Люди, які не відчувають фінансові труднощі, можуть зіткнутися тільки з однією проблемою - пошук квартири своєї мрії. Якщо ж матеріальне становище не дозволяє робити такі великі покупки, то можна розглянути варіант переуступки квартири по іпотеці. Купівля з переуступки - це процес складний і специфічний і на практиці, відверто кажучи, зустрічається не так часто.
Необізнані люди можуть задуматися про доцільність даної операції. Дійсно, навіщо стільки складнощів, якщо можна відразу оформити іпотеку. Коли закінчується будівництво новобудови, то забудовник може запропонувати великий вибір апартаментів. У міру наближення об'єкта в здачі, кількість квартир різко зменшується. І придбати квартиру з перших рук навряд чи вийде. Ось тут-то і знадобляться пропозиції про повторний продаж, тобто переуступка прав на житло.
Що таке переуступка прав і як оформляється ця процедура?
У питаннях купівлі-продажу нерухомості можна переуступити права лише в двох випадках:
- Раніше вже був підписаний і зареєстрований договір на продаж / купівлю нерухомості. Коли така угода є, то мова йде про відступлення прав вимоги на складання основного договору, але тільки не вимоги передачі квартири. Природа згаданого договору заснована не на продажу квартири, тобто угода не відбувається, а всього лише обмовляється можливість її проведення в майбутньому.
Переуступка можлива в період від складання попереднього договору і укладення основного. Попередній не треба реєструвати, він не передбачає виконання будь-яких умов. Передача грошей здійснюється тільки за основним; - На умовах пайової будівництва. Перед переуступкою прав повинні бути проведені докладні розрахунки. Якщо цей момент упустити, то все невраховані витрати буде виплачувати новий власник.
Даний спосіб переуступки прав можливий тільки до моменту, коли на акті прийому-передачі квартири новому власнику стоятимуть всі підписи. Трохи ускладнюється питання з переуступкою прав на іпотечне житло. Кредитний договір, забезпечений іпотекою, полягає двома сторонами: позичальником і банком. Кожен з них, ставлячи свої підпис, бере на себе обов'язки і отримує права. Але кожна зі сторін може передати їх третій особі, яка не брала участі в укладенні договору. Це і буде переуступкою. Коло осіб в зобов'язанні змінюється. Переуступити права може як позичальник, так і кредитор.
Переуступка іпотеки: кому і навіщо це треба?
Позичальник може передати право власності на нерухомість третій особі, зрозуміло, що в ході цієї процедури передаються взяті обов'язки і отримані права перед банком-кредитором. Питання переуступки прав та обов'язків іпотекодавця можуть виникнути в різних ситуаціях:
- подружжя розлучилося і один з них відмовляється від своєї частини майна, що було разом нажито в шлюбі. У цій ситуації оплата кредиту лягає на плечі другого чоловіка, за яким залишається майно;
- продати квартиру треба терміново. Можуть бути різні життєві ситуації, коли треба в стислі терміни закрити кредитний договір і продати нерухомість, а вирішувати їх краще за допомогою переуступки прав. Така процедура займає значно менше часу, ніж погашення кредиту раніше терміну, зняття обтяження, продаж;
- кредитний договір перейшов у спадок. Попередній власник помер, а всі його зобов'язання і, зрозуміло, права, переходять до спадкоємців. Така ноша може виявитися для спадкоємцем непотрібної або непосильною, то переуступка буде хорошим рішенням;
- позичальник виявив бажання закрити іпотеку, наприклад, через складне фінансове становище і неможливість внесення платежів;
- кредитор переуступив кредит іншій юридичній особі.
Є єдиний випадок, що дає позичальникові право розпоряджатися заставним майном на свій розсуд без дозволу банку. Таким випадком є заповіт. Всі інші операції, пов'язані з переуступкою прав на квартиру, що знаходиться в заставі, можна здійснювати тільки з дозволу банку. При цьому, перш ніж укладати будь-які домовленості з потенційним власником, треба направити в банк відповідну заяву. Варто сказати, що фінустанови подібні дозволи видаються неохоче, проводять ретельну і сові схвалення дають в крайніх випадках. Якщо раптом вдасться провести операцію без згоди кредитора, то банк має право:
- Провести дії для визнання угоди недійсною.
- Висунути вимогу про дострокове погашення боргу, а також сплатити штрафні санкції.
- Ініціювати проведення процедури стягнення заставного майна.
Вигода і ризики нового власника
Якщо кредитор погодився на переуступку прав на іпотечну квартиру, то нового позичальника перевірятимуть ретельно. Перевірка буде проводитися так, немов людина оформляє кредит «з нуля». Ця людина повинна буде банку надати повний пакет документів, потрібних для розгляду його платоспроможності та подальшої можливості кредитування. Однак, зібрати цей пакет документів набагато простіше, ніж оформляти нову іпотеку. Безумовно, це економія грошей, часу і сил. Банк не перевірятиме документи на квартиру, тому рішення буде прийнято значно швидше.
Безсумнівно, величезним плюсом для нового позичальника буде 100% юридична чистота квартири.
У більшості випадків вартість квартири, що продається з переуступки. нижчою за ринкову. Правда, треба перевірити, чи немає штрафних санкцій за договором, адже всі ці платежі банк може перевести на нового клієнта.
Угода з переуступки прав на іпотечну квартиру на перший погляд здається вигідною, але треба поглянути пильніше. Банк укладає новий кредитний договір і може бути, що умови запропонують зовсім інші, навіть невигідні для позичальника, і вони можуть сильно відрізнятися від пропозиції, зробленої попередньому власнику. Можливе підвищення процентних ставок, зменшення терміну кредитування, введення різних комісій. Якщо новий позичальник не хоче отримати неприємний сюрприз, то йому потрібно все уважно вивчити.
Якщо позичальник не вносить потрібні суми, то банком може бути реалізовано право на продаж об'єкта за допомогою аукціону. Найнеприємніша ситуація з переуступкою прав на іпотечну нерухомість - це звернення колишнього власника в суд для визнання угоди недійсною.
процедура оформлення
Зважившись продати квартиру по праву переуступки над знати, як виглядає ця процедура:
- Позичальник шукає покупця.
- Продавець разом з покупцем відправляються в банк із заявою, де викладають свої наміри.
- Банком проводиться ряд перевірок, а їх результат буде підставою для прийняття рішення.
- Між покупцем і фінансовою установою полягає письмову згоду, де обумовлюються права, обов'язки, тобто укладається договір.
- Реєструється перехід права власності.
- Фінансові розрахунки.
- Новий позичальник згідно з обумовленими умовами виплачує решту суми іпотеки.
До речі, договір переуступки прав на іпотечну квартиру іноді укладається з метою зниження розміру податкових платежів.