Провідні російські банки - Ощадбанк і ВТБ 24, виходять на міжнародні ринки, вони хочуть зіграти на інтересі росіян до закордонної нерухомості, а так же труднощах з отриманням кредиту в іншій країні. Найцікавіше, що ставки обіцяють встановити на рівні європейських, які значно нижче, ніж в Росії.
Така нова послуга російських банків, як іпотечний кредит на зарубіжну нерухомість дійсно здатний розсунути територіальні межі іпотечного кредитування.
Цілі і труднощі придбання іпотечного житла за кордоном
Попит на закордонну нерухомість зростає - в першу чергу купують житло за кордоном заради можливості відпочити, в другу - з метою інвестицій. Так само не варто недооцінювати такі види мотивації як лікування, навчання і просто престиж.
Труднощі з отриманням іпотеки в іноземних банках у росіян виникали через те, що у зарубіжного кредитора відсутній доступ до кредитної історії (що цілком можна вирішити - досить запросити звіт через посередника) і неможливість проконтролювати реальні доходи потенційного позичальника.
Іпотека через закордонні "дочки" російських банків
Ощадбанк і ВТБ 24 не обіцяють, що отримати іпотеку за кордоном через них буде набагато простіше, але як мінімум зручніше через те, що оформлення йде більш звичним чином і на більш звичних умовах. Найважливіше, що дочірні компанії наших провідних банків за межі й, за даними РБК, прийматимуть заявки на іпотеку, складені в Росії. Але без особистих візитів в іноземний офіс банку обійтися все одно не вийде, як у випадку з міжміського іпотекою по Росії.
Відповідальність за якість кредитного портфеля несуть дочірні компанії наших банків, тому і оцінка ризиків, і умови кредитування наближені до зарубіжних. Якщо у Ощадбанку вже діють дві «дочки» за кордоном, то ВТБ проект запустив відносно недавно і працює в основному за цим напрямком для VIP-клієнтів (такі клієнти приходять від російського ВТБ 24 вже з рекомендаціями).
ВТБ24 планує допомагати з покупкою житла в Англії та Франції, Сбербанк - в Хорватії і Чехії. Країни, найбільш затребувані у наших земляків для своїх потреб, до цього переліку не входять (Болгарія, Іспанія, Чорногорія, Німеччина, Латвія), як і країни для інвестування в покупку нерухомості (Великобританія, США, Швейцарія, Австрія). Поки невідомо наскільки буде затребуваним продукт від наших банків, тому, що все-таки за ставками виграють банки іноземні.
Якщо у нас середня ставка по іпотеці, з урахуванням навіть державних пільг, що діють в даний час, становить близько 13%, то в Туреччині - це 9%, в Болгарії та Чорногорії 7%, в Латвії та Італії 5%, в Іспанії та Чехії 4%, в Німеччині та Франції - 2,5%.
За цим же ставками іноземні банки готові кредитувати і росіян, єдина вимога - високий початковий внесок до 50%.
Особливості іпотеки для працюючих за кордоном
Досить гостро стоїть питання отримання іпотеки, хто працює в чужій країні. Так, наприклад, деяким нашим співвітчизникам вдається отримати схвалення по іпотеці в Чехії далеко не з першого разу. Для емігрантів є окремі вимоги при оформленні іпотеки, не властиві нашим банкам.
- Від клієнта вимагають внести депозит, що дорівнює сумі піврічних платежів по іпотеці в якості фінансової подушки безпеки - якщо виникнуть проблеми з виплатою, то іпотека буде деякий час погашатися за рахунок цих коштів.
- Ще одна особливість - в договір з банком може бути включений пункт, який був би не можливий у нас: якщо позичальник не платити по іпотеці, то квартира переходить у власність банку без звернення до суду.
На що орієнтуються закордонні банки при оцінці клієнта?
Для схвалення іпотеки іноземним банком потрібно показати за рахунок чого вона буде погашатися. Найбільш лояльні до росіян банки можуть прийняти позитивне рішення по заявці лише через те, що позичальник платоспроможний за російськими мірками - постійна робота, затребувана професія, гідна оплата праці, наявність уже наявної нерухомості у власності.
Інші банки, менш лояльні, будуть вивчати не тільки підтвердження наявності майна, але і те, яким шляхом воно дісталося потенційному позичальникові. Тобто для наших банків джерело добробуту клієнта не так важливий - головне, щоб він був, у випадку з іноземним банком - важливо все, навіть джерело активів, наявних у позичальника.
Найпростіше отримати іпотечний кредит в закордонному банку працівнику великої державної корпорації, а так само нафтових або газових компаній.
Що потрібно враховувати при іпотеці за кордоном?
Здавалося б, якщо ставка по іпотеці в Росії в рази вище, ніж в інших країнах, то найоптимальніший варіант - саме кредит від іноземного банку на покупку житла. Але і тут не все так просто. Потрібно враховувати, що зарплату позичальник буде отримувати в рублях, а іпотеку виплачувати в валюті, тому коливання курсів можуть сильно позначитися і на вигідності іпотеки під характерно низький для закордонних банків відсоток, і на взагалі можливості його виплачувати.
Щоб купувати житло з метою інвестицій за кордоном потрібно як мінімум дуже добре розбиратися в ринку нерухомості конкретного регіону, в результаті не настільки відомих в Росії іноземних криз, є випадки, коли покупка втрачала в ціні до половини за досить короткий термін.
Якщо у випадку з звичайної російської іпотекою все обговорюється і передбачається заздалегідь, тому, що всі додаткові витрати типові, то передбачити особливості кожної країни в розрізі тонкощів іпотечних угод практично не можливо.
З цього іноді виникають сюрпризи у вигляді одноразової комісії в 1% від вартості житла або необхідності оформлення депозиту, достатнього для погашення іпотеки протягом півроку.