Якщо ви збираєтеся найняти брокера або агента з нерухомості, щоб він допоміг вам продати власність, вам, ймовірно, доведеться підписати контракт, згідно з яким він буде представляти ваші інтереси.
Цей договір фіксує конкретні умови продажу, а також певні дії, які повинен виконати ваш агент при продажу нерухомого майна. Після підписання договору ви в праві чекати, що ваш агент виконає дії, викладені в угоді.
Брокерське або агентську угоду
Брокерський або агентський договір створює партнерські відносини між брокером по нерухомості і іншою людиною (принципалом), який користується послугами брокера, щоб успішно продати, купити, орендувати або обміняти нерухомість. Принципал може виступати продавцем, покупцем, орендодавцем або орендарем.
Якщо ви продаєте свою нерухомість, то можете найняти агента, підписавши агентський договір. В угоді повинні бути згадані такі речі як ціна нерухомості. терміни продажу і тривалість операції. Тут також будуть викладені конкретні обов'язки агента:
• Показ приміщення
• Організація днів відкритих дверей
• Здійснення продажу
• Переговори з покупцями
• Підготовка договору купівлі-продажу
• Представлення ваших інтересів при укладанні угоди
Ви можете очікувати від вашого агента виконання всіх обіцянок, які прописані в цій угоді. Також ви можете розраховувати на виконання агентом з нерухомості додаткових обов'язків, які зазвичай встановлюються місцевим законодавством.
фідуціарні зобов'язання
Брокери, як агенти, зобов'язані дотримуватися фідуціарні обов'язки по відношенню до клієнтів, яких вони представляють. Ці зобов'язання означають дії в кращих інтересах клієнта. Вони включають в себе:
• Здійснення необхідних дій і допомоги в поданні клієнта і виконанні агентських зобов'язань. Наприклад, консультувати продавця про розумну і адекватною ціною (якщо брокер представляє інтереси продавця), при необхідності в встановлені терміни надавати поради інших консультантів, докладати необхідних зусиль, щоб продати нерухомість, або знайти підходящого власника нерухомої власності (при представленні інтересів покупця);
• Виконання будь-яких законних доручень клієнта;
• Використання всіх своїх кращих спроб і зусиль для виконання обов'язків; бути вірним інтересам клієнта;
• Інформування клієнта про всі новини або важливі факти. Наприклад, агент повинен повідомляти своєму клієнтові про свої взаємини з іншими учасниками угоди, про існування інших пропозицій на ринку, фінансовий стан іншого боку, реальну вартість нерухомої власності, порядок і умови виплати комісійної винагороди та правові наслідки важливих положень договору.
• Звітність про гроші та майно клієнтів;
• Зберігання конфіденційної інформації відповідно до законодавства.
правові обов'язки
У всіх країнах існують закони і норми, які застосовуються до агентам по нерухомості. Ці документи встановлюють додаткові обов'язки по відношенню до продавця, і вони зобов'язують агента:
• Шукати пропозиції за прийнятними для продавця цінами і умовами;
• Своєчасно представляти продавцеві підходящу пропозицію;
• Надавати продавцю копію будь-якого контракту, підписаного покупцем
Законом також заборонено всім посередникам, які беруть участь в угоді і які представляють інтереси покупця або продавця, давати завідомо неправдиві відомості.
Речі, на які варто звернути увагу
Ваш агент з нерухомості несе фідуціарні зобов'язання. Це означає, що він повинен діяти у ваших інтересах при продажу нерухомості. Перш ніж наймати агента, проведіть деякі перевірки. Попросіть у агента рекомендації, і зв'яжіться з агентством нерухомості, щоб з'ясувати, чи є які-небудь скарги на цю людину. Крім того, поцікавтеся у агента про можливий конфлікт інтересів.
Після того, як ви найняли агента, відстежуйте його діяльність. Дізнайтеся додаткові відомості про потенційних покупців. Вас має насторожити відсутність будь-яких контактів з боку вашого агента. Це може свідчити про те, що він не докладає достатніх зусиль, щоб продати вашу нерухомість. Переконайтеся в тому, що агент виконує зобов'язання договору.
Розірвання агентської угоди
Якщо ви вважаєте, що ваш агент зробив щось неетичне, повідомте про це в його агентство нерухомості.
І нарешті, пам'ятайте, що ваш юрист з нерухомості може допомогти вам ознайомитися з агентським договором, і продумати гідні варіанти поведінки при веденні справ з вашим агентом, якщо зусилля, які він прикладає, щоб продати нерухоме майно, не задовольняють вас.
Питання до вашого юристу
• Що я повинен зробити, якщо я хочу, щоб агент з нерухомості виконав певні зобов'язання при продажу мого будинку, і він не йде на співпрацю?
• Чи може мій агент з нерухомості діяти всупереч моїй зацікавленості при продажу мого житла. Я відповідальний за його дії?
• Чи може мій агент з нерухомості ввести в оману потенційних покупців з приводу деяких недоліків в моєму житлі? Чи можна сказати, що він вивідав цю інформацію і приховує її від потенційних покупців?