Іпотека - далеко не самий простий, доступний і вигідний варіант придбання житла. Втім, далеко не найскладніший і безнадійний. Особливо, якщо забезпечити собі стабільний фінансовий тил і надійний юридичний захист.
Сьогодні ми не будемо обговорювати питання виплати кредиту. Зрозуміло, що придбання житла в іпотеку - серйозне фінансове випробування для наших співвітчизників. До нього потрібно бути готовим матеріально.
Не менш важлива юридична сторона іпотеки. Йдеться про зміст таких документів, як договору іпотечного кредитування, страхування, а також шлюбний договір. Причому тут шлюбний договір? Сьогодні ми обговоримо, яка взаємозв'язку між іпотекою, квартирою, шлюбним договором і сімейним благополуччям.
Квартиру або будинок в кредит найчастіше купують люди сімейні. «З'їхати» від батьків, нарешті «завести» дітей, стати самостійними і незалежними, здійснити мрію про затишний домівку ... Однак статистика розлучень змушує серйозно задуматися навіть пристрасно закоханих пар. Немає гарантії, що їх сьогоднішній шлюб не буде розірвано вже завтра. А придбане в кредит любовне гніздечко доведеться ділити. Уникнути численних моральних і матеріальних проблем в разі ймовірного (ніхто не може виключити його ймовірності!) Розлучення допоможе шлюбний контракт.
Що таке шлюбний договір?
Про шлюбному договорі чули якщо не все, то багато. Однак далеко не всі знають, що ж цей документ являє собою.
Шлюбний договір можуть укласти наречений і наречена (до вступу в шлюб), чоловік і дружина (в шлюбі). Цей документ містить домовленості подружжя про важливі майнових і фінансових сторонах сімейних відносин. Наприклад, про володіння житлом, про придбання речей, про відкриття банківських рахунків, про отримання і виплати кредитів (в тому числі, іпотечних), про доходи та витрати сімейного бюджету і так далі. Подружжя має право передбачити будь-які умови, які не суперечать законодавству і не обмежують законні права та свободи один одного.
Шлюбний контракт повинен мати форму письмового документа з підписами сторін і запевненням нотаріуса.
На сьогоднішній день подібний документ не надто поширений серед сімейних пар нашої країни. Однак, його популярність растерт. Зокрема, завдяки зростанню популярності іпотечного кредитування. Банківські структури не тільки заохочують наявність шлюбного контракту у своїх потенційних клієнтів, але і наполегливо рекомендують, а іноді навіть вимагає його укладення для отримання кредиту.
Що ж являє собою шлюбний договір в контексті іпотеки?
Коли необхідний шлюбний договір при іпотеці?
Чому ж банки так прихильно ставляться до шлюбних договорів своїх клієнтів? Все просто-цей документ створює ясну картину фінансових і майнових відносин подружжя.
Хто буде вносити перший внесок, хто буде виплачувати кредит, хто несе відповідальність за виконання умов кредитного договору, кому буде належати іпотечна квартира, як буде ділитися нерухомість в разі розлучення?
Якщо у клієнта немає контракту, відповіді на ці запитання містяться в законодавстві. І не завжди правила, які передбачені законом, відповідають реальним правовідносин подружжя. Наприклад, кредит виплачував тільки чоловік, а при розлученні на половину квартири претендує дружина. Або квартира придбана за деякий час до весілля і оформлена на дружину, а чоловік у разі розлучення залишається ні з чим.
При відсутності договору ризикує не тільки кожен з подружжя, а й банк. Наприклад, в разі розлучення відбувається розділ іпотечної квартири і боргу по кредиту. І не завжди два колишніх члени подружжя-боржника однаково платоспроможні.
Життя різноманітна і непередбачувана. Проте, нижче наведено кілька типовий життєвих обставин, в яких наявність шлюбного договору бажано, якщо не потрібно.
Йдеться про ситуації, коли один з подружжя працює, докладає зусиль для придбання квартири або будинку, для швидкого і повного погашення кредиту, а другий чоловік не бере на себе таких обов'язків або ухиляється від виконання таких зобов'язань. Шлюбний договір хоч і покладає тягар відповідальності за виплату кредиту на одного з подружжя, а й забезпечує його правом володіння придбаної в іпотеку нерухомістю.
2. Один з подружжя отримав відмову банку у видачі кредиту
Буває, що у одного з подружжя неблагонадійна біографія або кредитна історія. Навіть якщо один із подружжя - зразок доброчесності, навряд чи банк видасть спільний кредит подружній парі. Шлюбний контракт розділяє права і обов'язки подружжя щодо отримання та виплати кредиту, що «заспокоює» банк.
3. Один з подружжя - проти іпотеки
Схожа ситуація - відмова одного з подружжя від отримання і виплати кредиту. Шлюбний договір служить для банку підтвердженням, що другий з подружжя має право отримати кредит і несе обов'язок самостійно його виплачувати, не дивлячись на відмову першого чоловіка.
4. Немає можливості підтвердити розмір доходу
У наш час «чорні» і «сірі» джерела доходу - не рідкість. Часто трапляється так, що один з подружжя пристойно заробляє, але не може підтвердити розмір свого доходу, а офіційно працевлаштований чоловік заробляє недостатньо для виплати кредиту. У цьому випадку для отримання кредиту не обійтися без шлюбного контракту.
Позичальником за кредитом може виступати чоловік, який має офіційну роботу і підтверджений розмір доходу. Але оскільки реальним платником кредиту буде інший член подружжя, шлюбний договір повинен захистити його права в разі розлучення. Адже навіть за законом він зможе претендувати лише на половину придбаної в кредит нерухомості, а за шлюбним договором може і зовсім залишитися ні з чим.
5. Іпотека оформляється до вступу в шлюб
Нерухомість, придбана до шлюбу, є власністю того, хто її придбав. А якщо нерухомість куплена в шлюбі, вона є спільною власністю, незалежно від того, хто її купив. Це по закону.
Добре, що за шлюбним договором можна по-іншому.
Навіть якщо іпотека оформляється ще до вступу в шлюб, наречений і наречена вже можуть укласти шлюбний договір. У ньому буде визначено, хто вносить перший внесок, хто буде робити кредитні платежі, кому буде належати житло.
6. Іпотечна квартира купується на кошти батьків
Батьки часто прагнуть допомогти дітям у придбанні житла. І не шкодують коштів на внесення першого внеску, погашення кредитних платежів. Добре, якщо так роблять батьки чоловіка та дружини. А якщо тільки батьки одного з подружжя?
Мало того, що люди похилого віку позбавляються права на купується ними житло. Адже іпотеку можуть оформити тільки особи до певного віку (як правило, до 45 років). Так ще й квартира оформляється «на дітей» і належить подружжю на праві спільної власності. Що в разі розлучення загрожує розділом нерухомості на рівні частини, без урахування внеску батьків одного з подружжя.
Шлюбний договір дозволяє встановити, чий внесок в покупку квартири більше: хто з подружжя робить початковий внесок, виплачує регулярні платежі (нехай і з допомогою батьків)? Той з подружжя і має великі права на придбану квартиру.
Це дозволяє захистити майнові інтереси сім'ї (зокрема, батьків) у разі розлучення «дітей».
7. Після розлучення ділиться борг по іпотеці
Згідно із законом в разі розлучення борги чоловіка і дружини діляться порівну. Це стосується і боргу за іпотечним кредитом.
Якщо один з подружжя ухиляється від оплати боргу, другого доведеться «віддуватися» за двох, а потім звертатися до суду за стягненням компенсації виплачених сум з безвідповідального колишнього чоловіка.
Контракт дозволяє заздалегідь визначити, хто буде гасити борг по іпотеці в разі розлучення.
На що слід звернути увагу при розподілі боргу по іпотеці?
- Якщо шлюбний договір визначає часткову власність, борг і квартира буде ділитися відповідно до часток подружжя (наприклад, чоловік виплачує 2/3 боргу і володіє відповідними частками квартири, а дружина претендує всього на 1/3 квартири, а й боргу виплачує на третину менше).
- Якщо шлюбний договір передбачає роздільну власність, борг буде виплачувати тільки той чоловік, який отримав кредит. Стало бути, і квартира буде належати тільки йому.
8. Після розлучення ділиться іпотечна квартира
Неминучий наслідок розлучення - розділ майна. Швидше за все, обидва члени сім'ї відстоювати своє право на нерухомість, в тому числі, придбану в кредит. Згідно із законом подружжя має на неї рівне право. Але ступінь участі подружжя в отриманні і виплаті кредиту може бути далеко не рівною.
Як вже говорилося вище, шлюбний договір дозволяє встановити режим часткової або роздільної власності на все майно, включаючи іпотечне житло. Залежно від умов шлюбного договору і буде відбуватися розділ.
Коли шлюбний договір не дає гарантій?
Важливо розуміти, що навіть такий гнучкий і точний інструмент, як шлюбний договір, не може захистити чоловіка, дружину та банківську організацію від будь-яких негараздів.
Чи можна укладати шлюбний контракт після розлучення, щоб ділити іпотеку?
Шлюбний договір можна укласти лише до шлюбу або в шлюбі, але не як не після розлучення!
Якщо подружжя має намір визначити порядок розділу іпотеки в разі розлучення, робити це необхідно завчасно. Необхідно укласти шлюбний договір або внести зміни до вже укладеного - доповнити главою про розподіл майна і боргів при розлученні.
Як скласти шлюбний договір на іпотечну квартиру?
Як говорилося вище, стандартний шлюбний договір містить положення про майнові та фінансові права та обов'язки подружжя, але може і не містити положень про кредит.
Якщо ж у подружжя є наміри придбати нерухомість в кредит, при складанні шлюбного договору необхідно включити в документ окрему главу, присвячену порядку отримання та виплати іпотечного кредиту. Якщо шлюбний договір вже укладено, слід внести в нього відповідні зміни.
Як правило, банки пропонують своїм клієнтам готові зразки шлюбного договору. Брати чи не брати такий зразок за основу - вирішувати тільки подружжю. Швидше за все, такий документ буде надійно захищати права банківської організації. Не буде зайвим порадитися з досвідченим юристом, який допоможе виявити «підводні камені» готового зразка і адаптувати його до потреб подружжя. Якщо, звичайно, банк це дозволить. Ще краще - укласти власний шлюбний договір, звичайно, під керівництвом юриста.
Які положення обов'язково повинен містити шлюбний договір при іпотеці?
- Хто буде виступати позичальником, созаемщиком за умовами іпотечного договору?
- У чиїй власності буде перебувати придбана в іпотеку нерухомість? Якщо в загальній, то яка частка буде належати кожному з подружжя? Якщо в роздільної, то чи має право чоловік, позбавлений права власності, на компенсацію в разі розлучення?
- Хто буде робити початковий внесок? Якщо обоє з подружжя, то в яких розмірах?
- Хто буде робити регулярні кредитні платежі? Хто буде виплачувати тіло кредиту, хто - відсотки, хто - інші платежі (наприклад, страхові внески, комунальні платежі)? Якщо обоє з подружжя, то в яких розмірах?
- Які джерела доходу будуть служити для виконання кредитних зобов'язань (заробітна плата за місцем роботи, дохід від підприємницької діяльності, оплата наукової та творчої роботи)? Адже крім виплати кредиту подружжя несуть інші сімейні витрати (оренда житла, покупка продуктів, оплата навчання дітей, обслуговування автомобіля). Яка частина доходу подружжя йде на погашення кредитних зобов'язань;
- Яку відповідальність буде нести чоловік, який припинить виконувати свої зобов'язання або не зможе їх виконувати в силу об'єктивних причин?
- Як буде проводиться розділ боргу за іпотечним кредитом в разі розлучення?
- Як буде проводиться розділ іпотечної квартири в разі розлучення?
- Які обставини можуть послужити підставою для внесення змін до шлюбного договору і перегляду зобов'язань подружжя?
Якщо шлюбний договір укладається безпосередньо в процесі оформлення іпотечного кредиту, він може містити конкретні дані
підводимо підсумки
Іпотека - довготривалий сімейний проект. Як правило, виплата іпотечного кредиту розтягується на 10-20 років. Нерозумно припускати, що за такий тривалий термін в сімейному житті нічого не зміниться. Відбутися може що завгодно - народження дітей, отримання спадщини, втрата роботи, важка хвороба або смерть, розлучення.
Шлюбний договір - це спосіб передбачити якщо не все, то у всякому разі, більшу частину варіантів розвитку подій і визначити стратегію поведінки в кожному з них.
Плануючи придбання нерухомості в кредит, слід ...
- оцінити свої нинішні фінансові можливості і перспективи;
- проаналізувати ринок нерухомості, підібрати оптимальний варіант житла для своєї сім'ї;
- звернутися в кілька банків, порівняти умови кредитування, вибрати найбільш вигідний;
- обговорити з чоловіком всі питання, пов'язані з отриманням і виплатою кредиту, володінням і розділом нерухомості і боргу перед банком;
- укласти детальний і точний шлюбний договір, в якому будуть відображені домовленості подружжя, який буде захищати їх права і гарантувати виконання обов'язків.
ЗАПИТАТИ ЮРИСТУ БЕЗКОШТОВНО
- У зв'язку з частими змінами в законодавстві інформація часом застаріває швидше, ніж ми встигаємо її оновлювати на сайті.
- Всі випадки дуже індивідуальні і залежать від безлічі факторів. Базова інформація не гарантує рішення саме Ваших проблем.
Тому для вас цілодобово працюють БЕЗКОШТОВНІ експерти-консультанти!
Задайте питання експерту-юристу БЕЗКОШТОВНО!