При оформленні угоди купівлі-продажу земельної ділянки сторони можуть домовитися про будь-якому способі розрахунку за нього. Зокрема, допускається внесення платежу одноразово і в повному обсязі або ж частинами (в розстрочку).
В останньому випадку операція з купівлі ділянки набуває певні особливості, які необхідно обов'язково враховувати при її оформленні. Дані особливості, а також основні правила складання договору купівлі-продажу земельної ділянки з розстроченням платежу варто розглянути більш докладно.
В яких випадках допускається розстрочка?
Використання розстрочки на оплату вартості земельної ділянки - цілком законний спосіб її купівлі-продажу, тому використовуватися він може в будь-яких випадках, якщо на це є згода сторін.
Продавцю даний варіант може бути вигідний, якщо попит на землю невеликий і знайти покупців на неї складно (наприклад, через високу ціну). Надання ж можливості розстрочення дозволить знайти нових покупців, здатних розрахуватися за нерухомість в кілька платежів.
Відмінності від звичайного договору
Істотними умовами договору є, як і в загальних випадках, предмет угоди і ціна на нього. Як предмет при цьому виступає продаваний земельну ділянку.
Ціна вказується в натуральній або грошовій формі (причому в останньому випадку валютою може бути тільки національна грошова одиниця).
Найбільш суттєвою відмінністю угоди є той факт, що вартість ділянки виплачується не відразу, а частинами, що обов'язково вказується в договорі.
При цьому сторони можуть встановити такий момент переходу прав власності за нього:
- з моменту вступу договору в силу (тобто відразу після його державної реєстрації);
- після оплати певної частини вартості землі;
- після внесення всієї суми за нерухомість.
Найбільшою популярністю користується перший спосіб. Однак він є більш ризикованим для продавця, оскільки права власності на ділянку він передає, а гроші за нього не отримує. Тому в даному випадку для перестраховки ділянку обтяжується запорукою - в разі невиконання покупцем своїх зобов'язань права власності на землю повертаються до продавця.
В цьому випадку з формальної точки зору дана угода має ознаки двох незалежних договорів:
- купівлі-продажу - за умови оплати повної вартості землі права власності на неї переходять до покупця;
- позики - земля виступає своєрідною запорукою в угоді і забезпечує виконання покупцем своїх зобов'язань з оплати.
При укладанні подібного виду договору також часто застосовується попередній платіж, який вноситься на етапі підписання угоди (але до моменту його реєстрації в Росреестра).
При цьому можливі два варіанти:
- Внесення авансового платежу. або передоплати (тобто частини грошей в рахунок майбутньої оплати). В цьому випадку при розірванні угоди продавець повертає покупцеві дані кошти.
- Внесення завдатку. При цьому також вноситься передоплата, однак порядок її повернення дещо інший:
- в разі провини покупця гроші залишаються у продавця;
- за наявності вини з боку продавця він повертає покупець 200% від величини завдатку.
Останнім спосіб є найбільш надійним, однак ці умови будуть діяти тільки за умови підписання між сторонами спеціальної угоди про завдаток.
Форма даного документа типова і мало чим відрізняється від стандартного договору купівлі-продажу. Відмінності існують лише в змісті деяких окремих його положень. Орієнтовна структура договору виглядає наступним чином:
Назва документу
Тут вказується як назва угоди (тобто купівля-продаж), так і умова про розстрочення. Прикладом назви може бути: «Договір купівлі-продажу земельної ділянки з розстроченням платежу». Нижче також вказується місце (місто, область) і дата укладання угоди.
Реквізити сторін
У цьому розділі вказується, хто виступає покупцем, а хто продавцем, і вносяться їх дані:
Предмет договору
Їм виступає конкретну земельну ділянку, який продається. Необхідно вказати такі його характеристики:
Крім даних характеристик, за допомогою яких можна ідентифікувати земельну ділянку, також потрібно вказати і факт наявності прав власності на нього з підтверджуючим це документом. Наприклад, це може бути свідоцтво про вступ у спадщину, договір купівлі-продажу, міни. дарування і т. п.
Порядок оплати
- період, на який вона надається;
- загальну вартість ділянки;
- періодичність внесення платежу;
- спосіб оплати (готівкою. безготівковим розрахунком, у вигляді товару або продукції і т. п.).
Зазвичай в договорах такого типу складається графік платежів, в якому чітко прописується, коли саме необхідно вносити платежі і в якому розмірі.
Такий графік підписується сторонами і обов'язково додається до договору.
обтяження
В цьому розділі продавець повинен або вказати, які є обтяження на ділянці, або зазначити їх відсутність. В угоді купівлі-продажу найчастіше потрібно, щоб ніяких обтяжень на землі не було, що і заноситься в договір.
Під відсутністю обтяжень розуміється така ситуація, коли ділянка не проданий іншим особам, не подарований, не перебуває під арештом або заставою і на нього не можуть претендувати треті особи. У разі порушення цієї вимоги покупець може вимагати повернення коштів за ділянку і визнання угоди недійсною.
Права та обов'язки сторін
На продавця і покупця поширюються всі права і обов'язки, прописані в законодавстві. Також сторони можуть визначити їх самостійно і на свій розсуд - головне, щоб вони також не суперечили положенням нормативно-правових актів.
Заключні положення
В кінці сторони ставлять свої підписи, підтверджуючи згоду з наведеними в документі умовами. Крім наведених вище пунктів, в договір можуть бути внесені і інші умови, обрані сторонами. Це пов'язано з тим, що в законодавстві не передбачено встановленої форми цього документа.
Завантажити зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки з розстроченням платежу можна тут.
Однак варто врахувати, що предмет договору та ціна нерухомості - це його істотні умови, які не підлягають зміні та обов'язково повинні бути присутніми в документі. В іншому випадку він буде визнаний недійсним.
Чи збираєтеся купити ділянку під ІЖС і побудувати на ній будинок своєї мрії? Детальна процедура даної угоди описана тут.
Як правило, придбання землі у держави є більш вигідною, ніж покупка у власника. Подробиці в нашій статті.
Особливості заповнення та подальші дії
Порядок оформлення договору з розстрочкою мало чим відрізняється від ситуації зі стандартною угодою - він складається в простій письмовій формі і не потребує нотаріального посвідчення. Обов'язковою вимогою є державна реєстрація угоди в Росреестра, для проведення якої необхідно надати такі документи:
- три примірники договору;
- копії паспортів сторін;
- правовстановлюючі документи на ділянку;
- кадастровий план та паспорт;
- квитанцію про оплату держмита;
- графік платежів;
- згоду на продаж від чоловіка або інших власників (якщо у них є права на землю);
- акт погодження меж;
- виписку з ЕГРП, що підтверджує відсутність обтяжень.
Після подачі документів вони розглядаються протягом певного терміну (зазвичай не більше місяця), після чого покупець отримує право власності на ділянку.
При встановленні на землю обтяження воно буде знято відразу після сплати всієї його вартості.
У разі дотримання сторонами умов угоди купівля-продаж земельної ділянки в розстрочку є хорошим способом передачі прав власності на нерухомість, зручним для обох сторін.
Для мінімізації ризиків як для продавця, так і для покупця бажано при передачі прав власності останньому встановити на землю обтяження (заставу). Підставою для зняття цієї застави буде повна виплата вартості нерухомості.