Багато орендарів впевнені, що єдиний спосіб застрахуватися від дострокового розірвання договору оренди нерухомості це укласти довгостроковий договір оренди. Наскільки дане переконання виправдано? При укладанні короткострокового договору оренди за власником і орендарем залишається право достроково розірвати договір оренди в односторонньому порядку при цьому необхідно повідомити іншу сторону про розірвання договору оренди за кілька місяців (зазвичай це термін складає від одного до трьох місяців) в кращому випадку власник буде зобов'язаний оплатити штрафні санкції за дострокове розірвання договору в розмірі місячного орендного платежу.
Якщо власник має намір продати нерухомість він переукладе з усіма орендарями договори оренди терміном на 2-3 місяці і буде їх продовжувати на той же час поки не буде знайдений покупець на об'єкт нерухомості. Перед здійсненням операції з купівлі-продажу нерухомості всі договори між власником і орендарями будуть виконані в зв'язку з закінчення терміну договору оренди. Невеликою втіхою для орендаря є той факт, що об'єкти комерційної нерухомості можуть продаватися кілька років поспіль, так що знайти новий офіс у орендаря буде час.
Деякі власники продають комерційну нерухомість не як об'єкт нерухомості, а як діючий орендний бізнес, щоб збільшити інвестиційну привабливість об'єкта нерухомість і як наслідок заробити значно більше грошей на продажу. При продажу нерухомості договірні відносини між новим власником та колишніми орендарями залишаться незмінними до закінчення терміну договору оренди. Часто при продажу комерційної нерухомості використовується схема з купівлі юридичної особи, з подальшими змінами в статутних документах. Орендаря може взагалі не дізнатися про те, що змінився власник нерухомості.
Укладаючи довгострокові договори оренди багато компаній розраховують свою стратегію розвитку бізнесу на кілька років вперед і одна з основних статей витрат є витрати на оренду офісу. Для цього орендарю важливо щоб всі витрати з оренди залишилися незмінними протягом усього терміну договору оренди. При укладанні довгострокового договору оренди орендарю важливо прописати істотний штрафні санкції при достроковому розірванні договору оренди з ініціативи власника. У разі зміни власника нерухомості при укладеному довгостроковому договорі оренди, договірні відносини можуть залишитися незмінними на весь термін договору.
Якщо новий власник нерухомості має намір достроково розірвати довгостроковий договір оренди йому необхідно буде за кілька місяців попередити орендаря про розірвання договору та виплатити орендарю неустойку за дострокове розірвання договору оренди. У разі якщо новий власник купує об'єкт нерухомості який він має намір реконструювати, щоб надалі здавати нерухомість дорожче або використовувати для розміщення власної компанії. Отже новому власнику буде вигідніше сплатити штраф за дострокове розірвання договору і розірвати договір оренди.
З перерахованого вище випливає, що ніякі договірні відносини не зможуть гарантувати дотримання термінів договору оренди. Якщо орендарю потрібно щоб він був упевнений, що зможе перебувати весь термін договору в орендованому приміщенні. то потрібно орендувати нерухомість за ринковою орендною ставкою, якщо орендна ставка значно нижча за ринкову, то в разі зміни власника. новому власнику буде вигідно розірвати договір оренди зі сплатою штрафних санкцій і здати новим орендарям нерухомість за ринковою вартістю.
Якщо компанія орендує нерухомість яка знаходиться в престижному районі Москви, але знаходиться в незадовільному стані, то в разі продажу нерухомості новому власнику йому буде фінансово вигідно розірвати договір оренди. провести капітальний ремонт нерухомості і здати приміщення по відповідному ринку орендною ставкою.
Якщо орендар хоче бути впевнений в дотриманні термінів договору оренди. то йому необхідно орендувати ліквіднийоб'ект нерухомості за ринковою вартістю, щоб власнику нерухомості фінансово невигідно було продавати нерухомість до закінчення термін оренди. а в разі продажу, щоб новому власнику невигідно було розірвати прибутковий договір оренди.