На даний момент часу у вас є можливість зменшити базу оподаткування на 1 мільйон рублів. Виходячи з того що будинок був у власності менше 5 років, суму, з якої буде обчислюватися податок на продаж нерухомості, можна скоротити на 1 мільйон. У підсумку ви податок заплатите з залишилася різниці, тобто з суми продажу за вирахуванням 1 мільйона. Наприклад, ви продаєте будинок за 3 мільйони рублів, а податок платите тільки з 2 мільйонів, і цей привілей вам дозволена на правах володіння будинком менше 5 років.
Якщо і цей варіант вас не влаштовує, то постарайтеся податок скинути на потенційного покупця. Наприклад, сьогодні більшість продавців нерухомості, маючи в полі зору 2 і більше покупців на конкретний об'єкт, віддають перевагу тим, хто готовий заплатити за нього податок. Більш згідливі покупці охоче погоджуються на такий варіант, тим більше якщо покупка відбувається в іпотеку і покупцеві зовсім не обов'язково мати при собі додаткові гроші, які він віддасть за покриття вашого податку.
Ризики, пов'язані із заниженням вартості об'єкта нерухомості при його продажу
У вашому випадку не варто занижувати вартість будинку в договорі купівлі-продажу. По-перше, на реєстрацію права власності в Росреестр відправляється основний договір, в якому буде вказана повна вартість реалізованого об'єкта нерухомості. У банку можна взяти хоч 50 тисяч, а ось в основному договорі буде прописана вся сума угоди.
По-друге, для продавця ризиків набагато більше, ніж для покупця, тому в даному випадку краще кілька разів подумати, а ще краще - проконсультуватися з грамотним юристом, який розповість про всі ризики, які присутні конкретно у вашій ситуації.
- Податкові органи згодом можуть здійснити донарахування податку. Справа в тому, що до таких оборудок, де ціна договору купівлі-продажу набагато нижче ринкової вартості об'єкта нерухомості, завжди приковується увагу податківців. Погодьтеся, що ніхто зараз не продає будинки нижче 1 мільйона рублів? Тим більше кадастрова вартість будинку, впевнена, набагато більше, так хіба буде продавець позбавлятися його за ціною в кілька разів дешевше?
- У вашому випадку присутній ще і участь банку, тобто до Єдиного державного реєстру будуть внесені відомості щодо обмежень прав власності покупця на користь банку. Навіть в разі заниження вартості угоди в основному договорі податкова легко перевірить банківську організацію і іпотечний договір на позикові кошти; тоді ще раз спливе сума, яка буде наближена до кадастрової вартості об'єкта нерухомості.
- Якщо податкові органи до себе викличуть покупця будинку для "довірчої бесіди", то, повірте, той не стане приховувати реальну вартість покупки. Це не в його інтересах, тим більше інспектора вміють знайти тонкий підхід до кожного.
- Податкові органи завжди звертаю увагу на ті угоди, сума яких становить менше 70% від кадастрової вартості. З минулого року в силу вступив закон, згідно з яким сума податку (за умови її номінального вказівки в договорі купівлі-продажу) розраховується саме виходячи з кадастрової вартості об'єкта нерухомості.
З повагою, Наталія.