Текст: Ігор Воронін Фото: Олексій Александронок
Ті, хто наважується на продаж старого житла на вторинному ринку і придбання нового на первинному, не маючи при цьому резервної житлоплощі, за даними ріелторів, складають близько чверті покупців новобудов. Як вони проводять ці своєрідні обміни з доплатою через купівлю-продаж, розбирався БН.
Близько 40% покупців житла на первинному ринку продають старе житло, щоб купити нове, і при цьому мають у своєму розпорядженні запасним варіантом для проживання, поки новий будинок не побудований. Їх можна вважати щасливчиками. Але чимало й тих, у кого що є на вторинному ринку нерухомість - єдина. Це досить поширена ситуація, коли квартира є, але хочеться іншу і побільше, щоб поліпшити житлові умови.
Насамперед в таких випадках погляд звертається все-таки на первинний ринок житла. де за менші гроші можна отримати більше і до того ж, як правило, більш якісне житло. Та й вибір економ-варіантів на ринку новобудов досить широкий.
Звичайно, бюджетні варіанти в новобудовах розташовані за КАД, і не для всіх це вкладається в поняття «поліпшення житлових умов». Але, з іншого боку, окрема квартира в більшості випадків краще, ніж кімната в комуналці. Хоча адже і комуналка може бути малонаселеній і з хорошими сусідами, і окрема квартира розташовуватиметься в такий тмутаракані, що не захочеш такого поліпшення.
Загалом, число застережень нескінченно - все залежить від конкретних переваг конкретного покупця.
Як купити квартиру в новобудові Купуючи квартиру в новобудові, більшість громадян враховують її вартість, площа, місце розташування >> Зрозуміло, що є і ризики пайового будівництва, нікуди більшість з них не поділося, не дивлячись на зусилля законодавців щодо вдосконалення 214-ФЗ. Не будемо вдаватися в крайнощі, але все ж ризик затримки введення в експлуатацію, як і раніше є, і в нашому випадку - ми продаємо вторинку, а купуємо первинку - це дуже важливо, оскільки «підвисає» один із, здавалося б, цікавих варіантів. Але про все по порядку.
Крок перший - це все-таки оцінити наявне житло і актуальні пропозиції первинного ринку, зрозуміти, на що можна розраховувати, визначити вилку можливої доплати, взагалі зіставити свої бажання і можливості (можна навіть і тост вимовити за те, щоб вони збігалися, як у відомому фільмі). Тут поки беремо прямі доходи від продажу старої і прямі витрати на купівлю нової квартири. Понижуючі коефіцієнти або їх відсутність, а також супутні витрати будуть залежати від того, яким способом ви вирішите зробити даний вид зустрічної угоди.
Витязь на роздоріжжі
Перед тим як зробити другий крок, необхідно визначитися з напрямком. Ми розглядаємо все-таки не банальний і щасливий випадок, коли наявна нерухомість не єдина або є де жити після продажу квартири (наприклад, у батьків), а той випадок, коли продається останнім.
І тут, як то кажуть, можливі варіанти. Одні краще, інші гірше, кожному вирішувати самостійно, який віддати перевагу.
Розмір доплати може виявитися просто непідйомним.
Розглянемо ту ж ситуацію, так би мовити, шкереберть: забудовник готовий забронювати для вас квартиру на кілька місяців. Але якщо будинок знаходиться вже в завершальній стадії будівництва, то і ціни істотно вище (тобто зникає головна перевага первинки), і під кінець залишається, звичайно, всякий неліквід. І ще: обов'язковою умовою договору бронювання початковий внесок, а термін цього бронювання становить максимум півроку. Не кажучи вже про те, що умови різняться і ви будете істотно обмежені у виборі.
Весь в кредитах
Інша сторона, в яку можна зробити крок номер два, - взяти іпотечний кредит під заставу наявного житла. Тоді його можна пустити на придбання квартири в новобудові, в розстрочку (її багато надають) доплачуючи відсутню. Або - рожева мрія банку! - перший кредит використовувати в якості початкового внеску для отримання другого, який піде вже на покупку новобудови.
У цьому варіанті куди не кинь - усюди клин. По-перше, ставка по іпотеці під заставу наявної квартири істотно вище, ніж «будівельна» іпотека. А скільки потрібно виплатити відсотків в результаті, ми не знаємо (див. Вище про затримки термінів будівництва).
По-третє, сума кредиту також не потішить - відсотків 70 від вартості того, що маєте. Так що всі ваші мрії про поліпшення житлових умов будуть супроводжуватися таким погіршенням вашого (або вашої родини) економічного становища, що вигода здасться більш ніж сумнівною. Загалом, сумна доля закредитувати ... Тому що дочекатися в'їзду в нове житло, продати старе, погасити перший кредит і продовжувати платити за другим - це все явно не для людей зі слабкими нервами.
Схоже, що, при всьому багатстві вибору, залишається третій варіант розвитку подій. А саме - збирати гроші. Залежно від того, скільки накопичили, наважуємося на одне з двох. Якщо накопичили дуже багато - продаємо стару квартиру і, додавши заощадження до отриманим від продажу грошей, купуємо новобудову. Якщо накопичити багато не вийшло - скористаємося іпотекою на первинку (заощадження йдуть на початковий внесок) з розрахунком на те, що після переїзду спокійно і за ринковою ціною продамо стару житлоплощу і погасимо значну частину кредиту.
Сценарій для багатих (умовно) має на увазі, що в кращому випадку кілька місяців потрібно буде проживати на знімній квартирі. Звичайно, пам'ятаємо про витрати на переїзд, - їх ми в такому випадку множимо на два. А два переїзди, згідно мудрої народної математики, прирівнюються до однієї пожежі. Для сімей з дітьми, напевно, це взагалі немислимо.
Що вигідніше - іпотека або оренда? Ми не знаємо параметрів кредиту, вони індивідуальні, тому не можемо відповісти на це питання. Але знаємо, що при отриманні іпотеки є додаткові витрати у вигляді страховки і т.д. І знаємо, що оренда однокімнатної квартири обійдеться приблизно в 20 тис. Руб. в місяць. Тобто при покупці новобудови на відносно ранній стадії будівництва треба мати в загашнику щось близько півмільйона.
Повернемося все-таки до початку: наше завдання - перетворити гроші від наявного житла в нове житло і при цьому не постраждати. У варіанті з орендою можна залишитися і без грошей, і без квартири. У варіанті з іпотекою стара квартира у вас залишається при будь-яких обставинах. У самому кошмарному випадку зависають вкладені в будівництво гроші.
Так що найменше зло - залишатися жити в своїй вторинці і взяти іпотечний кредит.
В іншому алгоритм дій типовий для стандартних угод з нерухомістю. Тільки розбиваємо їх на три етапи: отримання іпотечного кредиту, покупка житла в новобудові і продаж квартири на вторинному ринку. З усіма звичайними нюансами, які висвітлюються в нашій постійній рубриці «Житловий практикум».
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Дмитро Щегельський, генеральний директор АН «Бенуа»:
- При зустрічних угодах особливо зростає роль ріелтора, який, на відміну від клієнта, володіє оперативною і актуальною інформацією про ситуацію у всіх сегментах ринку житла. При цьому якщо забудовник або банк виступатимуть особами зацікавленими, то ріелтор, за великим рахунком, зберігає певну відстороненість і об'єктивність.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Юрій Сергєєв, генеральний директор АН «Дінас»:
- Планування такої угоди залежить від того, чи є інше житло у продавця або продавець хоче відразу переїхати в квартиру в новостройке.Во другому випадку вибір квартир буде обмежуватися зданими домамі.Общая технологія сьогодні наступна. Прицінюватися до квартир в новобудові можна практично відразу, навіть коли немає покупця на вашу квартиру.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
Олена Гаплікова, заступник директора напряму «Нове будівництво» АН «Ітака»:
- Як правило, для того щоб обміняти вторинне житло на квартиру в новобудові, використовують наступну схему: спочатку шукають покупця на вторинне житло, потім, коли гроші від продажу вторинки отримані, спішно набувають квартиру в новобудові. Тут є певна незручність, пов'язане з обмеженістю вибору.