Відповідно до закону можна здавати в оренду споруджуваний будинок. Які особливості договору мати на увазі орендодавцю.
Закон не перешкоджає укладенню договору оренди до введення в експлуатацію об'єкта нерухомості. У подібних договорах зацікавлені як орендодавці, так і орендарі - наприклад, коли зводять новий торгово-розважальний комплекс. Орендарям вигідно отримати доступ до приміщення і встигнути відремонтувати його до відкриття центру. З цією метою оформляють оренду під час будівництва. Але така угода має свої особливості.
Коли орендодавець готує угоду оренди в споруджуваному будинку, йому потрібно добитися двох цілей:
- домовитися про максимально можливий термін угоди;
- не упустити орендаря, якщо оформлення права на будівлю затягнеться.
При цьому договір потрібно скласти так, щоб не допустити суперечностей у змісті, через які є ризик втратити контрагентів і виплачені ними гроші.
Оренду в споруджуваному будинку оформляють за допомогою змішаного договору
Коли укладають угоду про оренду до введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, договір отримує характер змішаного. У ньому присутні елементи попереднього договору та договору про передачу об'єктів для ремонту (п. 3 ст. 421 ЦК України). Звичайний договір оренди укласти не виходить, так як в силу п. 3 ст. 429 ГК РФ і ст. 608 ГК РФ об'єкт оренди потрібно індивідуалізувати, і у орендодавця має бути право власності на об'єкт. При оренді під час будівництва такі умови дотримати не вдається.
Щоб оформити оренду в споруджуваному будинку:
- Підписують договір про передачу об'єкта для ремонту.
- У тексті вказують, що сторони зобов'язуються в майбутньому укласти короткостроковий договір оренди (поки орендодавець не отримає нерухомість у власність).
- Зобов'язуються укласти довгостроковий договір оренди.
Однак помилки і протиріччя в подібній угоді нерідко дозволяють орендарю відмовитися від угоди.
Коли орендодавець оформляє оренду під час будівництва, він ризикує не втримати контрагентів
При оренді будівлі, що будується орендодавцю потрібно продумати формулювання договору
Щоб знизити ризик неукладення довгострокового договору, орендодавцю потрібно правильно оформити умови угоди з оренди під час будівництва. Зокрема, в умови про термін укладення довгострокового договору не можна пов'язувати термін з подією, яка може не настати. Також слід звернути увагу на узгодженість умови про термін.
У договорі оренди до введення в експлуатацію не використовуйте фрази з невизначеністю
Коли в умови угоди про оренду під час будівництва включають положення про термін укладення основного договору, не потрібно посилатися на ймовірні події. Наприклад, на дату введення в експлуатацію або день реєстрації права орендодавця на майно. Таке умови суд може визнати неузгодженим. Краще вказати в тексті конкретну дату або період часу з певного моменту (п. 52 постанови Пленуму ВС РФ від 23.06.15 № 25). Якщо ув'язується термін з подією, вкажіть таке, яке настане неминуче (ст. 190 ЦК України).
Якщо строк не вказати, основний договір потрібно підписати протягом року з моменту укладення попереднього (ст. 429 ЦК України). Але при цьому якщо в договорі оренди не прописали термін, угода вважають укладеним на невизначений термін (п. 1 ст. 610 ЦК України). А в цьому випадку орендар має право відмовитися від договору в односторонньому порядку. Він повинен буде повідомити про це за три місяці до розірвання.
Перевірте текст і виключіть протиріччя з договору про оренду під час будівництва
Коли орендодавець пропонує контрагенту угоду оренди в споруджуваному будинку, потрібно перевірити:
- узгоджені умови між собою умови про термін укладення основного договору, чи немає протиріч;
- як саме сформульовані зобов'язання щодо укладання договору довгострокової оренди. Слід уникати фраз типу «маємо наміру» або «збираються». Використовуйте формулювання зі словами «зобов'язані» або «укладуть».
Читайте на тему
Скоро в журналі «Юрист компанії»