Близько 300 нових житлових будинків зводиться сьогодні на території Москви. Практично все це будівництво ведеться на гроші, зібрані з громадян: у переважній більшості випадків квартири продаються вже на стадії котловану.
Заради покупки квартири в новобудові багато сімей продають своє старе житло, беруть кредити в банках, коригують свої життєві плани в залежності від зазначеної в договорі дати завершення будівництва. Але, як показує практика, отримавши з приватних інвесторів повну вартість майбутнього житла, більшість забудовників втрачає до них інтерес і, користуючись повною безкарністю, вирішує виключно свої проблеми.
У редакційній пошті «Газети.Ru» накопичилося чималу кількість листів і звернень про "завислих" будівництвах, про повністю оплачених та навіть повністю побудованих будинках, в які не пускають купили квартири громадян - газета періодично розповідає про подібні випадки і планує робити це і надалі. Однак інтерес представляє і узагальнення цього матеріалу - загальна картина "кидалова" і класифікація основних його схем на ринку новобудов.
Поєднання принципу пайової участі в будівництві і довгобуду дає будівельним компаніям масу переваг. Можна довго "крутити" гроші на стороні, а потім, наприклад, ще й вимагати доплати за вже оплачені квартири, мотивуючи це тим, що за останній рік "будматеріали подорожчали". Таким чином, затягування термінів будівництва під прикриттям всяких "поважних причин" придбало сьогодні масовий характер.
Плодяться довгобуд компанії часто абсолютно не зацікавлені в завершенні будівництва. Їх діяльність носить, швидше, пірамідальний характер.
Однак піраміда - річ недовговічна. І тому перед обвалом така компанія, як правило, реорганізується. "Співінвестором" інформують про те, що в зв'язку з поділом компанії всі гарантії за укладеними договорами переходять до нової фірмі "Рога і копита" і просять підтвердити факт "нерозірвання договору". Перевірити розділовий баланс забудовника пайовикам, зрозуміло, не дають. (Під час поділу компанії баланси нових фірм затверджуються в податковій інспекції. При цьому, згідно із законом, лише одна з них не повинна потрапити під банкрутство - містити більше заборгованостей, ніж активів - а інші цілком можуть бути "пустушками"). Переклавши прибуток в інше місце, до новостворених "Рога і копита" зливають всі збиткові активи -
так що навіть дійшовши до суду і відсудивши свої гроші, приватні інвестори не можуть їх отримати: заарештовані рахунки фірми виявляються порожні.
Зрозуміло, не всі довгобуди - піраміди. І їх забудовники насправді вірять в свою чесність і відсутність бажання порушувати права співінвесторів. Просто під час будівництва може трапитися всяке. Тому терміни і ціни, як правило, час від часу уточнюються в "додаткових угодах", відмова підписувати які (увага!) Рівносильний розірвання договору. І таких додаткових угод (на відміну від основного договору) за довгі роки будівництва може бути досить багато.
Ще одна схема отримання прибутку з громадян покупців пов'язана зі зміною забудовника в ході будівництва будинку. Наприклад, у укладає договори забудовника можуть відібрати ділянку за борги, реальні чи уявні порушення. Він може і сам переуступити свої права комусь іншому (на практиці за різними юридичними особами можуть стояти одні і ті ж фізичні особи). Але отримала таким чином об'єкт нова фірма, природно, не бажає "займатися благодійністю" і вимагає від пайовиків серйозних доплат або все того ж - розірвання договору, що цілком для неї вигідно.
Чимало потрясінь може очікувати приватних інвесторів і тоді, коли будинок уже готовий.
Наприклад, їх можуть попросити доплатити. Причому мова йде не про доплату в 5-10% (це вже увійшло в порядок речей) - вартість квартири в останній момент може збільшитися в 2 рази. При цьому фірми не надають документів, що підтверджують розміри і законність цих доплат. У них є більш дієвий засіб - шантаж. Пайовикам загрожують розірванням договорів або залишають поза передачею в органи реєстрації документи, необхідні для оформлення квартир у власність. Судитися в таких випадках дуже складно. Справа в тому, що до останнього часу всі договори співінвестування складалися виключно на користь забудовника. Чи не підписати такий договір, вимагати змінити в ньому якісь пункти було на ділі неможливо. Розмова в таких випадках був коротким: "не подобається - ми вас не примушуємо! Он у нас якась черга бажаючих".
Ще один досить поширений трюк - до моменту здачі будинку замовник "виявляється" некредитоспроможним і не може розплатитися з підрядником. І в цьому випадку за різними юридичними особами найчастіше стоять одні й ті ж люди. У Міжнародному комерційному арбітражному суду замовник визнає свою провину і розплачується будинком, на який до цього часу вже буває накладено арешт. Підрядник продає квартири по другому разу, а першим покупцям, в кращому випадку, повертає їх початкові паї.
Ще одна хвороба забудовників - вражаюча забудькуватість. Деякі з них згадують про "міський частці" в побудованому будинку тільки після того, як цю частку у них вже купили приватні інвестори.
А частіше не згадують взагалі - адже договір з містом укладає забудовник, а квартири продаються через інвестиційні компанії та ріелторські фірми, які формально місту нічого не винні. Їх анітрохи не бентежить відсутність документів, які дозволяють реалізацію цього житла. В результаті ситуація "підвисає": місцева влада, не отримавши своєї частки, блокують заселення і не вводять будинок в експлуатацію, суди неквапливо розбираються із зустрічними позовами, а оплатили зі своєї кишені будівництво громадяни роками перебувають в стані важкої стресу.
Іншим варіантом плідного співробітництва забудовників і місцевої влади може стати поява цілого мікрорайону, не забезпеченого, наприклад, інженерною інфраструктурою.
До моменту здачі такого об'єкта "раптом" з'ясовується, що для його підключення до комунікацій наявних міських потужностей не вистачає. А для будівництва нових котелень, водозаборів, ЦТП та комунікацій потрібно більше грошей, ніж було витрачено на житло та об'єкти соцкультпобуту, і жодна зі сторін вкладати їх не збирається. Забудовник киває на місцеву владу, влада - на забудовника, а між ними товпляться мітингувальники громадяни, чесно заплативши за нові квартири рівно стільки, скільки від них вимагали.
Але, навіть оселившись в нову квартиру і оформивши її у власність, приватному інвесторові не варто розслаблятися остаточно.
Продаючи квартири, ріелтери суворо зберігають свою головну таємницю - містобудівні плани, що стосуються території забудови. І нерідко трапляється, що заплатив за "сприятливу екологію" і "мальовничі краєвиди" покупця чекає будівництво під його вікнами автомагістралі або ще одного багатоповерхового комплексу. У підсумку вид на зелені дали змінюється видом на будмайданчик, яка працює день і ніч, - а потім і видом на стіну нового будинку.
Як правило, ошукані в своїх кращих очікуваннях громадяни намагаються апелювати до влади. Але ні в Москві, ні в області не відомо ні про один випадок, коли б держструктури відреагували на відчайдушні прохання про допомогу.
Зазвичай таке бездіяльність пояснюється тим, що міські структури не є стороною договорів пайовиків із забудовниками і тому не зобов'язані (і навіть не мають права) втручатися в господарські суперечки, які повинні вирішуватися в суді. Правда, коли це пов'язано з власною вигодою або є особисті рахунки із забудовником, місцева влада втручаються більш ніж активно, захищаючи при цьому інтереси, прямо протилежні інтересам громадян.
На жаль, нічим не зможе допомогти громадянам, які стали заручниками пайового будівництва, і новий федеральний закон "Про пайову участь в будівництві житла".