ПРИМУСОВИЙ ВИКУП ЧАСТКОЮ В КВАРТИРІ
Проблема примусового викупу частки в квартирі або інший об'єкт нерухомості дуже актуальна в даний час. Дуже часто власники «маленьких часток» зловживають своїм правом вимагаючи вселення, визначення порядку користування спільним майном. У деяких випадках такі «мікро» власники навмисно не дають згоди на загальну продаж об'єкта нерухомості, вимагаючи необґрунтованих умов або викуп їх частки за завищеною ціною.
Зокрема, в нашій практиці був випадок, коли власник 1/100 частки у праві власності на двокімнатну квартиру просив вселити його в житлове приміщення, визначити порядок користування квартирою, передавши йому в одноосібне користування одну з кімнат. Зустрічаються й інші випадки зловживань, коли, наприклад, власник 1/10 частки у праві власності на будинок просить при спільний продаж об'єкта нерухомості передати йому половину виручених від угоди грошових коштів, погрожуючи в іншому випадку «зірвати» укладення договору, а в подальшому вселити в будинок «бомжів».
Слід зазначити, що ситуація, коли квартира або інший об'єкт нерухомого майна знаходиться в частковій власності, не є рідкістю. В результаті розділу майна між подружжям, використання коштів материнського капіталу (при якому всі члени сім'ї повинні отримати у власність частки в об'єкті придбання житло), спадкуванні декількома спадкоємцями одного об'єкта, різних угодах - власниками одного об'єкта нерухомого майна стають кілька осіб.
Частки співвласників можуть бути рівнозначними, а можуть бути неоднаковими. Наприклад, квартира, власниками якої є троє осіб, у одного з них 1/2 частка, а у двох інших 1/4. Саме для зазначених вище надзвичайних ситуацій законодавцем передбачено право, закріплене в ч. 4 ст. 252 Цивільного кодексу РФ про примусовий викуп частки.
Згідно ст. 252 ГК РФ слід, що при наявності одночасно трьох умов: частка незначна, не може бути реально виділена і власник «малої» частки не має істотного інтересу в її використанні - другий власник може поставити питання про викуп частки. У разі неможливості вирішення питання в переговорному (досудовому) порядку один із власників право звернутися до суду і вимагати примусового викупу часток.
Конституційний суд РФ і Верховний суд РФ неодноразово давали роз'яснення у своїй судовій практиці про те, як необхідно розглядати позови про примусовий викуп. Саме по собі наявність того факту, що частка одного з власників менше частки іншого власника не вказують на необхідність застосування ст. 252 ГК РФ.
У той же час зобов'язати продати частку в квартирі можна і власника 1/2 частки при наявності умов про малозначність, неможливості спільного використання та відсутності значного інтересу в її використанні.
В яких випадках частка незначна? Для однокімнатної квартири в деяких випадках може вважатися частка до 1/2, у великому будинку з площею понад 100 кв.м. значною може бути і 1/10 частка в праві власності.
В яких випадках частка не може бути реально виділена? Класичний приклад, коли в двокімнатній квартирі площею 30 кв.м. і житловою площею 20 кв.м. (Площа кімнат) з однаковими по площі кімнатами, 1/4 частка в праві власності не може бути виділена, тому що кожна з кімнат однакова і буде дорівнювати 1/2 частки, отже, власник 1/4 частки буде займати цілу кімнату незаконно. При цьому в зазначеному прикладі відсутні інші можливі варіанти визначення порядку користування.
У яких випадках власник не має істотного інтересу у використанні частки у праві спільної часткової власності? Дуже складне і дискусійне питання. Судова практика пропонує оцінювати кожну ситуацію індивідуально, беручи до уваги зібрані і представлені у справі докази.
Конституція РФ закріплює недоторканність приватної власності, однак механізм примусового викупу часток є необхідним способом захисту від зловживань правом. Зобов'язати продати частку в квартирі можна - представивши в суд достатні і серйозні докази. Також слід пам'ятати про необхідність для позивача надати докази правильної ринкової вартості примусово викупляти частки.
Запрошуємо Вас - звертатися по допомогу!
- за номером: 8-922-751-1015
- по електронній пошті: [email protected]
або заповніть форму