Що таке службовий найм
Як уже згадувалося вище, службове житло виділяється співробітникам (працівникам) і їх рідним на період здійснення певного виду трудової діяльності. Після розриву трудових відносин угоду припиняє свою дію, а інше житло колишньому працівнику і його рідним не надається.
Але є деякі винятки, що стосуються ситуацій, коли присутні особливі підстави для пролонгації угоди або його переукладання.
В реальності сторони мають відмінну можливість включити в нього додаткові пункти, що не суперечать чинному на момент укладення законодавству.
Які особливості треба враховувати при здійсненні операції
У будь-яких правовідносинах, пов'язаних з наймом житла, в тому числі і службового, однією зі сторін буде наймодавець, який діє особисто або через людину, зазначеного в довіреності. Інша сторона угоди - це наймач (співробітник, працівник, службовець).
При оформленні найму житла, що належить до службового, роль наймодавця покладається на державу або муніципалітет. Це означає, що угода укладатиметься з одним з органів федерації або муніципального освіти, який уповноважений його представляти.
Але щоб підписати документи, що підтверджують право використовувати певний об'єкт нерухомості, потрібно пред'явити рішення власника, про який вже згадувалося вище. Воно і буде служити передумовою для закріплення відносин з громадянином.
Так, наприклад, якщо розглядати ситуацію з військовослужбовцями, які потребують надання житла на час проходження служби в тому чи іншому населеному пункті з житлових резервів федерації, то уповноваженим органом для винесення рішення про визнання права на службову квартиру і її надання буде Міністерство оборони.
предмет угоди
Статтею 104 ЖК РФ регламентується, що житлом службового призначення може вважатися тільки ціла квартира, але ніяк не частина квартири або кімната в ній, а також житловий будинок.
Власник житла, переданого в користування працівникові, повинен враховувати і вимога про впорядкованості приміщення. Однак тут присутня обмовка щодо того, що про ступінь впорядкованості житла слід судити виходячи зі специфічних особливостей регіону і того населеного пункту, в якому виділяється службове житло. Якщо говорити точніше, то якщо на більшій частині його території відсутні, наприклад, водопровід або каналізація, то їх наявність в наданому житловому приміщенні не є обов'язковою умовою.
Коли відповідними органами приймається рішення, а потім і оформляється договір, то в ньому обов'язково відбивається причина, яка є основою для надання співробітнику спеціального (службового) житла. Такою є специфічна трудова діяльність. Це може бути служба в збройних силах і органах правопорядку, служба в муніципальних і держструктурах і т. П.
Важливим пунктом такої угоди є період його дії. Тут можливі варіанти: обмовляється точний період дії документа, житло буде передано на повний термін несення служби (виконання роботи) або на час перебування громадянина на певній посаді.
Які дії учасників угоди допустимі
Обов'язковою складовою будь-якої здійснюваної операції є письмове закріплення допустимих дій сторін (їх прав і обов'язків). Наймання приміщення при здійсненні трудової діяльності не виняток. Житловим кодексом закріплюються основне коло обов'язків і найбільш значні з прав.
Що повинен власник квадратних метрів
Власник службового приміщення зобов'язаний здійснити передачу житлового приміщення, при цьому зазначена нерухомість повинна бути повністю вільна від будь-яких прав на неї інших громадян. Житло має відповідати вимогам безпеки і бути оснащено комунікаціями (в тому обсязі, який є звичайним для конкретного регіону країни). Ставиться в обов'язки наймодателю і проведення капремонту в приміщеннях житлового призначення, прийняття активної участі в заходах, спрямованих на очищення і облагороджування прилеглої території та майна загального призначення.
На власника покладено також обов'язок по забезпеченню доступу квартиранта до послуг комунального характеру, які повинні бути належної якості, а в разі руйнування будівлі або погіршення його стану до рівня, що загрожує життю і здоров'ю громадян, або проведення капремонту на об'єкті він повинен запропонувати квартиронаймачу інше житло, відповідає встановленим стандартам.
Законодавець закріплює ряд випадків, коли мешканець не втрачає права на отримання нерухомості навіть після припинення трудових відносин з власником житлоплощі. У цій ситуації колишній роботодавець повинен надати йому житлоплощу.
Перелік прав власника об'єкта нерухомості
Крім перерахованих обов'язків власник має і певні права, недотримання яких квартиронаймачем може спричинити винесення судом рішення про його виселення разом з родичами. Власник має право:
- вимагати від квартиронаймача оплату оренди та наданих йому послуг;
- заявляти вимоги до мешканця з приводу дотримання останнім і його близькими правил співжиття, обумовлених в угоді, та ін.
Які обов'язки передбачені для квартиранта
Коли мова заходить про те, що повинен робити квартиронаймач, то тут досить прочитати права власника отриманих квадратних метрів. Перш за все, мешканець повинен оплачувати виставлені йому рахунки за комуналку і використання майна; далі - зберігати майно і підтримувати його в нормальному стані. Також він повинен використовувати наданий об'єкт нерухомості за його прямим призначенням, не порушуючи спокою сусідів.
На законодавчому рівні працівникові ставиться в обов'язок здійснення необхідних ремонтних заходів в виділеному приміщенні, а при виявленні несправностей і інших порушень, він повинен вжити відповідних заходів до їх усунення, повідомивши про їх наявності власнику.
У разі проведення капремонту в будинку, як і в разі припинення дії угоди, квартиранта належить звільнити квартиру в зазначений для цього термін. Він не повинен робити ніяких дій, що перешкоджають власнику (наймодавцю) здійснювати обов'язки по спостереженню за збереженням і справністю майна - за умови, що такі заходи здійснюються у встановлений час.
Права, передбачені для квартиронаймача
Мешканець (працівник) і його рідні мають право:
- використовувати майно, в т. ч. і після зміни власника або після припинення дії документа, укладеного між роботодавцем і працівником, якщо це не суперечить вимогам закону;
- на субсидії;
- на дострокове припинення дії угоди.
Про дострокове припинення договору
Якщо ініціатором виступає квартиронаймач, то припинення договору може відбутися при зміні їм місця проживання через переїзд з причин, які можуть бути як пов'язані з роботою, так і не пов'язані.
Коли ініціатором розірвання угоди є власник житлоплощі, необхідне отримання відповідного рішення судового органу. Зазначене рішення може бути прийнято з кількох причин:
- квартиронаймач ухиляється від виплати встановленої плати і комуналки протягом півроку;
- мешканець або його родичі нанесли збиток ввіреній їм нерухомості;
- об'єкт нерухомості використовується не у відповідності з його функціоналом і призначенням;
- мешканець порушує інтереси громадян, що живуть по сусідству.
Власник може припинити співпрацю при непридатності житла для подальшого найму або в разі його руйнування.
При настанні подій, що тягнуть за собою припинення дії угоди, квартиронаймачу належить виїхати з квартири не пізніше 3 днів, оформивши необхідні документи з власником або його представником.
У разі відмови мешканця проводити поточний ремонт при наявності об'єктивної необхідності йому буде потрібно також відшкодувати власнику кошторисну вартість ремонту. При відмові наймача добровільно звільнити займані квадратні метри власник має право застосувати до нього насильницькі методи виселення без надання іншого житла.
В прикінцевих положеннях документа відбивається і порядок вирішення суперечок, що виникають. Дане положення зазвичай детально не розписується, а використовується коротке формулювання про те, що всі спірні моменти вирішуються в рамках законів, що діють на момент виникнення розбіжностей.
Далі угоду скріплюється підписами учасників.
Причини для відмови в укладанні договору
Іноді власник нерухомості відмовляється укладати письмову угоду про наймання. Найчастіше подібне трапляється при зміні особи, яка володіє приміщенням. Дана обставина начебто не може бути причиною для припинення взаємовідносин сторін, але по факту - не можна не враховувати особливостей конкретного випадку.
Якщо зі зміною власника не відбулося переривання службових відносин і співробітник здійснює свою діяльність вже при новому власнику, то за ним зберігається право на продовження орендних відносин. Якщо новий власник відмовляється оформляти угоду щодо службової нерухомості, його необхідно примусити до підписання документів за допомогою звернення до суду.
Що слід пам'ятати при складанні угоди
Але навіть коли мова йде про спеціалізований фонд житла, в разі розірвання трудового контракту квартиронаймач і члени його сім'ї можуть спробувати зберегти права на займане службове майно. Наприклад, коли:
- сім'я визнана малозабезпеченої;
- члени сім'ї визнані громадянами, яким необхідно житло, і поставлені в чергу на отримання квадратних метрів або мають право перебувати на даному обліку.
За власником приміщення «спецпризначення» закріплено право приймати рішення про його долю, в тому числі про можливість приватизації.
Можливість прийняття раніше названого рішення залежить від кожної індивідуальної ситуації, при цьому враховується фінансове становище громадян, заслуг мешканця у професійній діяльності та ін.
Дитячі права
Особливу увагу в розглянутих нами питаннях приділяється правам малолітніх громадян. Згідно із законом квартиронаймач має право на реєстрацію в отриманому за місцем роботи приміщенні своїх родичів та прирівняних до них громадян, а також дітей, в тому числі з'явилися на світ після підписання договору про найм. При цьому оформлена реєстрація буде постійною і дозволу на її проведення власника нерухомості не потрібно, орендарю достатньо подати заяву, і дитина отримає прописку. Тим більше що законом при реєстрації в службовому об'єкті нерухомості дитини не визначена необхідна ступінь його спорідненості з квартиронаймачем.
Інформація для військових
Дане правило повинне дотримуватися і в випадках, коли зазначена сім'я вже має свою житлову площу, але військовий був відправлений на тимчасову службу в інше місто. Службова нерухомість, придатна для проживання, родині військовослужбовця дається для тимчасового проживання.
Але вищезгаданий правовий акт не дає точного поняття терміна «житло, придатне для тимчасового проживання». Тому складно визначити рівень якості житла, на який можуть розраховувати військові. І якщо вони стикаються з несумлінними власниками спеціалізованого фонду, то залучити таких власників до відповідальності не представляється можливим.
Нюанси складання житлового договору
Житловий договір складається у вигляді кілька зміненого угоди про службову наймі. Їх схожість полягає в чітко регламентованому переліку громадян, які можуть претендувати на отримання квадратних метрів. До нього пред'являються норми визначення площі житла, а також вимоги про відповідність його державним стандартам.
Схожим є і та обставина, що даний договір укладається також на певний період, рівний несення служби в ЗС РФ.
Припиненим угода вважається при звільненні військового в запас, при виділенні йому постійного житла і в інших випадках, визначених законодавством.
Угода про надання житлової площі укладається з командиром військової частини, в якій проходить службу військовий.
Добрий день. Мене цікавить з яких складових формується оплата найму службового житла за квадратний метр. або це права муніципалітету району: яку хочу, таку і встановимо. Або все ж є формула розрахунку. Наприклад - яка відштовхується від ринкової вартості квадратного метра. Дякуємо
Ні не може. У договорі найму службового жилого приміщення вказуються члени сім'ї наймача (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Непроживання наймача разом з членами своєї сім'ї в службовому приміщенні не є підставою для припинення договору найму такого приміщення. Отже, якщо сам наймач перестав проживати в службовому житловому приміщенні, члени його сім'ї можуть продовжувати проживати в ньому. Однак тільки на підставі договору найму службового жилого приміщення, який укладено з наймачем. Слід враховувати, що підставою припинення договору найму службового жилого приміщення є припинення трудових відносин, звільнення зі служби, а також припинення перебування на державній посаді РФ або суб'єкта РФ, або на виборній посаді (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ). У цьому випадку члени сім'ї наймача не зможуть продовжувати проживати в службовій квартирі незалежно від того, проживає з ними наймач чи ні. Також звертаємо увагу, що наймач не має права здійснювати обмін займаного житлового приміщення, а також передавати його в піднайм (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ).