Скільки грошей «знімають» забудовники з квадратного метра
Фото: Валерій Матицин / ТАСС
За словами Анни Соколової. директора департаменту консалтингу та управління проектами компанії, цей процес був обумовлений двома тенденціями. По-перше, на ринок були виведені нові житлові комплекси, ціни в яких спочатку були вищі за середньоринкові. По-друге, в ряді проектів мало місце бути пряме підвищення вартості. Наскільки зміниться вартість «квадрата» в бізнес-класі для кінцевого споживача до кінця року, залежить від того, які цінники встановлять забудовники в очікують виходу на ринок проектах. Однак прямого зниження вартості квартир, уточнює експерт, не передбачається.
Говорячи про неможливість подальшого зниження цін на квадратні метри в новобудовах, багато забудовників посилаються в тому числі і на що стартував наприкінці минулого року процес помітного подорожчання будівельних матеріалів. Причому, за словами знавців ринку, «під роздачу» з тих пір потрапили не тільки елементи, на які поширюється оголошена урядом політика імпортозаміщення, але навіть і ті базові комплектуючі, які вона в принципі зачіпати ніяким боком не повинна.
На цьому тлі вельми цікаво виглядає ініціатива фахівців компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», які взяли на себе працю з'ясувати: а наскільки сильно в цих непростих економічних умовах змінилася будівельна собівартість квадратного метра житла в активних проектах на території столиці. За базу для розрахунку при цьому виступали дані проектних декларацій по новобудовах комфорт і бізнес-класу, в яких реалізація квартир здійснюється тільки на підставі договору пайової участі в рамках Федерального закону № 214-ФЗ.
Навіть з урахуванням того, що в цих документах мова йшла не про реальну, а про орієнтовну вартість об'єктів (величина відхилення цих двох значень один від одного в ту чи іншу сторону коливається на рівні 10%), отримані результати навряд чи виглядають нудно в очах пересічних росіян.
Судіть самі. За словами гендиректора організації Наталії Шаталіна. загальна кошторисна вартість зведення всіх новобудов в межах Москви перевищує 595 мільярдів рулів. Приблизно така ж сума закладена у видатковій частині бюджету відразу декількох російських регіонів: республіки Татарстан, а також Самарської, Калузької, і Ленінградської областей разом узятих. До речі, що стосується самого Санкт-Петербурга, то видаткова частина бюджету північній столиці на цей рік набагато скромніше і оцінюється в районі 518 мільярдів рублів.
Але особливу пікантність інформація про собівартість «квадрата» набуває в розбивці по класах нерухомості.
А ось в комфорт-класі різниця між найдешевшим і найдорожчим за собівартістю «квадратом» вийшла у організаторів дослідження не настільки вражаючою. Верхня планка - 93,8 тисячі рублів, а нижня - 39,7 тисячі. Таким чином середньозважена ціна метра в сегменті становить 60,3 тисячі рублів. Втім, на думку дослідників, набагато доречніше говорити про «вилці» між 40 і 65 тисячами в переважній більшості новобудов цього типу.
Правда, прес-служба «МІЕЛЬ», поширюючи ці відомості, особливо підкреслює - під будівельної собівартістю розуміються витрати девелоперів виключно на будівельно-монтажні роботи, а також витрати по зведено-кошторисних розрахунках. Якщо ж враховувати ще й вкладення забудовників в покупку або оренду земельної ділянки, проводку і підключення всіх інженерних комунікацій, проведення документації через всі належні погодження та інші нюанси, то повна (або інвестиційна) собівартість вийде зовсім інший.
Але навіть якщо це і так, складається вкрай цікава арифметика. Якщо не брати до уваги крайні значення, а порівнювати виключно середньостатистичні показники, виходить ринкова ціна квадратного метра житла бізнес-класу перевершує будівельну собівартість більш ніж на 300%! В комфорт-класі виходить, звичайно, трохи скромніше, але теж неслабо - понад 240%.
Наскільки зменшиться прибуток забудовників, якщо порівнювати ринкову вартість з тієї самої інвестиційної, невідомо. Але виникає питання - чи не забагато беруть? Правда, кому його задавати, девелоперам або чиновникам, що курирує ті самі підключення і погодження, теж поки неясно.