Іпотека береться як правило на багато років. Сім'ї теж утворюються за принципом "поки смерть не розлучить Вас", проте далеко не кожна сім'я проживає стільки ж років, скільки триває термін зобов'язань по кредитній заборгованості. Реалії такі, що сім'ї частенько купують нерухомість в кредит, а коли шлюб не витримує перевірку на міцність і розпадається, не знають як мирно розійтися. Розділ майна - дуже тонкий і делікатний юридичне питання. Як бути, коли разом з майном необхідно поділити ще й зобов'язання, і як ділиться іпотека при розлученні подружжя?
Для початку розглянемо механіку іпотечного кредитування. У разі, якщо сім'я бере іпотеку, у всіх без винятку банках інший член подружжя виступає в якості созаёмщіка (другого позичальника). При такій іпотеці обоє несуть так звану солідарну відповідальність. Солідарна відповідальність передбачає, що обидва позичальника мають як рівні права на придбане майно, так і рівні обов'язки.
Це означає, що незалежно від того, хто укладав з банком кредитний договір, відповідальність за кредит несуть обоє. У разі виникнення претензій, банк може пред'явити їх до будь-якого з позичальників або частково, або повністю. Таким чином, якщо один з учасників позики, банк має право звернутися до іншого і зажадати від нього повного виконання зобов'язань за кредитним договором.
Існує кілька способів поділу нерухомого майна, яке придбано в іпотеку. Перший досить логічний спосіб розділу іпотечної квартири - пропорційно часткам. Будучи рівнозначними власниками квартири і созаёмщікамі за кредитними зобов'язаннями. розділ зобов'язань може бути здійснений на тих же умовах, як ділиться квартира. В такому випадку до основного договору за кредитом полягають додаткові договори, які чітко прописують всі зобов'язання по погашенню кредитної заборгованості кожним з подружжя окремо. При цьому, можна розділити зобов'язання не порівну (50 на 50), а на різні частки (в залежності від самого подружжя).
Банки, в свою чергу, не дуже вітають такий спосіб поділу майна. так як при укладанні додаткових договорів можуть втратити переваги першого кредитного договору. У реальності, такий поділ трапляється рідко. Найчастіше один з подружжя має добре оплачувану роботу і високий дохід і в змозі погасити свою частку заборгованості, в той час як інший член подружжя може не мати такої можливості зовсім. В цьому випадку розділ майна і боргових зобов'язань відбувається через суд (де банк залучається як третя особа). Борг же ділиться пропорційно присуджуються часткам.
Вибрати найбільш відповідний спосіб розподілу іпотеки при розлученні
Другий спосіб розділу іпотечних боргів - повністю перекласти їх на одну людину. У разі, якщо під час розподілу власності, квартира повністю переходить у власність одного з подружжя, то і відповідальність за погашення кредитних боргів переходить на цю людину. З банком полягає спеціальний договір про переоформлення кредиту на це особа. Однак, банк має право відмовити розлучається подружжя в такому способі поділу зобов'язань, якщо вважатиме доходу чоловіка, на користь якого відчужується власність недостатніми.
Чоловік, який звільняється від зобов'язань втрачає так само своє право на майно. Практика довела, що саме цей спосіб є найкращим для більшості розлучається сімей. Цей спосіб можна використовувати в разі, якщо один з подружжя відмовляється виконувати зобов'язання по погашенню кредиту. По закінченню боргових зобов'язань (після повного погашення кредиту) відмовився виплачується компенсація, яка дорівнює половині виплаченого боргу (до розлучення).
Важливо, щоб дії з переведення загальних кредитних зобов'язань подружжя здійснювалися за згодою всіх трьох сторін (подружжя і банку). Поділ відповідальності необхідно проводити тільки на підставі відповідних документів (договорів, угод) а не добровільно або з усної згоди. В іншому випадку, погасив кредит чоловік не зможе претендувати на право збільшення частки власності квартири.
Третій спосіб вирішення проблеми - продати квартиру і розрахуватися за кредитом. Розриваючи шлюб, може бути прийнято найпростіше і вірне рішення - продаж майна і повне повернення кредиту банку. Продаж квартири відбувається тільки за згодою банку і здійснюється через ріелторську компанію (компанія-партнер банку, який видав кредит). Розрахунок по іпотеці відбувається через осередок банку, що залишилася після продажу майна та погашення боргів суму подружжя ділить між собою самостійно. У будь-якому випадку, поділити гроші набагато простіше, ніж поділити закладену квартиру.
Найкраще прийти до справедливого згодою з розділення обов'язків і прав по іпотеці
Варто пам'ятати, що відповідно до федерального закону "Закон про іпотеку", банк має право звернути стягнення на закладене за кредитним договором майно. Для задоволення вимог, викликаних невиконанням зобов'язань (забезпечених іпотекою) банк може відібрати нерухомість, куплену за іпотекою. Стягнення на майно відбувається тільки за рішенням суду. Як правило, кредитні договори не залишають багато разів прострочив позичальникам шансів. Якщо суд видає виконавчий лист на стягнення, банк має право на виселення подружжя і продати квартиру.
Вище описане - найбільш небажаний результат зіткнення понять "іпотека" і "розлучення", який, в іншому, часто має місце бути. Під час поділу майна подружжя не в змозі прийди до якого-небудь справедливому згодою взагалі відмовляється виконувати зобов'язання по кредитах. Такий результат веде до втрати майна без відшкодування вже сплачених за кредитом відсотків.
Нагальне питання: розділ військової іпотеки. Відповідно до Сімейного кодексу РФ, цільові виплати не є спільно нажитим майном. З цього в більшості випадків, нерухомість, придбана по військовій іпотеці повністю відчужується на користь того з подружжя, який є учасником НІС (накопичувально-іпотечної системи).