Купити квартиру в Москві бажає безліч росіян - як корінних жителів столиці, так і переїхали з регіонів громадян. Але, на жаль, при загальному високому рівні доходів в столиці вартість квартир є «непідйомною» для більшості потенційних покупців. Навіть продавши простору квартиру в регіонах, ви можете не отримати суми, достатньої для придбання «одинички» на околиці Москви.
В таких умовах можливість оформлення іпотеки виходить на перший план - адже це реальна (а в багатьох випадках єдина) можливість стати власником житла в Москві. У нашій сьогоднішній статті мова піде про досить важливому питанні - який рівень доходу потрібно мати для покупки квартири в іпотеку?
Як банки розраховують розмір іпотечного кредиту
Відразу обмовимося: мова в цьому розділі піде не про конкретних формулах, а про загальні принципи. Справа в тому, що кожен банк тримає свої системи і механізми розрахунків та оцінки в строгому секреті. А значить, дізнатися, як саме Ощадбанк або будь-яке інше установа визначає індивідуальні параметри кредиту, неможливо. Але тим не менше, ми спробуємо визначити, яка мінімальна зарплата повинна бути у сім'ї, щоб отримати іпотеку в Ощадбанку або будь-якому іншому банку. Так, щоб ще залишалися гроші на життя і розваги.
Однак загальні правила відомі, і їх знання стане в нагоді будь-якому потенційному позичальникові, що обмірковує можливість оформлення іпотеки. Щоб визначити розмір кредиту, банк визначає два кордони:
- Перша залежить від оціночної і заставної вартості житла, що купується - тобто вартості забезпечення по кредиту;
- На другу безпосередньо впливає рівень середньомісячного доходу клієнта (а точніше, сума, яку він зможе виділяти з бюджету на погашення іпотечного кредиту).
Менша з цих кордонів і визначить максимальний розмір кредиту, який може запропонувати банк позичальнику. І якщо на заставну вартість житла ви вплинути ніяк не можете (хіба що надавши додаткову заставу), то попередня оцінка своїх фінансових можливостей необхідна. Буде дуже прикро вибрати квартиру, зібрати необхідні документи на іпотеку і дізнатися від співробітника банку, що вашої зарплати не вистачає на придбання житла в кредит.
Як же розраховує банк суму іпотеки, і від чого вона в результаті залежить?
- Стандартне правило - платіж по іпотеці повинен складати не більше 50% від середньомісячного заробітку. Банк передбачає, що другої половини зарплати повинно вистачати на всі інші витрати (комунальні платежі, транспорт, харчування, покупка одягу, розваги і т.д.);
- Якщо у вас є інші кредити (а також відкриті ліміти по кредитних картах), то максимальний розмір платежу за іпотекою знизиться на суму платежів за діючими позиками;
- Якщо ви маєте утриманців. сплачуєте аліменти, орендні платежі (наприклад, за квартиру або гараж), є інші великі постійні витрати, то вони теж знижують можливу суму платежу за іпотекою, а як наслідок - і максимальний розмір кредиту;
- При цьому наявність співпозичальників, дружина (при розгляді загального сімейного доходу), додаткового підтвердженого заробітку може збільшити розмір іпотечного кредиту за рахунок розширення ваших фінансових можливостей.
Вимоги банків до «іпотечному» позичальникові
Отже, що ж потрібно від позичальника, щоб оформити кредит на квартиру в Москві? Розберемося по пунктам:
- Гроші на перший внесок - обов'язкова умова іпотечного кредитування. Розмір платежу становить від 10-15 до 25-30%, а з огляду на вартість квартир в столиці, це будуть величезні гроші. Їх можна накопичити, отримати у вигляді субсидії (наприклад, в рамках програм держпідтримки молодих сімей, у вигляді материнського капіталу і т.д.). Досить частою є практика продажу квартир в регіонах для отримання суми початкового внеску за житло в столиці.
- Постійна робота зі стабільним заробітком. Як правило, у випадку з іпотекою банки вимагають офіційне оформлення, «білу» зарплату і стаж на останньому місці не менше 6 місяців.
- Середньомісячний дохід повинен вдвічі перевищувати розрахований розмір платежу по кредиту (в ідеалі це співвідношення має бути ще більше) - так іпотечні внески не похитнуть фінансовий стан позичальника і не позначаться на його сімейному бюджеті;
- Відсутність значних витрат на оренду, аліменти, виплати за кредитами та іншими зобов'язаннями. Теоретично вони можуть мати місце, але тоді сума платежу за іпотекою істотно знизиться з урахуванням цих відомостей - а значить, рівень доходу повинен бути багато вище.
- Банки з більшою готовністю видають іпотечні кредити позичальникам, які мають подружжя - так ризик невиплати в зв'язку з втратою роботи істотно знижується.
- Якщо у вас є інше майно у власності, то це є для банку великим плюсом і збільшує шанси на успіх. Крім того, ви можете передати таку нерухомість в заставу по іпотеці і позбавити себе від необхідності робити початковий внесок.
Вартість іпотечного житла і необхідна зарплата - вважаємо на реальному прикладі
Ціни на квартири в Москві вельми високі в порівнянні з регіонами, але при цьому дуже сильно відрізняються в залежності від району. Навіть одна-дві станції метро в бік околиці здатні зменшити вартість квартири на 20-30 тисяч рублів за квадратний метр.
Приклад. Ви рік тому переїхали в Москву з регіону, де залишилася квартира вартістю 1,5 мільйона рублів. У столиці знайшли постійну роботу з зарплатою в 120 тисяч рублів і плануєте отримання іпотечного кредиту на покупку квартири. При цьому є платежі за іншими кредитами в розмірі 20 тисяч рублів і аліменти на дитину (25% від офіційної зарплати - 30 тисяч рублів). На що ви можете претендувати?
Для початку визначимо максимальний розмір платежу за іпотекою. віднявши платежі за іншими зобов'язаннями і зменшивши залишок вдвічі: (120-20-30): 2 = 35 тисяч рублів. Зауважимо, що при цьому «на життя» у вас буде залишатися 35 тисяч рублів - банк може порахувати цю суму недостатньою для життя в столиці або врахувати інші витрати і ще сильніше знизити суму платежу по кредиту.
На яку суму іпотеки можна розраховувати з таким платежем? Підрахуємо для середньої процентної ставки 13% річних: