Як продати іпотечну квартиру-питання не просте, адже тут беруть участь сторони з різними інтересамі- і власник квартири і покупець і іпотечний банк.
Іпотечний банк, розуміючи, що обставини у одержувача іпотеки можуть зміниться, закладає в договір іпотеки пункт про те, що власник без дозволу іпотечного банку не може продати, обміняти, закласти, заповідати або подарувати об'єкт застави до повного погашення боргу.
Розглянемо різні варіанти.
1. Як же продати іпотечну квартиру (покупець з грошима)
1. Знаходимо покупця, готового заплатити за квартиру з обтяженням ще до укладення договору.
2. Попереджаємо іпотечний банк про намір продати іпотечну квартиру. Адже банк зможе в будь-який момент заблокувати угоду з купівлі-продажу. Для цього в банк пишеться заява із зазначенням причини на дострокового припинення договору іпотеки.
Причини можуть бути разнимі- від переїзду в інший регіон до неможливості виплачувати іпотеку через хворобу, зміни сімейних обставин або втрати роботи. Звичайно, банк піде на це з неохотой- кому хочеться міняти перевіреного позичальника?
3. виписують з квартири, якщо ви в ній прописані. Як виписати неповнолітнього, прочитайте тут. Процедура виписки з квартири.
4. Ми оформляємо договір завдатку. Покупець передає продавцю суму завдатку, що дорівнює сумі іпотечного боргу. Цей договір завіряється нотаріусом- в ньому потрібно вказати, що продавець зобов'язується продати іпотечну квартиру покупцеві відразу після зняття обтяження в УФРС з квартири.
У договорі завдатку вказується:
- сума угоди
- Термін та продажу квартири
- Порядок розрахунків
- Термін зняття обтяження з квартири банком.
Розрахунок за договором краще проводити так:
- Сума за квартиру ділиться на 2 частини-з них дорівнює боргу продавця банку, інша-яку повинен отримати продавець.
- Обидві суми кладуться в 2 депозитні комірки в тому ж банку.
- З банком укладається договір про те, що до укладення договору взяти гроші зможе лише покупець.
- Коли угода пройшла, доступ до осередку, де зберігається сума іпотечного боргу, отримує банк, до другої осередку отримує доступ продавець.
5. Тепер продавець і покупець повинні прийти в банк і погасити іпотеку. Банк дає довідку про зняття заборгованості видає і заставну на квартиру.
6. Продавець знімає обтяження з квартири. Для цього продавець і представник банку продавцеві приходять в регпалати (МФЦ) і подають заяву про зняття обтяження. Бланки заяви знаходяться в Регпалате.
Документи для зняття обтяження:
- паспорти власників
- Довідку банку про погашення боргу
- Свідоцтво про право власності
- Заставна на квартиру.
На зворотному боці свідоцтва після реєстрації про закінчення іпотеки ставиться штамп про скасування обтяження з квартири. Якщо ж свідоцтва немає, видадуть виписку на квартиру-в розписці вкажуть, що обтяження немає.
Це момент початку продажу- тепер обтяження знято. Потрібно укласти договір купівлі-продажу, після чого зареєструвати його в УФРС ..
2. Як же продати іпотечну квартиру (покупець з іпотекою)
Для початку розрахуйте, яку суму кредиту потрібно зайняти у банку для купівлі квартири. Якщо у покупця вистачає грошей, щоб погасити борги перед банком, то потрібно:
1. Сповістити банк про намір продати квартиру і погасити кредит достроково
2. Укласти договір завдатку між продавцем і покупцем і завірити в нотаріуса. При цьому сума завдатку повинна дорівнювати сумі іпотечного боргу перед банком, завдаток йде в рахунок ціни квартири. Обов'язково вкажіть в договорі завдатку, що покупець купує квартиру в іпотеку в певному банку.
3. Тепер покупець оплачує борг по іпотеці перед банком. Банк після оплати банк віддає заставу і довідку про закриття боргу.
4. Пора продавцеві і представнику банку звернутися в регпалати зняти обтяження з закладеної квартири
5. Після реєстрації в свідоцтві про право власності ставлять печатку про зняття обтяження.
6. Готуємо документи для банку:
- Замовляємо виписку ЕГРП на квартиру для посвідчення, що немає обтяження
- Беремо довідку по заборгованостях від обслуговуючої організації про відсутність заборгованостей по комуналці
- Беремо виписку з будинкової книги про відсутність зареєстрованих осіб в квартирі
Для цього треба виписатися (знятися з реєстраційного обліку). Щоб зробити це, необхідно зареєстрованим в квартири відвідати Паспортний стіл і написати заяву про виписку. Через тиждень забираєте довідку і паспорт.
Після виписки з квартири потрібно взяти виписку з будинкової книги-засвідчити покупця, що в квартирі ніхто прописаний.
Як оцінити квартиру
Оцінку квартири замовляють тільки в ліцензованій компанії. В іпотечному банку завжди є список "афільованих" агентств. Середній термін оцінки- 3 дня, середня ціна-від 3500 руб. Оцінку оплачує Покупець- адже саме йому оцінка потрібна для оформлення іпотеки.
Надати банку покупця необхідні документи (вони перераховані вище) щоб отримати схвалення
7. Коли банк схвалив квартиру, потрібно зареєструвати її в Регпалате.
3. Продаємо, користуючись допомогою іпотечного банку
Тут пошуком покупця закладеної квартири займається не продавець, а банк. Йому важливо повернути гроші, тому пошуком вигідної пропозиції він навряд чи буде займатися.
Що потрібно робити:
- Написати заяву в банк з проханням продати квартиру і погасити кредит
- Фахівці банку шукають покупця
- Банк готує попереднє соглашеніе- його підписують покупець і продавець і запевняє нотаріус
- Для розрахунку банк надає депозитні комірки
- Покупець закладає в осередку гроші в двох частинах (це описано вище)
- Продавець і покупець укладають договір купівлі-продажу, після чого продавець отримує доступ до грошей у своєму осередку.