Як продати квартиру в іпотеку?
У наш час досить багато людей намагається вирішити персональні житлові проблеми за допомогою іпотечного кредиту. Найчастіше виплачувати за своє житло грошову суму, яка в рази істотніше, ніж сукупна вартість квартири, при цьому сплачуючи щомісяця відсотки банку за іпотечний кредит, вигідніше (скоріше в моральному плані, а не в фінансовому). Оскільки для більшості зібрати суму на таку масштабну покупку, як своя квартира, паралельно також виплачуючи ставку за оренду житла, - нереальне завдання. Ось чому іпотека з кожним роком набирає все більше популярності. І все ж часи змінюються, роки минають, виникають нові вимоги ... І, ймовірно, дана квартира з часом може втратити свою значимість, або ж перестануть влаштовувати її розміри.
Чи існує можливість какпродать іпотечну квартіруі купити нову, яким чином це реалізувати?
По-перше необхідно проінформувати банк про своє бажання. Згідно з Федеральним законом номер 102 житло, узяте в іпотеку, перебуває в формі застави у банку. Тоді як вам вона, всупереч праву власності, підтвердження якого у вас є, передана в користування, а тому перепродати або ж зробити з нею що-небудь не погодивши з банком ви не можете. Реєстраційна палата УФРС має повну інформацію щодо того, що на дане майно було Накладено обтяження, а також що продати нерухомість не погодивши це питання з банків ви ніяк не зможете. Правдою було те, що банк точно не буде задоволений вашою ідеєю погасити кредит до домовленого терміну, оскільки він зацікавлений отримувати відсотки, а не отримати назад гроші перш ніж настане договірної термін. Ось чому чим менша грошова сума боргу по виплачених відсотків збереглася, тим більше спрощена процедура дозволу такого питання. В процесі охорони особистих інтересів, банківська установа здатне вдатися до накладення штрафу в умовах дострокового погашення кредиту. Ось чому якщо в угоді з банком відсутня умова можливості дострокових виплат, а ви хочете продати квартиру в іпотеку для отримання доходу, необхідно все заздалегідь обміркувати. У тому випадку, якщо в процесі виплати іпотеки ваша сім'я розширилася, в даному житлі вам стало тісно, і з точністю до навпаки, настільки масштабне житло вам не потрібно, можна звернутися до свого банку, оформивши прохання про перекредитування. при цьому банк самостійно прийме рішення знімати чи обтяження, ви ж маєте можливість отримати другий кредит для придбання нового житла.
Можливі варіанти продажу іпотечної квартири
Реалізувати квартиру, придбану на позикові у банківської установи кошти, цілком реально. І все ж реалізація в такому випадку більш важка. Під час операції купівлі-продажу виникає і третя сторона. Крім продавця, покупця дуже активну роль зіграє заставодержатель, в даному випадку - банк. Отже, продаж квартири в іпотеці можлива таким чином:
- продаж квартири через банк
Якщо немає можливості персонально вести пошук покупців, реалізацію квартири, позичальник має можливість доручити цю справу банку. При цьому співробітники банку включені в процес пошуку покупця, а також в процедуру переоформленням права власності своїми силами, без додатково участі позичальника відповідно до його письмовим дорученням. Після того, як квартира буде продана колишній власник має можливість в будь-який момент отримати грошову суму з банківської депозитної комірки, яка залишилася після погашення заборгованості, в тому випадку, природно, вона залишиться. Звичайно, банківські співробітники зацікавлені виключно в погашення існуючої заборгованості перед банком, а також не займатимуться пошуком вигідного покупця для вас.Данний варіант підходить тільки якщо через трансформованих умов тяжкість кредиту стала просто неможливою для позичальника, а тому він прийняв рішення продати нерухомість. У такій ситуації недоотримання прибутку від реалізації здатна переважити штрафи, що накладаються банком при зниженні рівня доходів, а також неможливості повноцінно і вчасно виплачувати щомісячні кредитні внески.
- реалізація боргових зобов'язань, в разі коли покупець є іпотечникам;
У разі, коли покупець так само бажає взяти банківський кредит на придбання майна, схема оформлення кредиту для того покупця, який вибрав для своєї покупки саме заставне майно, мало чим відрізняється від стандартної під час оформлення іпотеки. Єдине відміну вважає ось у чому - перший внесок прирівнюється сумі заборгованості продавця перед банківською установою, тоді як продавець повинен підписати договір про переуступку своїх боргових зобов'язань. У разі, коли продавець і покупець обслуговуються в одному банку, схему переоформлення буде вести банк. У разі, коли покупець планує оформити іпотеку в іншому банківській установі, в обов'язковому порядку потрібно оформити документи для того, щоб банк покупця схвалив дане рішення. Щоб це зробити, потрібно скинути з реєстраційного обліку всіх осіб, що були раніше зареєстрованих в квартирі, що продається, а також отримати довідку, яка свідчить про те, що в реалізованої квартирі немає зареєстрованих осіб.
- продаж за готівку з довгостроковим погашенням заборгованості
Якщо ж банк погодився на реалізацію житла, а також дострокове погашення кредиту, тоді як ви вже відшукали покупця, який готовий придбати квартиру, йому байдуже накладні обтяження на майно, то подальші ваші кроки можуть розвиватися за певним чітким сценарієм. Відшукати покупця на заставне майно дуже не просто: так як ринок вторинної нерухомості переповнюється безліччю схожих пропозицій нерухомості, що вільна від обтяжень. Найчастіше до угоди за допомогою дострокового погашення приходять в разі реалізації новобудов.
Процедура покупки квартири з-під іпотеки
Передбачена така процедура покупки: підписується договір завдатку між продавцем і покупцем, він посвідчується нотаріально, при цьому обговорюються особливі умови покупки, що відносяться моменту анулювання обтяження. Виконується це з тією метою, щоб убезпечити покупця. В угоді продавець зобов'язаний реалізувати угоду купівлі-продажу відразу ж після того, як обтяження будуть зняті з майна. Договір повинен включати такі умови: конкретна сума завдатку, терміни, коли банк може зняти обтяження, часовий період, за який продавець зобов'язаний реалізувати майно. А потім покупець повинен внести завдаток, що прирівнюється розміром боргових зобов'язань позичальника. Найбільш прийнятний варіант розрахунків: у банку, що веде обслуговування іпотечного кредиту продавця, потрібно завести 2 депозитні комірки. Одна - для грошової суми, яка потрібна щоб погасити кредит, тоді як друга - для частини грошової суми, що буде виплачена продавцю поверх заставної суми. Перш ніж угода по реалізації відбутися доступ, а також можливість зняти кошти з даних депозитних скриньок буде лише у покупця. Відразу по завершенню угоди, після реєстрації нового права власності, банк отримує доступ до однієї з осередків, а продавець до іншої. Отже, для покупця угода абсолютно безпечна. Відразу ж, коли був внесений задаток, банк надає довідку про погашення заборгованості, а також заставні документи на нерухомість. Далі продавець оформляє заяву про усунення обтяження, додаючи до нього такий документ, як довідка про погашеної заборгованості, а також заставну, разом з банківським представником вони надходять в Реєстраційну палату. В сумі, процедура анулювання обтяження триває 5 робочих днів. Відразу ж, коли були анульовані обтяження в УФРС, на свідоцтві про право власності виконують позначку, після цього з квартирою можливо виконувати звичайну процедуру укладення угоди купівлі-продажу.