орендна плата для магазинів k - того виду товарів.
Ставки оренди на прогнозний період наведені в таблиці 8, валова орендна плата в таблиці 9.
Кадастрова вартість земельної ділянки - 2 485 988 648.58 руб.
Таблиця 8. Поточні та прогнозні ставки орендної плати різних груп товарів.
Після розрахунку валової орендної плати, а також ряду інших показників, згідно з отриманими даними, необхідним для розрахунку грошових потоків, була складена таблиця 10. В даній таблиці відображені всі інвестиційні витрати вкладені в проект протягом перших двох років будівництва, а також передбачувані доходи і грошові потоки, які можливо буде отримати в ході його подальшої восьмирічної експлуатації.
Розрахуємо коефіцієнт капіталізації для нашого оцінюваного торгового центру кумулятивним побудовою, спираючись на наступні дані:
- поточна прибутковість єврооблігацій РФ становить 3,6%;
- прогнозована величина річної інфляції становить 7,1%;
- середньоринковий термін експозиції 3 місяці;
- передбачуваний термін володіння об'єктом 10 років;
- за цей час ринок виросте на 57,363%;
- також існує можливість реінвестування одержуваного доходу за безризиковою ставкою;
- підприємницький ризик був розрахований експертним шляхом і дорівнює 1.8%.
Таким чином, коефіцієнт капіталізації методом кумулятивного побудови складе:
Так само приведена величина реверсії, розрахована методом прямої капіталізації чистого операційного доходу. Наочно величина чистих грошових потоків відображена на графіку, рис. 4.
Таблиця 10. Розрахунок чистих грошових потоків від проектованого об'єкта.