Як продати квартиру з неповнолітнім власником частки

Деякі власники житлової нерухомості стикаються з питанням, чи можливо продати квартиру, якщо є неповнолітня власник частки, і як це правильно зробити, не порушуючи закон.

Сформована юридична практика говорить про те, що це реально здійснити, але необхідно дотримуватися певного алгоритму, про яке буде розказано нижче.

Нормативно-правові акти, що регулюють дане питання

Перш ніж розглянути детальну схему, при якій відбувається продаж квартири де є частка неповнолітнього, необхідно вивчити законодавство, яке регулює такі угоди.

Виходячи з даних нормативних актів, і буде відбуватися продаж квартири з часткою неповнолітнього.

Важливо запам'ятати! Цивільний кодекс передбачає можливість отримання підлітками, які досягли 16-ти річчя повної дієздатності. Вона може бути дана за рішенням суду у випадках, якщо такий неповнолітній укладає шлюб, працює за трудовим договором, або вирішив стати індивідуальним підприємцем.

Як продати квартиру з неповнолітнім власником частки: покрокова інструкція

В принципі у всіх ситуаціях продаж квартири з частками неповнолітніх дітей буде відбуватися за одним алгоритмом:

пошук
покупця, а також іншого житлового приміщення, в яке можна прописатися одному з батьків;
узгодження питання з опікунською органом, який повинен дати дозвіл на вчинення правочину;
оформлення попередніх договорів;
вчинення правочину щодо продажу та одночасної покупки нерухомого майна;
оформлення нерухомості на неповнолітнього громадянина, або виділення йому своєї частки.

Дотримуватися вищевказаного алгоритму необхідно постійно.

Пошук покупця і житлового приміщення, куди переїде родина після продажу свого житла

Це початок всього процесу, тому до нього необхідно підходити уважно. Тут важливо запам'ятати, що всі угоди з нерухомістю, яка належить дітям, або вони мають в ній свою частку, пов'язана з певними ризиками.

Викликано це тим, що держава в даному випадку завжди стоїть на боці дітей, тому будь-яке порушення або обмеження їх прав, може привести до того, що всі угоди з майном можуть бути розірвані судом.

Виходячи з цього, при продажу житлового приміщення, покупці повинні володіти інформацією, що квартира, домоволодіння належить дитині, або він має в ній свою частину. Якщо цієї інформації не повідомити, то в момент угоди покупець може відмовитися від покупки, і буде мати на це всі правові підстави.

При виборі квартири або будинку, яка буде придбана натомість, людина повинна домовитися з її власником про те, що він, відразу після підписання попереднього договору буде в ній прописуватися разом з неповнолітнім.

Важливо запам'ятати! У момент продажу такої житлової нерухомості, діти повинні бути прописані в іншому житло, інакше угода може бути визнана незаконною.

Узгодження з опікунською органом

Як було зазначено вище, щоб продати квартиру з частками дітей, в обов'язковому порядку необхідно отримати дозвіл на це опікунської ради. Для цього потрібно туди звернутися із заявою та обґрунтувати для чого робиться такий крок, а також переконати посадових осіб, що права дитини від цього не постраждають.

При зверненні до цього органу, батьки повинні запам'ятати два випадки, при яких допускається погіршення житлових прав дитини (менша площа).

Якщо він потребує лікування, і гроші, виручені від продажу нерухомості, або його частки, підуть на його лікування. Тобто, наприклад, у неповнолітнього є двокімнатна квартира. Її продають, а йому купують однокімнатну. Різниця повинна бути покладена на депозит, відкритий на ім'я дитини, або відразу перерахована на рахунок медичного закладу, де йому буде надана допомога, або зроблена операція.
Якщо регіон проживання не підходить йому. Наприклад, він страждає астмою, тому переїзд в зону з іншим кліматом буде здійснюватися за рекомендацією лікарів.
Якщо неповнолітній вчинив на навчання в інший регіон. Наприклад, він буде навчатися в Москві, де вартість нерухомості більше, ніж в Приморському краї.

В інших випадках опікунська рада не дасть відповідного дозволу.

Важливо запам'ятати! Не варто укладати ніяких, навіть попередніх угод, не погодивши свої дії з опікунською органом.

Підписання попереднього договору

За усталеною юридичною практикою, перед складанням договору купівлі-продажу нерухомого майна, сторони підписують попередню угоду. У ньому обумовлюють завдаток, а також конкретні терміни самої угоди по переходу права власності на житлове приміщення.

попередню угоду щодо переходу права власності на житлове приміщення

У нашому випадку, батьки повинні заздалегідь прописатися з дітьми в об'єкті придбання житловому приміщенні. Тому, даний момент потрібно в обов'язковому порядку прописати в попередньому договорі, який повинен бути завірений нотаріально, і буде служити підставою для реєстрації в уповноважених органах.

Договір купівлі-продажу

Зразок договору купівлі-продажу квартири з неповнолітнім власником, нічим не відрізняється від стандартного угоди, але пакет документів для його посвідчення нотаріусом більше.

До всіх необхідних документів (наприклад, право власності), додається розпорядження опікунської органу про те, що він не проти відчуження майна. Він, в обов'язковому порядку, повинен завірятися нотаріусом.

Реєстрація права власності

Підписання всіх договорів не говорить про те, що у нерухомого майна з'явився новий власник. Право на нього повинно бути зареєстровано в спеціальному реєстрі. Тільки з моменту реєстрації закінчується юридичний процес відчуження нерухомого майна.

Батьки, при проведенні реєстрації повинні подбати про те, щоб оформити таке право на неповнолітнього, якщо продане житлове приміщення було його, або виділити обов'язкову частку, яка була обговорена з опікунською радою. Якщо цього не зробити, то представники цього органу мають повне право на звернення до суду з відповідною позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Ось як продати квартиру з часткою неповнолітню дитину або домоволодіння.

Як відбувається виділення частки дитині при продажу квартири?

Це питання важливе, оскільки без визначення обов'язкової частки в квартирі або іншому житловому приміщенні, опікунська рада буде проти будь-якого відчуження майна, крім випадків, коли власником всього майна є неповнолітня.

Згідно Цивільного кодексу виділення частки (спільна власність) буває двох видів.

Загальна часткова, при якій у співвласників немає своєї певної частини. і вони користуються майном нарівні з усіма, при цьому платять за комунальні послуги в рівних частинах.
Загальна часткова, де у кожного власника виділена своя частина в натурі. На прикладі це виглядає так. Трикімнатна квартира, в якій кожна кімната належить чоловікові, дружині і дитині, і на кожного відкритий окремий особовий рахунок. Тобто вони платять за комунальні послуги не в рівних частинах, а кожен за свої квадратні метри. Фактично таке право користування дає право продати кожному свою кімнату.

У випадку з неповнолітніми дітьми, Закон вимагає, щоб у дитини була своя виділена частина (власність з виділенням окремої частки). Робиться це шляхом виготовлення нових технічних паспортів на нерухоме майно (на кожну виділену частку) і реєстрація цього в державному реєстрі.

На практиці це виглядає наступним чином. Батьки звертаються до БТІ або кадастрову службу із заявою про отримання документів на обов'язкові частки в нерухомому майні. Після їх виготовлення, батьки проводять реєстрацію, і у дитини з'являється обов'язкова частина в квартирі.

Частка дитини при продажу квартири повинна бути виділена в обов'язковому порядку.

Важливо запам'ятати! Це правило також застосовується при покупці житлової нерухомості за материнський капітал.

Чи можливо продати частку дитини в квартирі?

З урахуванням того, що нормативні акти, що захищають права дітей вимагають наявності у них обов'язкової частки, виділеної в натурі. А це означає, що її можна продати без будь-яких проблем.

Даний процес буде відбуватися за таким же алгоритмом, який був описаний вище і стосується відчуження цілого об'єкта нерухомого майна.

Зазвичай такі ситуації трапляються в приватизованій квартирі.

Згідно законодавства про приватизацію, якщо в державній або муніципальній квартирі проживали батьки з неповнолітніми дітьми, то кожен з них отримав по рівній частині від всього об'єкта. Але такі співвласники є загальними пайовими власниками, без виділення кожному обов'язкової частки (частини).

Для того щоб отримати можливість продати частку, її потрібно виділити в натурі. Відбувається це через судове рішення (подається позовна заява), або за добровільною згодою всіх власників (письмові заяви, виготовлення технічної документації, реєстрація права власності на свою частину).

З цього випливає, що для продажу частки дитини, її потрібно буде виділити в натурі, а потім оформляти угоду по всі правилам, про які зазначено вище.

Важливо запам'ятати! При покупці житлового майна в будинку, що будується, до його здачі в експлуатацію виділити обов'язкову частку не вийде. Це потрібно буде зробити після отримання документів на право власності.

Для того щоб продати квартиру, в якій неповнолітній володіє обов'язковою часткою, або є її власником, потрібно отримати дозвіл опікунської ради, і діяти на підставі сформованої юридичної практики. В іншому випадку угода може бути скасована через суд.