Читач Олена запитує: "Купівля земельної ділянки з розстрочкою платежу
Підкажіть, будь ласка, нюанси покупки земельної ділянки з розстрочкою платежу для покупця, як правильно скласти договір, чи потрібно нотаріальне посвідчення і державна реєстрація, в чиїй власності буде ділянку ".
Олена Бойцова, Голова Колегії адвокатів, Колегія адвокатів міста Москви "Центр правових експертиз":
При купівлі земельної ділянки укладається договір купівлі-продажу нерухомості.
Згідно зі статтею 549 Цивільного Кодексу РФ за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Нотаріального посвідчення не потрібно.
Відповідно до статті 551 ЦК України перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації. Тобто після підписання договору необхідно подати пакет документів в Управління Росреестра за місцем знаходження земельної ділянки та отримати Свідоцтво про державну реєстрацію переходу права власності на земельну ділянку від продавця до покупця.
Другим істотним умовою договору продажу нерухомості є ціна. В даному випадку ціна земельної ділянки. Згідно зі статтею 555 ЦК України у разі відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір, про її продаж вважається неукладеним.
В інтересах покупця передбачити умову, що коли покупець не виробляє у встановлений договором термін черговий платіж за проданий на виплат і переданий йому земельну ділянку, продавець не має права, відмовитися від виконання договору і зажадати повернення проданого товар (п. 2 статті 489 ЦК РФ).
З моменту державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку власником земельної ділянки стає покупець. Однак, необхідно враховувати наступне. Відповідно до п.5 статті 489 ЦК РФ якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі земельної ділянки покупцеві і до його оплати земельну ділянку, проданий в кредит, визнається які у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язки по оплаті земельної ділянки.
Однак, договором продажу нерухомості може бути встановлено, що земельна ділянка не перебуває в заставі у продавця (якщо продавець буде готовий піти на такий ризик). Це дозволить після здійснення оплати не проводити зняття обтяження земельної ділянки в Росреестра.
Таким чином, при купівлі земельної ділянки з оплатою в розстрочку повинен бути укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки. Договір укладається в простій письмовій формі, не підлягає нотаріальному посвідченню. Перехід права власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації в Росреестра. Договір повинен містити істотні умови: опис земельної ділянки, ціну земельної ділянки, порядок, строки і розміри платежів, чи знаходиться земельна ділянка в заставі у продавця до моменту його повної оплати.